VISC11 e XPML11: BTG reduz exposição em FIIs de shopping e aposta em outros segmentos
O BTG Pactual divulgou alterações em sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) para o mês de maio. Confira o que mudou
Em carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs), o BTG Pactual anunciou a redução de posição em FIIs de shopping, como o XPML11 (1,0%) e VISC11 (1,0%), no mês de maio. Os fundos BTCI11 (0,5%), CPTS11 (1,0%) e JSRE11 (0,5%) também perderam espaço no portfólio do banco.
Em contrapartida, os analistas do BTG aumentaram a posição em BTLG11 (1,0%) e TRXF11 (1,5%), que apesar de já pertencer à sua carteira de FIIs, anos últimos meses, fez os especialistas enxergarem movimentações interessantes de reciclagem de portfólio, gerando ganho de capital relevante que deve permitir a manutenção ou um aumento marginal de seus dividendos no médio prazo.
O CLIN11, por sua vez, se manteve no portfólio da instituição financeira. A explicação dos analistas foi de que há uma excelente equipe de gestão, com ampla experiência no setor imobiliário, garantias robustas, majoritariamente localizadas no estado de São Paulo, possibilidade de ganhos adicionais por meio do giro de suas posições no mercado secundário e devedores com bom risco de crédito.
Outra movimentação destacada em relatório foi a inclusão do FII RBRY11 (1,5%), que trata-se de um fundo que possui uma estratégia de alocação focada em operações indexadas ao CDI (TIR atual próxima a CDI + 2,7% ao ano), que deve se beneficiar dos juros ainda elevados até o final do ano, além de oferecer um perfil de risco um pouco mais arrojado, contribuindo para a diversificação de estratégias dentro da carteira.
“Neste mês, reduzimos nossa exposição em shopping centers, visando realizar parte dos lucros obtidos no XPML11 e no VISC11, após suas expressivas valorizações nos últimos 12 meses (com altas de 25% e 23%, respectivamente)”, pontuou.
“Embora o segmento siga sendo uma das melhores alternativas de alocação para 2024, com potencial para continuar gerando resultados operacionais sólidos e crescimento nas receitas, observamos um aumento considerável na capitalização dos fundos do segmento, o que deve se refletir em uma maior competição por ativos de alta qualidade. Desta forma, preferimos reduzir marginalmente nossa exposição e aguardar as aquisições que serão realizadas pelos fundos nos próximos meses”, acrescentou.
Performance da carteira dos FIIs
Ainda de acordo com o relatório, a carteira recomendada de FIIs do BTG apresentou queda de 0,12% em abril, ao passo que o Ifix registrou queda de 0,77% no mesmo período.
Durante o ano, o portfólio dos especialistas registraram alta de 2,71%, ficando acima do Ifix, que sobe 2,12% no período.
Além disso, os resultados do 1T24 para os segmentos de galpões logísticos e lajes corporativas em São Paulo foram positivos, de acordo com o documento. “Na nossa visão, os números reforçaram a expectativa positiva para as regiões premium, ao mesmo tempo que sustentam uma perspectiva de recuperação gradual para as regiões secundárias”, avaliou.
Sobre o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo, a taxa de vacância apresentou queda de 0,5%, saindo de 21,7% no 4T23 para 21,3% no 1T24, patamar ainda elevado. Apesar disso, o BTG pontou que a partir de então começa a apresentar uma recuperação gradual, que as novas ocupações têm ganhado cada vez mais intensidade.
“Neste trimestre, o principal destaque foi a ocupação expressiva ocorrida na Vila Olímpia, onde uma instituição financeira ocupou integralmente o Edifício Auri Plaza Faria Lima (13 mil m² de ABL), reduzindo a vacância da região para 11,5% (vs. 15,7% registrados no 4T23). Ainda é cedo para dizer que uma melhora mais consistente deve ocorrer em 2024, porém, acreditamos que os indicativos são mais positivos que negativos, dado que a demanda segue crescendo enquanto o lançamento de novos empreendimentos segue limitado”, ressaltou.
Já sobre o mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo, para o BTG o resultado do 1T24 também foi positivo, com cerca de 194 mil m² de absorção líquida, mas com um aumento de 0,5% na vacância por conta do forte volume de novos lançamentos (269 mil m²).
Por fim, o relatório destacou ter realizado a escolha dos fundos que compõem a carteira recomendada de FIIs após profundo processo de análise e avaliação de qualidade dos ativos. “Buscamos equilibrar nosso portfólio com fundos que possuam estratégias complementares, proporcionando, além da diversificação setorial (e.g., recebíveis, lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers), exposição a diferentes regiões do país”, destacou.
