XPML11 conclui venda de shopping por R$ 65,887 milhões; qual foi o retorno?
O fundo imobiliário XPML11 concluiu a venda milionária de sua participação em um shopping. Veja o valor da venda e o retorno obtido.
O fundo imobiliário XPML11 concluiu a venda da fração ideal de 17,50% do Caxias Shopping, pelo valor total de R$ 65,887 milhões. Esse montante desconsidera um possível pagamento de earn-out.
Esse valor está dividido em duas parcelas. Uma delas, de mais de R$ 52,709 milhões, foi recebida pelo FII XPML11 ontem (31).
Já o montante de R$ 13,177 milhões será recebido pelo XP Malls em julho de 2024, passando por atualização monetária conforme a variação do IPCA deste período.
Em relação a um possível pagamento de earn-out, caso seja aplicável, o valor será limitado a pouco mais de R$ 4,112 milhões. Esse montante seria pago em 28 de fevereiro de 2025.
Histórico de investimentos do XPML11 no Caxias Shopping
O fundo imobiliário XPML11 realizou em dezembro de 2017 a sua 1ª transação depois do IPO do FII, com a compra de 35% do Caxias Shopping, que está localizado na cidade de Duque de Caxias, no estado do Rio de Janeiro.
Nessa época, a participação do XP Malls no ativo foi comprada pelo valor de R$ 72,577 milhões, pago em 3 parcelas, conforme previsto no contrato de compra e venda.
Essa transação foi feita com um desconto de cerca de 10,0% em comparação ao valor de laudo do ativo contratado na época.
Aproximadamente 6 anos após a entrada do fundo XPML11 no Caxias Shopping, a venda foi feita por um montante 81% superior ao preço de compra. A transação do Caxias Shopping traz um ganho de capital de cerca de R$ 0,55 por cota, levando em conta o número atual de cotas do FII.
Assim, o fundo terminou o ciclo de investimento de metade da sua participação comprada em dezembro de 2017 com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de cerca de 18,1% ao ano.
“Em termos operacionais, a alienação representa ainda uma melhoria nos KPIs do fundo, uma vez que teremos a redução de participação em um ativo que possui indicadores abaixo da média do XP Malls”, destaca o comunicado do fundo.
No intervalo de 12 meses, o Caxias Shopping registrou uma média mensal de NOI de caixa por metro quadrado de R$ 96,54. Já a média mensal do XPML11 foi de R$ 120,89/m². Em relação à média de vendas por metro quadrado nos últimos 12 meses, há o mesmo contexto, já que o imóvel registrou aproximadamente R$ 1.154,44/m² e no portfólio do FII é de R$ 1.544,74/m².
