Em meio a “batalha econômica”, Credit Suisse (CSHG) revela sua estratégia de posicionamento
A Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) informou nesta segunda-feira, 30 de março/20, qual será seu posicionamento em razão dos efeitos causados pelo novo
Coronavírus, o qual trouxe uma série de incertezas e alta volatilidade ao mercado.
A administradora atualmente possui 8 FIIs sobre seu comando, sendo eles:
- CSHG Real Estate – HGRE11
- CSHG Logística – HGLG11
- CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11
- CSHG Renda Urbana – HGRU11
- CSHG Imobiliário FOF – HGFF11
- CSHG Prime Offices – HGPO11
- Castello Branco Office Park – CBOP11
- CSHG GR Louveira – GRLV11
CSHG: Distribuição de rendimentos
A política de distribuição de rendimentos será alterada neste período de maior instabilidade, refletindo em cada mês os possíveis impactos decorrentes dos ativos de cada FII, tais como:
- Concessões de prazo de pagamento de locações;
- Repactuação das condições de ativos financeiros;
- Alterações no nível de ocupação, entre outros.
Segundo a CSHG, a intenção desta alteração é preservar o caixa dos fundos e demonstrar ao mercado, de forma transparente, o atual patamar de geração de caixa recorrente, sendo que, atualmente, não existe qualquer previsão de suspensão do pagamento mensal de rendimentos.
- Assembleias: Todas as assembleias ordinárias dos FIIs já foram convocadas, não havendo, no presente momento, previsão de postergação de suas realizações. No entanto, em acordo com as determinações do Ministério da Saúde e as recomendações da Organização Mundial da Saúde em relação à aglomeração de pessoas, especialmente em ambientes fechados e de difícil controle de contaminação pelo vírus, que a participação dos investidores ocorra de forma não presencial, por meio de voto eletrônico ou por procuração, podendo ser representado pela própria CSHG. Para tanto, o investidor
deverá solicitar no endereço eletrônico [email protected]. - Emissões: A CSHG acredita que o ciclo imobiliário é favorável para aquisições e, portanto, emissões de cotas. Por isso, dada a alta volatilidade dos preços dos ativos e grande incerteza no curto prazo, as emissões de cotas apenas seguirão em frente quando o mercado estiver menos volátil.
- Negociação com locatários: A administradora não adotará nenhuma política padrão para negociar seus contratos de locação, sendo que analisará eventuais demandas caso a caso. Para alguns casos, é possível que seja necessário conceder um prazo adicional para o pagamento dos alugueis, de forma a manter o nível de ocupação, a saúde financeira dos locatários e reforçar as relações de longo prazo.
“Estamos atentos à situação dos nossos locatários, mas especialmente sensíveis àqueles que atuam em segmentos com grande impacto”, destacou o CSHG.
- Uso do caixa: Alguns FIIs possuem caixa disponível sem obrigações de curto prazo, para estes FIIs o CSHG está avaliando constantemente opções de alocação em outros fundos de Investimento Imobiliário no mercado secundário, já que muitos fundos tiveram negociação em preços que consideramos atrativos.
- Investimentos (Capex): Alguns dos fundos têm investimentos previstos, sendo que os principais e mais relevantes estão relacionados a melhorias importantes nos ativos imobiliários. Estes investimentos, segundo o CSHG, continuam programados, provavelmente com algum atraso na execução decorrente da paralisação de diversas atividades. Tais investimentos serão reportados nos relatórios gerenciais de cada fundo.
- Cotra patrimonial: O documentou ressaltou que os ativos financeiros (Fundos de Renda Fixa, FIIs e CRIs, principalmente) são marcados a mercado, enquanto os ativos imobiliários tem a contabilização do laudo de avaliação no mínimo uma vez ao ano, sendo que os últimos laudos emitidos foram emitidos no último trimestre de 2019 e fizeram parte do exame de auditoria para emissão das demonstrações financeiras.
Com isso, a cota patrimonial do HGCR11 e HGFF11 refletirão, em maior escala, as oscilações de preço existentes no mercado financeiro, enquanto os demais fundos (com imóveis) terão uma cota contábil com menor oscilação.
