MGLG11: quais são as mudanças planejadas para 2023?
O MGLG11 é um FII de tijolo, como foco de investimento em imóveis industriais e logísticos. Os imóveis logísticos se referem a centros de distribuição, onde mercadorias são armazenadas e posteriormente distribuídas. Enquanto as propriedades industriais são os galpões usados para a produção da indústria.
Segundo Jacinto Santos, Analista CNPI da Suno Research, os imóveis logísticos e industriais possuem semelhança em um fator específico, que é a de fácil adaptação do imóvel para ser usado em atividades dos dois segmentos, em caso de desocupação de um inquilino.
No entanto, há imóveis que são menos adaptáveis, com empresas que apresentem operações mais específicas. Nesse caso, a desocupação é mais difícil de ocorrer, apesar de poder acontecer por vários motivos, mas a perspectiva é de diminuição dos riscos de vacância.
Em abril de 2022, o fundo passou por uma alteração de gestão da Mogno Capital para a Suno Asset. Santos destacou quais são as perspectivas para o MGLG11 em 2023, além dos próximos passos que devem ser adotados pela gestora.
Quais são os próximos passos do MGLG11?
Recentemente, foram aprovadas mudanças no regulamento do FII MGLG11, de acordo com aprovação de maneira unânime realizada em Assembleia Geral Extraordinária (AGE).
Uma das alterações foi no mandato do fundo, que de logística passou a ser híbrida. Isso faz com que o fundo imobiliário MGLG11 aumente as possibilidades de investimento e de geração de renda, tendo a possibilidade de investir não só em galpões industriais e logísticos, mas também em escritórios, supermercados, hotéis, etc.
A alteração de mandato também prevê que até 10% do patrimônio líquido do MGLG11 seja alocado em títulos financeiros de cunho imobiliário, como CRIs e LCIs, por exemplo.
Outra mudança foi na nomenclatura do fundo, que passará a ser Suno Log. Depois, a expectativa é que o ticker também seja alterado, de MGLG11 para SNLG11, mas isso ainda não foi concretizado.
A data de anúncio e de pagamento dos rendimentos do MGLG11 também foi alterada, conforme padrões da Suno Asset. Desse modo, a divulgação do valor dos dividendos acontece no dia 15 de cada mês, ou no primeiro dia útil anterior quando tiver feriados e finais de semana.
Enquanto isso, a data de pagamento dos dividendos do MGLG11 vai ocorrer no dia 25 de cada mês, ou no primeiro dia útil anterior, quando houver finais de semana e feriados.
Outra mudança no regulamento prevê maior dificuldade de haver um conflito de interesses nas negociações de ativos do fundo. Para que o MGLG11 compre um outro ativo de fundos da Suno Asset, por exemplo, seria preciso ter a aprovação dos cotistas para que essa negociação fosse concretizada.
Para 2023, as perspectivas de Jacinto Santos para o fundo MGLG11 é que ele aumente seu patrimônio e tenha uma maior diversificação de seu portfólio, em diferentes setores.
“A ideia é que caso um setor esteja com maiores dificuldades operacionais, eu tenha um outro setor que compense isso, dando uma atenção especial para os segmentos com maior dificuldade, mas tendo um outro locatário que está pagando o aluguel normalmente”.
Quais as vantagens de investir em fundos de tijolo?
O especialista diz que os FIIs de tijolo, como o MGLG11, têm uma maior facilidade para que o cotista entenda como eles funcionam, podendo encontrar de forma mais simples as informações necessárias para investir.
O brasileiro está mais familiarizado em investir em imóveis físicos diretamente. Assim, mesmo que o fundo imobiliário de tijolo seja um investimento em imóveis de forma indireta, os cotistas conseguem entender melhor como se dá a dinâmica de geração de renda e distribuição dos dividendos desse tipo de FII.
Cabe lembrar que os proventos de FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, e isso é um dos principais atrativos dos investidores ao decidirem investir em fundos imobiliários ao invés de imóveis físicos, uma vez que nesse segundo caso há possibilidade de tributação sobre os rendimentos de aluguel.
Outra vantagem em escolher os fundos imobiliários ao invés dos imóveis físicos é a possibilidade de diversificação e investimento fracionado.
“O fundo imobiliário você consegue comprar a partir de uma cota, enquanto nos imóveis é necessário comprá-lo por inteiro”, diz Jacinto. Assim, é possível se expor a mais setores e ativos distintos com menos capital.
Os FIIs são ativos com maior liquidez em relação aos imóveis, visto que os ativos físicos precisam ser “preparados” pelo proprietário antes de serem comercializados, através de reformas ou eventuais alterações estruturais, tornando-o mais atrativo para ser alugado.
Já os fundos imobiliários, como o MGLG11, podem ser negociados na B3, com a compra e venda de cotas, e esses processos de negociação dos imóveis e de “preparação” dos ativos são de responsabilidade do gestor e administrador, poupando tempo e dinheiro do cotista.
