CACR11 vende CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões após meses de crise
O CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários) vendeu por R$ 23,5 milhões toda a posição que mantinha no CRI Helvetia, uma das operações que estiveram no centro da crise enfrentada pelo fundo imobiliário nos últimos meses. O pagamento foi realizado à vista, com liquidação financeira em 13 de agosto.
O acordo também garante ao CACR11 participação em um percentual do resultado de uma eventual recuperação futura do crédito, mecanismo conhecido como earn-out. A Cartesia, gestora do fundo, afirma que essa participação é “relevante”, mas não revelou o percentual nem estimou quanto poderá ser recebido adicionalmente.
A entrada de R$ 23,5 milhões ocorre justamente quando a disponibilidade de caixa se tornou uma das principais questões do CACR11. Nos últimos meses, o FII suspendeu distribuições de dividendos, buscou preservar recursos para manter operações da carteira e viu os cotistas rejeitarem uma proposta para reter resultados do primeiro semestre.
Crise do CRI Helvetia se agravou em maio
A história que culminou na venda começou meses antes. Segundo o comunicado mais recente, a gestão vinha mantendo tratativas com a devedora e outras partes envolvidas no CRI Helvetia, mas as negociações não tiveram sucesso.
Em 14 de maio, uma assembleia da operação deliberou pelo vencimento antecipado do CRI diante do descumprimento de cláusulas. Depois do término do período legal para regularização, foi iniciado o processo extrajudicial de execução das garantias. Ao mesmo tempo, a Cartesia passou a avaliar a venda do ativo para investidores especializados.
Pouco depois, outro episódio aumentou a pressão sobre a operação. Em 22 de maio, a Helvetia 5 Administradora de Imóveis não realizou o pagamento de notas comerciais vinculadas ao CRI, segundo informações divulgadas pela Bari Securitizadora e posteriormente noticiadas. Com isso, o patrimônio separado da operação ficou sem recursos suficientes para o repasse previsto aos investidores do certificado em 25 de maio.
É importante observar a ordem dos acontecimentos: o vencimento antecipado havia sido deliberado em 14 de maio, antes do não pagamento registrado no dia 22.
CRI tinha saldo devedor de R$ 60,9 milhões em junho
No relatório gerencial de junho, o CACR11 informava que o CRI Helvetia possuía saldo devedor de R$ 60,9 milhões, vencimento em março de 2027 e remuneração de IPCA mais 12,6825% ao ano. O LTV informado era de 53%.
O crédito estava relacionado ao Helvetia Le Jardin, empreendimento residencial localizado em Indaiatuba, no interior de São Paulo. A primeira fase, objeto do CRI, era composta por 22 casas. Em junho, as obras da primeira etapa apresentavam avanço de 76,55%, enquanto o indicador de vendas informado pela gestão estava em 23%.
Os R$ 60,9 milhões de saldo devedor, porém, não podem ser comparados diretamente aos R$ 23,5 milhões da venda para concluir que o CACR11 teve prejuízo de R$ 37,4 milhões. O comunicado não informa o valor contábil da posição vendida nem apresenta o resultado financeiro ou contábil da transação.
Além disso, o fundo preservou participação em uma eventual recuperação futura do CRI. Por isso, o valor econômico final da operação não pode ser determinado apenas com as informações divulgadas até agora.
Execução das garantias chegou a ser considerada
Antes da venda, a Cartesia avaliou continuar com a execução das garantias e posteriormente dar sequência ao empreendimento como uma alternativa para recuperar o crédito.
A gestora afirma, contudo, que esse caminho envolvia incertezas sobre o prazo necessário para executar as garantias, custos financeiros durante o processo, necessidade de novos recursos para o desenvolvimento do projeto e riscos relacionados ao ambiente político, fiscal e macroeconômico.
Nas últimas semanas, a Cartesia passou então a negociar com instituições do mercado financeiro interessadas em adquirir o CRI Helvetia e desenvolver o empreendimento. O processo terminou na alienação integral da posição detida pelo CACR11.
Com isso, o fundo troca a posição que possuía nos certificados por R$ 23,5 milhões em recursos imediatos, mas mantém participação econômica em uma possível recuperação futura por meio do earn-out.
Problemas de liquidez já haviam atingido os dividendos
A necessidade de dinheiro em caixa vinha sendo explicitada pela própria gestão.
O relatório de junho mostra uma deterioração expressiva do resultado pelo regime de caixa ao longo do segundo trimestre. O CACR11 registrou R$ 6,01 milhões em abril, apenas R$ 25,9 mil em maio e R$ 104 mil em junho. No primeiro semestre inteiro, o resultado de caixa alcançou R$ 25,41 milhões.
