XPML11 vende fatia do Shopping Cidade Jardim por R$ 454 milhões
O XPML11 (XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário – FII) acertou a venda de sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, por R$ 454 milhões. O comprador é o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário, segundo fato relevante divulgado nesta sexta-feira (18).
A operação ainda não foi concluída e depende do cumprimento de condições previstas no acordo, entre elas a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
O valor de R$ 454 milhões não será recebido integralmente de uma só vez. A estrutura negociada combina pagamento no fechamento, assunção de dívida vinculada ao ativo e duas parcelas posteriores. Além disso, o montante da transação será corrigido pelo IPCA entre 13 de maio de 2026 e a data do pagamento efetivo de cada parcela.
O XPML11 informou que o valor definitivo da transação será divulgado na data de fechamento. As parcelas, por sua vez, estão sujeitas à atualização monetária até as respectivas datas de pagamento.
Como será o pagamento
Do valor anunciado, R$ 272,4 milhões estão previstos para a data de fechamento da operação. Essa primeira parcela inclui a assunção, pelo comprador, do saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados ao Shopping Cidade Jardim.
Na data do comunicado, essa dívida era de aproximadamente R$ 153,62 milhões. O saldo remanescente da parcela de R$ 272,4 milhões será pago em moeda corrente nacional.
Assim, a parcela prevista para o fechamento é composta por duas partes: a transferência ao comprador da obrigação referente aos CRIs vinculados ao ativo e o pagamento do valor restante.
Depois do fechamento, o XPML11 terá ainda R$ 181,6 milhões a receber, considerando os valores-base antes da correção prevista no contrato. O pagamento será dividido em duas parcelas iguais de R$ 90,8 milhões.
A primeira deverá ser paga em até seis meses após a parcela inicial, enquanto a segunda poderá ser quitada em até 12 meses.
O fundo imobiliário não informou no fato relevante qual será o resultado financeiro da alienação nem apresentou estimativa de eventual impacto da venda sobre os próximos rendimentos distribuídos aos cotistas. Portanto, o comunicado não permite estimar eventual efeito da operação sobre os rendimentos do XPML11.
Movimentação do portfólio
O acordo para a saída do Shopping Cidade Jardim ocorre enquanto o XPML11 também conduz outros movimentos relacionados ao portfólio e à captação de recursos.
Em agosto, o fundo assinou memorando de entendimentos para adquirir 60% do São Bernardo Plaza Shopping, localizado em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 331,12 milhões.
Desse total, R$ 231,78 milhões estavam previstos para o fechamento e R$ 99,34 milhões poderiam ser pagos em até 24 meses, com atualização pelo CDI. Essa aquisição também estava condicionada a etapas posteriores, incluindo a celebração dos documentos definitivos, análise do Cade e conclusão da auditoria do negócio.
Paralelamente, o XPML11 iniciou sua 15ª emissão de cotas, com objetivo inicial de levantar R$ 400 milhões. Segundo os documentos da oferta citados no material de contexto, os recursos líquidos podem ser direcionados à aquisição de ativos imobiliários, expansão dos empreendimentos existentes e otimização da estrutura de capital do fundo.
Dessa forma, o XPML11 negocia a venda da participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim ao mesmo tempo em que mantém uma aquisição em andamento e realiza uma nova emissão de cotas. O destino específico dos recursos provenientes da venda anunciada nesta sexta-feira, porém, não foi informado no fato relevante.
XPML11 tinha 26 shoppings na carteira
Os números operacionais mais recentes disponíveis nos materiais de contexto mostram que o XPML11 tinha 26 shopping centers em seu portfólio em julho. Esses empreendimentos movimentaram aproximadamente R$ 1,55 bilhão em vendas no mês, com vendas médias de R$ 1.545 por metro quadrado.
O NOI caixa atingiu R$ 37,74 milhões, equivalente a R$ 138 por metro quadrado. A vacância — parcela dos espaços disponíveis sem ocupação — estava em 4,7% da área bruta locável, enquanto a inadimplência líquida terminou julho em 2,2%.
No mesmo período, o fundo registrou resultado de R$ 45,45 milhões, formado por R$ 58,69 milhões em receitas e R$ 13,24 milhões em despesas. O saldo acumulado ainda não distribuído aos investidores era de R$ 122,54 milhões, equivalente a R$ 1,91 por cota.
A distribuição anunciada em agosto foi de R$ 0,92 por cota, valor que vinha sendo mantido havia 28 meses.
Negócio ainda depende do Cade
Apesar do anúncio dos R$ 454 milhões, a venda da participação no Shopping Cidade Jardim ainda não pode ser tratada como concluída. O XPML11 ressalta que a assinatura do compromisso representa uma etapa da operação.
Entre as condições precedentes está a aprovação do Cade. Somente depois do cumprimento das exigências estabelecidas nos documentos da transação ocorrerá o fechamento.
A gestão informou ainda que comunicará ao mercado a conclusão da operação e eventuais novos desdobramentos.
Até lá, permanecem em aberto informações relevantes para os cotistas, como o resultado financeiro efetivo da alienação e a destinação dos recursos que serão recebidos pelo XPML11. O valor da transação também está sujeito à atualização pelo IPCA, conforme as condições e as datas de pagamento previstas no acordo.
