CACR11 vende CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões após meses de crise
O CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários) vendeu por R$ 23,5 milhões toda a posição que mantinha no CRI Helvetia. O pagamento foi realizado à vista, com liquidação financeira em 13 de agosto de 2026.
O acordo também garante ao CACR11 participação em um percentual do resultado de uma eventual recuperação futura do crédito, mecanismo conhecido como earn-out. A Cartesia, gestora do fundo, afirma que essa participação é “relevante”, mas não informou o percentual nem estimou quanto poderá ser recebido adicionalmente.
Segundo a gestora, a venda foi estruturada para permitir a monetização do ativo e a recomposição da liquidez do fundo. A operação ocorre após meses em que o CACR11 enfrentou restrições de liquidez, suspendeu distribuições de rendimentos e teve rejeitada pelos cotistas uma proposta para reter resultados do primeiro semestre.
Crise do CRI Helvetia se agravou em maio
Os acontecimentos que antecederam a venda começaram meses antes. Segundo a gestão, foram mantidas tratativas com a devedora e outras partes envolvidas no CRI Helvetia, mas as negociações não tiveram sucesso.
Em 14 de maio, uma assembleia da operação deliberou pelo vencimento antecipado do CRI diante do descumprimento de cláusulas. Depois do término do período legal para regularização, foi iniciado o processo extrajudicial de execução das garantias.
Ao mesmo tempo, a Cartesia passou a avaliar alternativas para a recuperação do crédito, incluindo a alienação do ativo para investidores especializados.
CRI tinha saldo devedor de R$ 60,9 mi em junho
No relatório gerencial de junho, o CACR11 informava que o CRI Helvetia possuía saldo devedor de R$ 60,9 milhões, vencimento em março de 2027 e remuneração de IPCA mais 12,6825% ao ano. O LTV atualizado informado era de 53%.
O crédito estava relacionado ao Helvetia Le Jardin, empreendimento residencial localizado em Indaiatuba, no interior de São Paulo. A primeira fase, objeto do CRI, era composta por 22 casas.
O relatório detalhava ainda uma etapa 1, composta por 12 casas, que apresentava avanço físico de 76,55% em junho. O indicador de vendas informado pela gestão para a operação estava em 23%.
Os R$ 60,9 milhões de saldo devedor, porém, não podem ser comparados diretamente aos R$ 23,5 milhões da venda para concluir que o CACR11 teve prejuízo de R$ 37,4 milhões. O comunicado não informa o valor contábil da posição alienada nem apresenta o resultado financeiro ou contábil da transação.
Além disso, o fundo imobiliário preservou participação em uma eventual recuperação futura do CRI por meio do earn-out. Por isso, o resultado econômico final da operação não pode ser determinado apenas com as informações divulgadas até agora.
Execução das garantias chegou a ser considerada
Antes da venda, a Cartesia avaliou continuar com a execução das garantias e, posteriormente, dar sequência ao empreendimento como uma alternativa para recuperar o crédito.
Segundo a gestora, esse caminho envolvia incertezas sobre o prazo necessário para executar as garantias, custos financeiros durante o processo, necessidade de novos recursos para o desenvolvimento do projeto e riscos relacionados ao ambiente político, fiscal e macroeconômico.
Nas últimas semanas, a Cartesia passou a negociar com instituições do mercado financeiro interessadas em adquirir o CRI Helvetia e desenvolver o empreendimento. O processo terminou na alienação integral da posição detida pelo CACR11.
Com isso, o fundo recebeu R$ 23,5 milhões à vista pela posição nos certificados e manteve participação econômica em uma possível recuperação futura por meio do earn-out.
Problemas de liquidez atingiram rendimentos
A necessidade de reforçar a liquidez vinha sendo explicitada pela própria gestão.
O relatório de junho mostra redução do resultado pelo regime de caixa ao longo do segundo trimestre. O CACR11 registrou R$ 6,01 milhões em abril, R$ 25,9 mil em maio e R$ 104 mil em junho. No primeiro semestre inteiro, o resultado de caixa alcançou R$ 25,41 milhões.
A mudança também apareceu nos rendimentos. O fundo havia distribuído R$ 1,20 por cota referente a janeiro, R$ 1,21 em fevereiro e R$ 1,20 em março. Em abril, não houve distribuição. Em maio, o rendimento foi de R$ 0,23 por cota e, em junho, voltou a não haver pagamento.
A gestão argumentava que precisava preservar recursos para reforçar a liquidez e dar continuidade aos empreendimentos vinculados à carteira.
