“Priorizar a renda”: gestor do ALZR11 revela estratégia e momento do fundo
O ALZR11 atravessa, segundo Fábio Carvalho (gestor do fundo), um dos momentos mais positivos de sua trajetória. Em entrevista, Carvalho destacou a diversificação do portfólio, o alongamento dos contratos de locação e o crescimento dos rendimentos como alguns dos principais fatores que sustentam a estratégia do fundo.
O ALZR11 completou nove anos de existência e se aproxima de uma década de operação. Segundo o gestor, o fundo realizou sua oitava emissão de cotas no início deste ano, captando novos recursos e aumentando a capacidade de buscar oportunidades no mercado.
“Conseguimos fazer uma boa oitava emissão de cotas no começo desse ano. Então o fundo está com muito caixa, fazendo proposta por ativos novos”, afirmou Carvalho.
Atualmente, o portfólio reúne 26 ativos, com exposição a diferentes segmentos da economia. A diversificação inclui imóveis ligados a data centers, educação, logística, escritórios, saúde e outros setores.
Para Carvalho, essa característica híbrida é parte da estratégia original do ALZR11 e permite diversificar não apenas os imóveis, mas também os fatores de risco aos quais o fundo está exposto.
Contratos longos são parte da estratégia do ALZR11
Outro ponto destacado pelo gestor é o perfil dos contratos de locação. Segundo Carvalho, o fundo atingiu no início deste ano o maior prazo médio de contratos de sua história.
A estratégia está relacionada à busca por previsibilidade de receita. “A nossa linha mestra desde o começo é priorizar a renda”, explicou o gestor.
Nesse modelo, contratos longos e com grandes empresas são considerados importantes para reduzir o risco de períodos de vacância e oscilações relevantes na distribuição de rendimentos.
Segundo Carvalho, a intenção é fazer com que a renda cresça gradualmente, preferencialmente acima da inflação, mas sem grandes oscilações. “Eu quero que essa renda cresça um pouquinho mais que a inflação, se possível, sem dar susto”, afirmou.
Rendimento recorrente está no maior nível da história
Além do prazo médio dos contratos, Carvalho destacou que o ALZR11 também alcançou seu maior nível histórico de rendimento recorrente.
Segundo o gestor, o guidance divulgado para o segundo semestre considera exclusivamente a geração de caixa recorrente proveniente das locações dos imóveis, sem incorporar receitas extraordinárias decorrentes de vendas de ativos.
“Está no maior nível da história, um crescimento super significativo desde o princípio”, disse Carvalho.
O gestor classificou o momento do fundo como positivo, mesmo diante do ambiente macroeconômico desafiador no Brasil.
Data centers ganham espaço
Entre os segmentos que podem ganhar participação no portfólio está o de data centers. O ALZR11 já possui exposição ao setor e, segundo Carvalho, a gestora pretende ampliar essa presença.
Na avaliação do gestor, os data centers combinam características consideradas importantes para a estratégia de geração de renda do fundo, como contratos longos e ativos cuja substituição pode representar custos elevados para os locatários.
“É uma matéria-prima muito boa para fundos de renda, com os contratos longos, com os inquilinos que nunca vão sair de onde eles estão”, afirmou. A gestora também possui uma estratégia específica para o segmento, chamada Alianza Digital, dentro da estrutura da casa.
Carvalho defende que a estrutura híbrida do ALZR11 permite uma diversificação que vai além da distribuição dos imóveis por localização.
O portfólio possui ativos associados a diferentes setores da economia, o que, segundo o gestor, reduz a concentração em um único fator de risco. “Quando você faz híbrido, efetivamente, você diversifica fatores de risco de verdade”, explicou.
Para ele, essa característica ajuda a manter uma carteira de ativos voltada para geração de renda com menor exposição a choques específicos de determinado segmento. A estratégia também está relacionada ao modelo de atuação da Alianza, que, por ser uma gestora independente, optou por concentrar esforços em um fundo de maior porte.
Segundo Carvalho, a concentração em um único produto permite reunir a equipe em torno de uma estratégia, além de contribuir para a liquidez e para a formação de uma base maior de cotistas.
