HSML11 paga R$ 0,75, enquanto resultado recorrente fica em R$ 0,64; entenda os números
O HSML11 (HSI Malls Fundo de Investimento Imobiliário) anunciou a distribuição de R$ 0,75 por cota referente a agosto, enquanto o resultado recorrente do mês ficou em R$ 0,64 por cota. Os números aparecem em um período marcado pelos efeitos extraordinários da venda de uma participação no Shopping Pátio Maceió.
Segundo a gestão, julho e agosto devem ser analisados em conjunto devido ao descasamento temporal entre receitas e despesas extraordinárias relacionadas à transação. Considerados os dois meses, o HSML11 acumulou resultado de R$ 2,09 por cota.
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Resultado recorrente ficou abaixo do rendimento
O resultado recorrente apresentado pela gestão exclui os efeitos não recorrentes relacionados à operação do Pátio Maceió. Em agosto, essa métrica ficou em R$ 0,64 por cota, enquanto o rendimento anunciado aos cotistas permaneceu em R$ 0,75 por cota.
A comparação isolada entre esses dois valores, porém, não contempla todos os efeitos reconhecidos pelo fundo imobiliário no período. A transação envolvendo o shopping gerou receitas e despesas extraordinárias contabilizadas em momentos diferentes. Por essa razão, a própria gestão apresenta uma análise conjunta dos resultados de julho e agosto.
Nesse intervalo, o resultado acumulado chegou a R$ 2,09 por cota. O valor corresponde a uma média aritmética de aproximadamente R$ 1,05 por cota por mês. Essa média é apenas uma divisão matemática do resultado acumulado e não corresponde ao resultado recorrente mensal nem representa projeção para os próximos rendimentos.
Venda teve efeitos extraordinários no resultado
A origem dos efeitos extraordinários está no desinvestimento parcial do Shopping Pátio Maceió. No relatório de julho, o HSML11 informou o recebimento de R$ 237,4 milhões relacionado à operação e um ganho de capital de R$ 110,74 milhões.
Do ganho de capital apurado, aproximadamente R$ 83,50 milhões foram destinados ao pré-pagamento de juros acumulados. Após esse efeito, segundo a gestão, o ganho de capital remanescente foi de aproximadamente R$ 27,24 milhões, equivalente a R$ 1,28 por cota.
A operação também teve efeito sobre o endividamento do fundo. No relatório de agosto, a gestora estimou que, considerando todos os pré-pagamentos associados ao desinvestimento, as obrigações decorrentes de securitizações de recebíveis devem se estabilizar em aproximadamente R$ 545 milhões. Segundo o documento, o montante representa uma redução de 14% em relação ao nível anterior à transação.
A redução do endividamento já havia sido estimada em relatórios anteriores. Em maio, a gestão projetava que a operação reduziria a dívida bruta total em 12,6% e levaria a alavancagem líquida projetada de 20,4% para 16,1%. Na ocasião, também estimava uma redução de aproximadamente R$ 0,05 por cota ao mês nas despesas financeiras.
Como estão os shoppings do HSML11?
Além dos efeitos financeiros da transação, o relatório de agosto apresentou novos dados sobre a operação dos shopping centers do HSML11. As vendas cresceram 5% na comparação anual, enquanto o NOI avançou 0,4%, alcançando aproximadamente R$ 103 por metro quadrado.
O desempenho do NOI variou entre os empreendimentos. O Via Verde Shopping registrou crescimento de 15% no indicador, enquanto o Shopping Paralela apresentou alta de 9% e o Shopping Metrô Tucuruvi avançou 4%. Outros ativos do portfólio registraram retração no período.
A taxa de ocupação do portfólio ficou em 96,4%. A inadimplência líquida atingiu 3,8% do faturamento líquido, enquanto o custo de ocupação ficou em 9,4%. Os indicadores permitem acompanhar aspectos como ocupação, inadimplência e custos dos lojistas nos empreendimentos do fundo.
O que os números de agosto mostram?
A principal distinção apresentada pelo relatório está entre o resultado recorrente de agosto e o resultado que incorpora os efeitos extraordinários da operação. Os R$ 0,64 por cota correspondem ao resultado recorrente informado pela gestão no mês, enquanto a análise conjunta de julho e agosto considera também os efeitos extraordinários relacionados ao Pátio Maceió.
A alienação parcial também foi acompanhada por pré-pagamentos relacionados às obrigações financeiras do fundo. Em maio, antes da conclusão da operação, a gestão estimava uma redução de aproximadamente R$ 0,05 por cota ao mês nas despesas financeiras após a desalavancagem projetada. Essa estimativa se refere às despesas financeiras e não representa uma projeção de aumento equivalente nos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Assim, em agosto, o HSML11 manteve a distribuição de R$ 0,75 por cota e apresentou resultado recorrente de R$ 0,64 por cota. Diante do descasamento temporal dos efeitos extraordinários da venda parcial do Shopping Pátio Maceió, a gestão considera julho e agosto conjuntamente e informa resultado acumulado de R$ 2,09 por cota no período.
