A taxa de ocupação é um indicador constantemente utilizado na construção civil. Esse termo é muito empregado nas áreas de arquitetura e urbanismo.
Entretanto, nosso foco nesse artigo é te mostrar como atua a taxa de ocupação no mercado imobiliário, em especial na análise de Fundos de Investimento Imobiliário, ou FII.
Taxa de ocupação – Conceito
Taxa de ocupação é definida como parcela habitada de uma determinada construção ou região em relação ao total de área habitável.
No mercado imobiliário, é a quantidade relativa de espaço locado ante o espaço total locável de um empreendimento.
Ela constitui um instrumento de controle de crescimento urbano, geralmente encontrada na maior parte das leis de zoneamento e edificações em todo o mundo.
Atrelada ao coeficiente de zoneamento do solo, ela traduz-se em um limite de ocupação de terrenos de uma determinada zona da cidade.
Nos fundos imobiliários, a taxa de ocupação imobiliária tem importante relevância, pois indica o percentual de espaço locado de um empreendimento.
O oposto desse indicador é a taxa de vacância, utilizada para identificar a quantidade de área não locada de um imóvel.
Alguns termos são utilizados para tratar da ocupação no setor imobiliário. São eles:
- Vacância;
- Taxa de vacância;
- Ocupação; e
- Taxa de ocupação.
A vacância e a ocupação, ao contrário das taxas delas, são representadas em números absolutos.
Por exemplo, em um imóvel de 1.000 m² de área locável, suponha que você tenha uma vacância de 200 m². Logo, sua taxa de vacância seria de 20%.
E o zoneamento urbano, o que seria?
Em contrapartida, se tratando de zoneamento urbano, a taxa de ocupação é válida somente para o plano horizontal. Não importando a altura ou o número de pavimentos da construção.
Os pavimentos superiores ao térreo somente serão contabilizados caso superem, em área, o pavimento inferior ou possuam elementos que ultrapassem os limites deste.
Neste artigo, iremos deixar de lado um pouco a questão do zoneamento urbano, e focaremos nos empreendimentos imobiliários. Em especial nos fundos imobiliários.
Continue lendo este artigo e deixe seu comentário, caso haja alguma dúvida ou sugestão, no final da página. Boa leitura!
Taxa de ocupação no mercado imobiliário
No mercado imobiliário, a taxa de ocupação mede a propriedade de o imóvel estar gerando caixa oriundo dos aluguéis pagos pelos inquilinos.
Nesse contexto, é interessante também conhecermos o termo taxa de vacância, que mede a proporção da área não locada de um empreendimento em relação a área total disponível para locação.
Essa é diametralmente proporcional à de ocupação, e entrega o mesmo resultado, porém complementar.
Por exemplo, se a taxa de vacância de um imóvel for de 30%, a de ocupação, analogamente, seria 70%.
O termo taxa de vacância também é muito utilizada no meio imobiliário. Ela mostra a relação entre “espaço não locado” e “espaço total locável” de um imóvel, também chamado de Área Bruta Locável – ABL.
Área Bruta Locável – ABL
ABL, ou Área Bruta Locável, é um termo utilizado para designar a área total de um empreendimento em condições de locação.
A ABL é medida em metros quadrados. Essa variável é utilizada em larga escala por construtoras e incorporadoras para comparar empreendimentos comerciais em grandes centros.
Analisar o tamanho da ABL de um imóvel é uma tarefa de extrema importância para o investidor que queira se aprofundar no tema.
Afinal, através da ABL pode-se calcular o valor por metro quadrado (m²) do imóvel e comparar com outros imóveis do mesmo setor.
Taxa de ocupação – Veja sua influência nos investimentos
Uma das coisas mais importantes de se considerar antes de investir em um fundo imobiliário é a taxa de ocupação ou vacância desse fundo.
Este dado pode estar ligado diretamente à qualidade do ativo e, consequentemente, a capacidade de o mesmo gerar rendimentos.
Essa taxa (ocupação), em bons imóveis, bem localizados e geridos, tende a ser maior do que o mercado em geral.
Durante o processo de investigação e análise de um fundo, o investidor deve ficar atento ao histórico de ocupação do mesmo.
Ao avaliarmos essa taxa por períodos longos, de 24 meses ou mais, verificamos a resiliência deste imóvel tanto em períodos de economia aquecida, quanto em períodos de recessão.
Geralmente, esses dados podem ser coletados nos relatórios mensais dos fundos, através do formato de vacância.