Cotistas rejeitaram proposta para reter resultados
Em 30 de junho, os cotistas foram convocados para deliberar sobre uma proposta que permitiria a não distribuição de, no mínimo, 95% dos resultados do primeiro semestre de 2026.
Pela proposta, os recursos seriam mantidos no fundo para reforçar a liquidez, financiar o desenvolvimento de imóveis ligados às operações da carteira e pagar eventuais despesas extraordinárias.
A consulta terminou em 17 de julho com a proposta rejeitada. Participaram cotistas representando aproximadamente 16,16% das cotas emitidas. Do total de cotas, 9,44% votaram contra a proposta, 5,51% a favor, 1,17% se abstiveram e 0,04% registraram abstenção por conflito.
Com a rejeição, a gestão afirmou que buscaria a liquidez necessária para cumprir a deliberação dos cotistas. O relatório de junho calculava que, diante de um resultado de caixa de R$ 25,41 milhões no primeiro semestre, ainda havia cerca de R$ 5,57 milhões, equivalentes a aproximadamente R$ 1,15 por cota, como valor mínimo restante a distribuir referente ao período.
O próprio comunicado sobre a venda do CRI Helvetia estabelece uma relação entre os dois acontecimentos. Segundo a Cartesia, a deliberação dos cotistas tornou ainda mais urgente a necessidade de geração de liquidez.
BRL Trust renunciou à administração em julho
A situação do fundo ganhou outra frente em julho. Em 10 de julho, a BRL Trust formalizou a renúncia à administração do CACR11. A substituição depende da escolha de um novo administrador pelos cotistas.
De acordo com informações apresentadas posteriormente pelo fundo, a BRL Trust permaneceria no exercício de suas funções por até 180 dias contados da formalização da renúncia ou até a aprovação de um substituto, o que ocorresse primeiro.
A Cartesia afirmou que a renúncia foi uma decisão unilateral da administradora e ressaltou que a medida não implicava descontinuidade imediata da administração fiduciária nem liquidação imediata do fundo.
No fim de julho, houve mais um capítulo relacionado aos rendimentos. Em comunicado de 31 de julho, BRL Trust e Cartesia informaram que não haveria distribuição de resultados referente ao mês de julho.
Cota caiu de R$ 81,33 para R$ 23,97 em maio
O período também foi marcado por forte desvalorização das cotas no mercado secundário.
O CACR11 encerrou abril cotado a R$ 81,33. No fechamento de maio, a cota estava em R$ 23,97, uma queda de aproximadamente 70,5% em um mês. Em 30 de junho, o preço havia se recuperado parcialmente para R$ 27,35.
Na mesma data, a cota patrimonial informada pela gestão era de R$ 98,99. Em 12 meses até junho, a rentabilidade calculada com base na cota de mercado acumulava queda de 68,68%, enquanto o IFIX avançava 9,96%.
Os documentos disponíveis não permitem atribuir a desvalorização exclusivamente aos acontecimentos relacionados ao CRI Helvetia. No mesmo período, o fundo enfrentou questões envolvendo liquidez, distribuição de rendimentos e outras operações da carteira.
Venda coloca R$ 23,5 milhões no caixa do CACR11
A alienação do CRI Helvetia é o capítulo mais recente do processo envolvendo a operação.
Depois das negociações com as partes envolvidas, do vencimento antecipado em 14 de maio, do início da execução extrajudicial das garantias e da busca por compradores, o CACR11 alienou integralmente a posição por R$ 23,5 milhões à vista, com liquidação financeira em 13 de agosto.
A Cartesia afirma que vinha buscando liquidez por meio de coinvestidores e de operações no mercado secundário, mas que as condições macroeconômicas limitaram essas alternativas. Segundo a gestora, a venda do Helvetia foi estruturada para gerar recursos imediatos sem eliminar a possibilidade de participação em uma recuperação adicional do crédito.
O comunicado não informa quanto dos R$ 23,5 milhões será destinado ao pagamento de rendimentos, às demais necessidades de caixa ou a outras obrigações do fundo. Também não informa o impacto da transação no resultado contábil do CACR11.
Assim, a operação amplia a disponibilidade imediata de recursos do fundo, mas os documentos divulgados até agora não permitem afirmar qual será o efeito sobre os próximos rendimentos. A destinação dos recursos, a eventual recuperação adicional relacionada ao CRI Helvetia e o processo de substituição da administração permanecem sem desfecho informado.