CSHG: Apresentação dos principais dados de cada FII
CSHG Real State – HGRE11 – PL R$ 1,76 bilhões
O fundo HGRE11 tem como principal foco a exploração de empreendimentos imobiliários voltados para atuação de escritórios/corporativo e seu portfólio possui aproximadamente 211 mil m².
A vacância física atual do fundo se encontra em 21,2% e possui como principais locatários as empresas Totvs e Vivo que representam 37% da receita de locação.
O fundo possui atualmente um valor considerável de obrigações relacionadas a imóveis recentemente adquiridos.
Dentre estas obrigações, a principal delas com vencimento em até um ano, é a última parcela da aquisição do edifício Martiniano, no valor de R$ 129.500.000,00 em dezembro de 2020. Além disso, o fundo possui R$ 29 milhões em caixa, alocados em renda fixa, R$ 19
milhões em fundos de investimento imobiliário e R$ 17,7 milhões a receber da segunda parcela da venda do Ed. Delta Plaza, localizado na Av. Paulista.
CSHG Logística – HGLG11 – PL R$ 1,56 bilhões
O fundo HGLG11 tem como principal estratégia a exploração de galpões logísticos, seu portfólio possui 489 mil m² de área bruta locável e 6,4% de vacância física.
Atualmente, o fundo possui como principal locatário a Volkwagen localizada em Vinhedo-SP que representa 33% da receita de locação.
O fundo hoje não possui nenhuma obrigação de pagamento relevante em sua carteira. No entanto, no dia 28 de fevereiro de 2020, o fundo assinou um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de três galpões no município de Extrema, estado de
Minas Gerais, pelo preço de aproximadamente R$ 89 milhões.
Além disso, o fundo possui aproximadamente R$ 101 milhões em fundos de renda fixa, títulos públicos e letras de crédito imobiliária, R$ 167 milhões em fundos de investimento imobiliário, R$ 37 milhões em certificado de recebíveis imobiliários, e R$ 18 milhões a receber pela venda do imóvel Air Liquide em Campinas-SP.
Por fim, no dia 26 de março de 2020, houve a venda dos ativos na região de Atibaia- SP, na qual o fundo recebeu à vista R$ 61 milhões e poderá receber até R$ 19 milhões em outras
parcelas a prazo, o que elevaria o Caixa, Ativos Líquidos e Contas a Receber para até R$ 402 milhões.
CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11 – PL R$ 1,25 bilhões
O fundo HGCR11 tem como principal estratégia o investimento em empreendimentos imobiliários por meio de aquisição, preponderantemente, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), os quais representam 65% da carteira.
Atualmente, a carteira possui 40 CRIs, 100% deles com garantia real, LTV médio de 56% e um ativo com exposição superior a 5% (Iguatemi Fortaleza). Entre os demais CRIs, 14 tem exposição de 2 a 5% e 25 inferior a 2%.
O fundo possui atualmente cerca de 15% de seu patrimônio alocado em FIIs, sendo aproximadamente metade deste valor referente à posição no SPVJ11, fundo de varejo lastreado totalmente em contratos de locação atípicos, e o restante majoritariamente exposto a fundos de CRIs listados em Bolsa.
Ainda, existem aproximadamente R$ 248 milhões em caixa (20% do patrimônio do fundo) e não possui nenhuma obrigação de pagamento em sua carteira.
O CSHG apresentou uma tabela completa da carteira, em que foi explorado as principais características de cada ativo, incluindo o tamanho da exposição, setor, tipo de estrutura, LTV, garantias e demais aspectos relevantes, de forma que seja possível entender o perfil de alocação dos CRIs do HGCR11.
CSHG Renda Urbana – HGRU11 – PL R$ 1,04 bilhões
O fundo HGRU11 é focado na exploração de imóveis educacionais e de varejo, possuindo hoje um portfólio de 234 mil m² e 0% de vacância física.
Atualmente, o fundo possui 87% dos seus contratos em regime de locação atípica e tem como principal locatário o Grupo BIG, em 10 ativos, representando aproximadamente 60% da receita de locação.
