VRTA11: com desconto na cota, fundo tem carteira com retorno potencial de IPCA + 20%
O fundo imobiliário VRTA11 registrou em julho um resultado de R$ 16,37 milhões, enquanto a cota do fundo era negociada a R$ 73,00 no fechamento do mês. O fundo distribuiu R$ 0,85 por cota no período, o que correspondeu a um dividend yield mensal de 1,16%.
Além da distribuição, um dos destaques do relatório gerencial é a relação entre o preço de mercado da cota e a taxa de retorno potencial da carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
A tabela de sensibilidade mostra que, conforme o preço da cota diminui, o retorno calculado para a carteira aumenta.
No cenário de R$ 70 por cota, por exemplo, a taxa indicada pelo fundo chega a IPCA + 20,83% ao ano. Já no preço de R$ 73,00, referência do fechamento de julho, o retorno apontado é de IPCA + 18,91%.
A diferença ocorre porque a tabela considera o retorno da carteira de CRIs em relação ao preço de aquisição da cota no mercado secundário. Assim, o desconto da cota em relação ao valor patrimonial influencia diretamente o retorno potencial atribuído à carteira. O valor patrimonial do VRTA11 era de R$ 83,15 por cota, enquanto o preço de mercado de R$ 73 representava um P/VP de 0,88 vez.
A sensibilidade fica ainda mais evidente quando o preço é comparado ao valor patrimonial. A R$ 70,00, a cota seria adquirida com desconto ainda maior e a taxa calculada sobe para 20,83%. A R$ 75,50, por outro lado, o retorno indicado recua para IPCA + 17,44%.
Fundo imobiliário amplia carteira e mantém projeção de dividendos
Ao longo de julho, o VRTA11 realizou novas alocações em três operações de crédito. O fundo adquiriu R$ 5,4 milhões adicionais do CRI Summus, com remuneração de IPCA + 11,50% ao ano, além de R$ 11 milhões do CRI Evoke 3ª série, a CDI + 4,50%, e R$ 9 milhões do CRI Mampei Funada, remunerado a CDI + 3,80%.
O fundo também contratou R$ 22,5 milhões em uma operação compromissada reversa, com remuneração de CDI + 0,90% ao ano e vencimento previsto para dezembro de 2026.
No fim de julho, o VRTA11 mantinha R$ 38,3 milhões em caixa, equivalentes a 2,9% do patrimônio líquido. Segundo a gestão, os recursos devem ser utilizados para o pagamento de dividendos e para novas alocações em operações que estão no pipeline. Naquele momento, três operações estavam em análise, com potencial de investimento de aproximadamente R$ 70 milhões.
Para o segundo semestre de 2026, a gestão estima manter os rendimentos entre R$ 0,85 e R$ 0,95 por cota, tendo R$ 0,85 como referência. O fundo também informou possuir uma reserva de R$ 1,20 por cota, que pode ser utilizada para fazer frente a obrigações futuras e complementar as distribuições mensais.
CRI ligado à Casas Bahia segue adimplente
O relatório também trouxe uma atualização sobre um dos riscos acompanhados pelo fundo após o pedido de recuperação judicial da Casas Bahia, protocolado em 16 de agosto de 2026. Segundo a gestão, as parcelas dos CRIs referentes a julho e agosto foram pagas normalmente, mantendo a operação adimplente.
Os imóveis que integram a estrutura do CRI possuem alienação fiduciária registrada e, com base na avaliação atual, o LTV é de 32,40%. O devedor do CRI é o Fundo Triple A, que possui dois ativos logísticos, sendo um deles locado à Via Varejo e posteriormente sublocado a outras empresas, enquanto o segundo é ocupado pela Dafiti.
A gestão afirma que as receitas do imóvel locado à Dafiti, somadas ao caixa disponível no fundo, contribuem para manter o fluxo necessário ao cumprimento das obrigações do CRI. Apesar do aumento do risco associado à recuperação judicial da locatária, o relatório não aponta, até o momento, evidências de comprometimento do pagamento de juros e amortizações.