Segue abaixo um exemplo do fundo ABCP11, em que o gestor demonstra no relatório mensal o percentual de vacância dos ativos do fundo, que no caso, é o Shopping Grand Plazza:
Como podemos observar no gráfico, a vacância no período analisado ficou em torno de 1,5%, ou seja, a taxa de ocupação dos ativos desse fundo é de mais de 98%.
Esse é um resultado excelente para o longo prazo, visto que a busca por alugar pontos comerciais nesse empreendimento é grande e perene.
Portanto, ao basearmos nossa análise na taxa de ocupação deste empreendimento, concluímos que se trata de um ótimo investimento.
O fato é que, este é apenas um dos indicadores que devemos considerar antes de tomarmos uma decisão de investir. Contudo, é um dos mais importantes.
Taxa de ocupação em fundos imobiliários – FII
O que são fundos imobiliários
Fundos de Investimento Imobiliários, ou simplesmente fundos imobiliários, são constituídos por grupos fechados de investidores que se reúnem para investir em ativos do mercado imobiliário.
O mercado imobiliário no Brasil é um setor bastante querido pelos investidores. Contudo, a maioria deles investe apenas na compra ou construção de imóveis para alugar.
A grande maioria ainda não sabe o que são e como investir nos fundos imobiliários. Vamos falar aqui um pouco sobre esta modalidade de investimento que só cresce no Brasil.
Como funciona os fundos imobiliários
Como no mercado de ações, onde as empresas de capital aberto possuem seu capital social dividido em ações, os fundos imobiliários seguem uma estrutura parecida.
Porém, as “ações” dos fundos aqui são chamadas de cotas.
O capital do fundo, levantado no seu IPO, é investido no setor imobiliário na forma de imóveis físicos ou títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário.
No momento da criação do fundo imobiliário, são formadas as cotas desse fundo.
Logo, ao adquirir tais cotas, o investidor adquire o direito de participar do rateio dos rendimentos do fundo.
Tipos de fundos imobiliários
Existem atualmente basicamente 4 tipos de fundos imobiliários. São eles
- Fundos de tijolo;
- Fundos de papel (ou fundos de recebíveis);
- Fundos de fundos (FOF); e
- Fundos híbridos.
Os fundos de tijolo são fundos que possuem em sua carteira de ativos imóveis na forma física como prédios, shoppings, galpões logísticos, etc.
Os ativos possuem CEP, portanto, são construções tangíveis. O fundo deve rentabilizar seus cotistas através da compra ou construção de empreendimentos que gerem aluguel. Ex.: GGRC11.
Os fundos de papel, ou fundos de recebíveis, são fundos imobiliários que gerem seus ativos de forma mais segura, investindo seu capital em títulos de renda fixa. Ex.: BCRI11.
Esses títulos são geralmente atrelados ao mercado imobiliário. Segue abaixo alguns desses títulos que compõem a certeira dos fundos de papel:
- CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários;
- LCI – Letras de Crédito Imobiliário.
Os fundos de fundos, ou FOFs (Funds of Funds) seguem a mesma lógica dos fundos de renda fixa.
Nesse caso, a administradora desse tipo de fundo imobiliário investe na aquisição de cotas de outros fundos imobiliário. O intuito aqui é a diversificação e mitigação de riscos. Ex: FOFT11.
Por fim, os fundos híbridos, como o nome sugere, investe seu capital em todas as modalidades mencionadas anteriormente.
Sua classificação e estratégia consiste em mesclar duas ou mais das modalidades de investimento apresentadas. Ex.: MXRF11.
Vantagens e desvantagens de se investir em FII
Vantagens:
- Preço acessível;
- Diversificação dos imóveis;
- Investimento em imóveis de alto padrão;
- Isenção de IR (Imposto de Renda); e
- Rentabilidade mensal.
Desvantagens:
- Investimento não garantido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito);
- Não há influência sobre a gestão dos ativos pelo cotista; e
- Preço da cota varia de acordo com a oferta e demanda de mercado.
Quando pensamos em investir no mercado imobiliário, nos deparamos com 3 principais tipos de ativos que constituem suas carteiras. São eles:
- Imóveis físicos;
- Títulos de recebíveis (renda fixa); e
- Fundos de investimento.
A última opção, os fundos imobiliários, é um tipo de investimento pouco conhecido pelos brasileiros, mas que está em franco crescimento atualmente.
Podemos dizer que um fundo imobiliário é a comunhão de recursos oriundos de investidores naturais ou jurídicos.
Esses recursos têm como destino a aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário e podem ser investidos em ativos como imóveis físicos ou financeiros.