Das obrigações, o fundo possui somente os custos de transação das últimas aquisições como ITBI e despesas jurídicas no valor aproximado de R$ 18 milhões e uma parcela residual de R$ 4,5 milhões da aquisição do edifício Santo Alberto em São Paulo-SP
quando cumpridas determinadas condições resolutivas. Além disso, o fundo possui
aproximadamente R$ 10 milhões em fundos de investimento de renda fixa, R$ 92 milhões em fundos de investimento imobiliário e R$ 3 milhões em certificados de recebíveis imobiliário.
CSHG Imobiliário FOF – HGFF11 – PL R$ 147 milhões
O fundo HGFF11 tem por objeto proporcionar a seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo, conforme a política de investimentos do fundo, preponderantemente pelo investimento em cotas de fundos imobiliários.
O fundo possui, atualmente, 95% de seu patrimônio alocado em FIIs (25 FIIs), sendo que, 100% das nossas posições em fundos de shoppings e logística, bem como a maior parte dos fundos de lajes corporativas, são através de fundos multiativos, reduzindo o risco de concentração por ativo e inquilino.
Ainda, vale ressaltar que buscamos analisar os fundos imobiliários através de uma ótica
fundamentalista, considerando seu custo de reposição, valor do m², solidez dos inquilinos, qualidade do ativo, dentre outros.
Sendo assim, com a recente desvalorização no mercado secundário, temos verificado oportunidades para uma possível realocação do nosso portfólio.
CSHG Prime Offices – HGPO11 – PL R$ 337 milhões
O fundo HGPO11 é focado na exploração dos prédios de escritórios Metropolitan e Platinum, que atualmente possuem 1,73% de vacância física. O ativo possui, em sua grande maioria, inquilinos com atuação no setor financeiro e holding familiar.
O HGPO11 é um fundo imobiliário que não tem qualquer tipo de obrigação relevante a pagar. Seu caixa e ativos líquidos são aplicações em renda fixa.
Os prédios Metropolitan e Platinum se destacam por sua excelente localização e por seu perfil de ocupação caracterizado por escritórios tipo boutique e inquilinos em negócios de alto valor agregado.
Castello Branco Office Park – CBOP11 – PL R$ 121 milhões
O fundo CBOP11 é focado na exploração da torre corporativa Jatobá, o qual hoje possui 10,37% de vacância física. O ativo possui como principal locatário a Enel, representando 60% da receita de locação contratada do fundo, seguida pela Azul Linhas Aéreas com 25% e Odontoprev com 15%.
O CBOP11 é um fundo monoativo que não tem qualquer tipo de obrigação relevante a pagar. Seu caixa e ativos líquidos são aplicações em renda fixa.
A Torre Jatobá se destaca por suas características técnicas e por sua localização privilegiada quando se trata do mercado de escritórios Alphaville.
CSHG GR Louveira – GRLV11 – PL R$ 141 milhões
O fundo GRLV11 é focado na exploração do galpão logístico GR Louveira, o qual hoje possui 8,2% de vacância física. O ativo possui como principal locatário a Ambev S.A. representando 82% da receita de locação contratada do fundo.
O GRLV11 é um fundo monoativo que não tem qualquer tipo de obrigação relevante a pagar. Seu caixa e ativos líquidos são aplicações em fundos de investimento de renda fixa.
O GR Louveira se destaca por suas características técnicas e de localização. Recentemente, o ativo teve todos os contratos com os inquilinos renegociados e passou por uma benfeitoria na pavimentação do piso de manobra.
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Com essas informações, o CSHG declarou que tem consciência, porém, da atipicidade da situação atual, onde suas decisões devem ser pragmáticas, mas também devem considerar sua responsabilidade com seus parceiros, locatários e fornecedores.
“Acreditamos que situações como a atual, são cruciais na construção e reforço de relações duradouras e de longo prazo. Nossas decisões são e serão tomadas com o objetivo de fortalecer estas relações”, destacou a CSHG.
Por fim, informou que seu comunicado tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para fins de conhecimento sobre as perspectivas e análises efetuadas pela área de administração dos FIIs mencionados.