A mudança também apareceu nos rendimentos. O fundo havia distribuído R$ 1,20 por cota referente a janeiro, R$ 1,21 em fevereiro e R$ 1,20 em março. Em abril, não houve distribuição. Em maio, o rendimento foi reduzido para R$ 0,23 por cota, e em junho voltou a não haver pagamento.
A gestão argumentava que precisava preservar recursos para reforçar a liquidez e dar continuidade aos empreendimentos vinculados à carteira.
Cotistas rejeitaram retenção de resultados
Em 30 de junho, os investidores foram convocados a decidir se o fundo poderia deixar de distribuir pelo menos 95% dos resultados do primeiro semestre. Os recursos seriam mantidos para reforçar a liquidez, financiar o desenvolvimento de imóveis ligados às operações e pagar eventuais despesas extraordinárias.
A consulta terminou em 17 de julho com a proposta rejeitada. Participaram cotistas representando 16,16% das cotas emitidas. Do total de cotas, 9,44% votaram contra a retenção, 5,51% a favor, 1,17% se abstiveram e 0,04% registraram abstenção por conflito.
Com a rejeição, a gestão afirmou que buscaria os recursos necessários para cumprir a deliberação. O relatório de junho calculava que, diante de um resultado de caixa de R$ 25,41 milhões no primeiro semestre, ainda havia cerca de R$ 5,57 milhões, equivalentes a aproximadamente R$ 1,15 por cota, a serem distribuídos referentes ao lucro do período.
O próprio comunicado sobre a venda do CRI Helvetia estabelece uma relação entre os dois acontecimentos. Segundo a Cartesia, a decisão dos cotistas sobre a distribuição dos resultados tornou ainda mais urgente a necessidade de geração de liquidez.
BRL Trust renunciou à administração em julho
A crise ganhou outra frente em julho.
Em 10 de julho, a BRL Trust formalizou a renúncia à administração do CACR11. A substituição depende da escolha de um novo administrador pelos cotistas. Pelas informações apresentadas posteriormente pelo fundo, a BRL permaneceria no cargo por até 180 dias contados da formalização da renúncia ou até a aprovação de um substituto, o que ocorresse primeiro.
A Cartesia afirmou que a renúncia foi uma decisão unilateral da administradora e ressaltou que a saída não significava a liquidação imediata do fundo.
No fim de julho, houve mais um capítulo relacionado aos rendimentos: em comunicado de 31 de julho, BRL Trust e Cartesia informaram que não haveria distribuição de resultados referente ao mês de julho.
Cota caiu de R$ 81,33 para R$ 23,97 em maio
A sequência de acontecimentos também teve reflexos no mercado secundário.
O CACR11 encerrou abril cotado a R$ 81,33. No fechamento de maio, a cota estava em R$ 23,97, uma queda de aproximadamente 70,5% em apenas um mês. Em 30 de junho, havia se recuperado parcialmente para R$ 27,35.
Na mesma data, a cota patrimonial informada pela gestão era de R$ 98,99. Em 12 meses até junho, a rentabilidade calculada com base na cota de mercado acumulava queda de 68,68%, enquanto o IFIX avançava 9,96%.
O desempenho das cotas não decorreu exclusivamente do CRI Helvetia. O fundo atravessou simultaneamente discussões sobre liquidez e dividendos, além de outros problemas e reestruturações envolvendo operações da carteira. Por isso, não é possível atribuir a queda da cotação a um único acontecimento.
Venda coloca R$ 23,5 milhões no caixa do CACR11
A venda do CRI Helvetia é, portanto, o capítulo mais recente de uma sequência iniciada antes de maio e intensificada nos últimos três meses.
Depois das negociações frustradas com a devedora, do vencimento antecipado em 14 de maio, do início da execução das garantias e da busca por compradores, o CACR11 conseguiu transformar a posição que detinha no CRI em R$ 23,5 milhões de liquidez imediata.
A Cartesia afirma que vinha buscando caixa por meio de coinvestidores e de operações no mercado secundário, mas que as condições macroeconômicas limitaram essas alternativas. A venda do Helvetia foi estruturada, segundo a gestora, para obter recursos imediatamente sem abrir mão completamente de uma possível recuperação adicional do crédito.
O comunicado não informa quanto da entrada de R$ 23,5 milhões será destinado ao pagamento de rendimentos, às demais necessidades de caixa ou a outras obrigações do fundo. Também não informa o impacto da transação no resultado contábil.
Assim, a operação melhora a disponibilidade imediata de recursos do CACR11, mas os documentos divulgados até agora não permitem afirmar qual será seu efeito sobre os próximos dividendos. A destinação dos recursos, a eventual recuperação adicional do CRI Helvetia e o processo de substituição da administração permanecem entre os próximos desdobramentos a serem acompanhados.
