FII com dívida grande aprova venda de imóvel; veja possíveis impactos
Os cotistas do FII XP Properties (XPPR11) aprovaram em assembleia geral extraordinária (AGE) a venda de sua participação no edifício Faria Lima Plaza, no Itaim, em São Paulo, equivalente a 30% das lajes corporativas do empreendimento, ao fundo imobiliário CPOF11, pelo valor de R$ 373.170.000,00.
Esse montante será usado para reduzir a alavancagem do fundo de lajes corporativas em 86,6%: de R$ 474,2 milhões, valor apresentado em cálculo anexo à proposta, para R$ 66,1 milhões. O pagamento será feito da seguinte forma:
- R$ 192.229.182,48 – quitação de uma série de debêntures que servem como lastro para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e que estão de posse do Capitânia Investimentos, gestor do CPOF11;
- R$ 122.167.572,60 – quitação de outra série de CRIs, lastreados em direitos creditórios cedidos pelo XPPR11 em favor da Virgo Securitizadora.
- R$ 40 milhões – em dinheiro ou cotas do CPOF11
- R$ 18.773.244,92 – em dinheiro, com reajuste pelo IPCA, na conclusão do negócio.
FII XPPR11: como fica depois da negociação?
No último relatório gerencial, divulgado em março, a gestão do fundo imobiliário XPPR11 anunciou uma receita de locação de R$ 2,4 milhões, sem detalhar quais as fontes de arrecadação. A área vendida pelo fundo no Faria Lima Plaza em 12.439 metros quadrados de área bruta locável (ABL), com ocupação de 69,2%.
Embora isso represente apenas 18,9% da ABL total do XPPR11, as receitas devem apresentar uma fatia maior, uma vez que os outros dois imóveis que seguirão no patrimônio líquido (PL) do fundo são em Barueri (SP), na região metropolitana de SP, área com preço médio de locação mais baixo e vacância ainda maior, como mostra a tabela abaixo:
| Edifício | Cidade | ABL (m2) | Ocupação (%) |
| Corporate Evolution | Barueri | 33610 | 41,2 |
| iTower | Barueri | 19750 | 82,6 |
| Faria Lima Plaza | São Paulo | 12439 | 69,2 |
O fundo não informou projeções de quanto será seu patrimônio líquido após a conclusão do negócio – hoje o valor é avaliado em R$ 475,3 milhões, incluindo os três ativos e mais dinheiro em caixa e aplicações financeiras. Também não há projeção do impacto causado na arrecadação dos alugueis após a venda. O CPOF11, por sua vez, também ainda não se manifestou sobre o impacto em sua arrecadação, o que só deve acontecer após a conclusão do negócio.
Nos últimos meses, o XPPR11 tem distribuído dividendos no valor de R$ 0,07 por cota. o que representa um dividend yield anualizado de 3,7% em relação ao preço-base de 28 de março, de R$ 22,55 por cota.
Embora o FII venha sendo negociado bem abaixo de seu valor patrimonial por cota, hoje em R$ 64,98, analistas têm dúvidas quando à viabilidade de sua operação apenas com os imóveis em Barueri, uma vez que o PL do fundo deve cair bastante após a conclusão do negócio.