Taxa de ocupação – Fundos de tijolo
Os fundos que têm na composição de sua carteira de ativos, imóveis tangíveis (ou físicos) são denominados fundos de tijolo. Ex.: KNRE11.
Tais fundos têm como principal atividade econômica a construção ou compra de imóveis no intuito de gerar renda através do aluguel ou arrendamento.
Dessa forma, a ocupação desses imóveis tem uma correlação direta com o rendimento desse tipo de FII. Quanto maior for essa taxa, maior é o rendimento do fundo.
Em contrapartida, uma vez que a vacância está alta, há bastante área locável vazia, impactando diretamente no aluguel do imóvel.
Por outro lado, essa lógica não é absoluta.
Vejamos a seguir se taxa de ocupação baixa é, necessariamente, motivo de preocupação para os investidores.
Análise da taxa de ocupação nos FIIs
Não é sempre que a baixa ocupação dos imóveis de um fundo imobiliário é motivo para desespero.
Antes do investidor comprar cotas de um determinado fundo imobiliário, ele deve ficar atento ao cenário econômico que o país está passando.
Tal fato é interpretado de forma positiva quando temos um ponto de inflexão da economia. Mas como assim, ponto de inflexão?
A economia do país, assim como o mercado imobiliário, é feita de crises (depressão) e euforia (crescimento).
Portanto, quando analisamos os fundos imobiliários que possuem baixa ocupação, temos que inserir essa variável na análise.
Suponha que você queira investir em um determinado FII e, em sua análise, constata que esse fundo:
- É bem avaliado (“Triple A”);
- Imóvel novo;
- Bem gerido;
- Possui perspectiva de crescimento; e
- Conta com excelente localização.
Porém, conta com uma taxa de ocupação baixa.
Neste caso podemos estar frente a frente com uma excelente oportunidade de investimento.
Naturalmente, é possível que empreendimentos que possuem baixa ocupação estejam investindo no longo prazo, e tornem a gerar caixa no futuro.
Em síntese, essa pode ser uma grande oportunidade para comprar cotas a um preço descontado e gerar valor ao capital investido.
Tanto na valorização do preço da cota, quanto no aumento da rentabilidade mensal proveniente dos aluguéis.
Taxa de ocupação – Um exemplo real
Como exemplo, temos o fundo Cyrela Thera Corporate (THRA11), que, em meados de 2015, via sua cota sendo negociada abaixo de R$ 60,00.
Nesse período, a taxa de ocupação do empreendimento – edifício de lajes corporativas Thera Corporate – era praticamente zero (0%).
Ou seja, praticamente todas as salas desse imóvel estavam desocupadas, e, por consequência, não geravam renda mensal.
Foi aí que muitos investidores enxergaram uma grande oportunidade de investimento, visto o potencial do empreendimento.
Algumas características desse imóvel são:
- Escritórios padrão “triple A” de qualidade e sofisticação;
- Excelente localização, no maior eixo comercial de São Paulo;
- Líder no segmento de edifícios corporativos (Cyrela); e
- Local de alimentação e convivência integrada ao projeto paisagístico do empreendimento.
Todos esses atributos foram levados em consideração pelos investidores, que entraram comprando fortemente as cotas do fundo.
Ademais, o potencial de locação do imóvel, com a perspectiva da melhora do cenário econômico do país, corroborou com o interesse por investimentos desse tipo.
A partir de então, o THRA11 viu o preço de suas cotas valorizarem de forma extraordinária ao longo dos 2 anos seguintes.
O preço das cotas, que antes estavam sendo negociadas a R$ 60,00 em meados de 2015, passaram a ser negociadas a mais de R$ 150,00 agora em 2020.
Tal fato se deu devido à queda da taxa de vacância ao longo desse período, quando, em abril de 2017, o imóvel contava com 100% de seus escritórios ocupados.
Taxa de ocupação – Considerações
Definitivamente, mais importante que o lucro, é o aprendizado.
E isso se resume muito bem quando nos adentramos no mundo dos fundos imobiliários.
É de fundamental importância conhecermos os conceitos que guiam a precificação dos ativos no mercado imobiliário. Principalmente se tratando dos FIIs.
Se o conhecimento não está bem sedimentado, poderemos estar comprando um ativo que desconhecemos, e aí a conta pode sair cara.
A taxa de ocupação, assim como a taxa de vacância, são importantes ferramentas de equiparação na comparação dos fundos imobiliários. Entretanto, estas são apenas 2 das diferentes variáveis que precisamos considerar para ser bem-sucedido neste tipo de investimento.
