HFOF11 divulga relatório gerencial. Questões sobre TBOF11 são levantadas
O fundo imobiliário Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11), fundo de fundos administrado e gerido pela Hedge Investments, divulgou ontem (04), no final da tarde, o seu relatório gerencial referente ao último mês de outubro.
Segundo a sua gestora, o ano de 2019, até agora, tem sido marcado por atividades intensas no giro das suas posições, dado que o FII, que iniciou suas operações em fevereiro de 2018, negociou 34 fundos imobiliários de segmentos distintos somente esse ano, sendo R$ 835 milhões em compras realizadas e R$ 284 milhões em vendas, encerrando, assim, alguns ciclos de investimentos.
“Com estas movimentações, fruto da gestão ativa, tem sido possível entregar uma distribuição forte de rendimentos ao longo de 2019, além de posicionar parte importante do portfólio do Fundo em posições de ganho de capital, que devem destravar valor, impulsionando positivamente a cota do HFOF11”, destacou a Hedge em seu relatório.
De janeiro a outubro, o fundo distribuiu um valor de rendimentos de R$ 9,05 por cota, o que representa um Dividend Yield acumulado de 9,78% no período, se for considerado a cota de abertura do ano, de R$ 92,50.
Adicionalmente, considerando-se não apenas os rendimentos recebidos, mas também a variação da cota no mercado secundário, o HFOF11 apresentou um retorno total bruto, de janeiro a outubro de 2019, de 24,4%, o que representa 514% do CDI e 111% do IFIX no período.
Investimentos do HFOF11
Após ter virado setembro com apenas 2% dos ativos em caixa, o HFOF11 realizou R$ 35,6 milhões em vendas de cotas de FIIs, e R$ 14,6 milhões em compras.
“Destacamos as reduções das posições nos ativos SDI Rio Bravo Logística (SDIL11), Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), Hedge Brasil Shopping (HGBS11) e Habitat II (HABT11), fundos que tiveram valorização de suas cotas acima da média da indústria. Nos últimos 2 meses, estes ativos valorizaram na média 9,4%, quando comparado a valorização de 1,5% dos demais fundos imobiliários no mesmo período”, ressaltou a gestora.
Ainda no mês de outubro, o HFOF11 realizou vendas de cotas do TBOF11, aquisições de HGCR11 abaixo de R$ 115 (aproveitando a conversão das cotas da última emissão), FOFT11 (fundo de fundos também sob gestão da Hedge), além do Santander Papéis Imobiliários CDI (SADI11).
Com isso, a carteira de investimentos do HFOF11 se mostra alocada conforme abaixo:
“Importante destacar que, apesar de boa parte dos investimentos realizados serem considerados posições estratégicas, a alocação de parcela dos recursos em alguns FIIs foi um movimento tático definido pela equipe de gestão. Esta alocação tática é uma forma mais eficiente de investir os recursos temporários do que aplicá-los na renda fixa, com rentabilidade inferior e incidência de tributação”, enfatizou a Hedge.
Desempenho do FII HFOF11
O fundo irá distribuir R$ 0,65 por cota como rendimento referente ao último mês de outubro, sendo que o pagamento será realizado no próximo dia 14 de novembro aos detentores de cotas em 31 de outubro.
O resultado acima contempla as receitas provenientes dos rendimentos recebidos pelos fundos imobiliários investidos, receitas financeiras e despesas operacionais do FII.
Já o gráfico abaixo mostra a composição do resultado gerado pelo fundo mês a mês nos últimos 12 meses em R$/cota e compara esse valor com o rendimento distribuído no mesmo período.
Importante destacar que, no caso de venda de cotas de fundos imobiliários, a parcela correspondente ao lucro/prejuízo (diferença entre o valor de venda e valor de aquisição incluindo custos e despesas relacionadas) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a distribuição de rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal é novamente investida de acordo com a estratégia e política de investimentos do FII.
A gestora destacou ainda, em relação ao imposto de renda referente ao ganho de capital quando da venda de cotas de FIIs com lucros, que está tomando as medidas para buscar um ressarcimento de todo o imposto que já foi pago, que seria algo na faixa dos R$ 4,1 milhões.
Diante desse cenário, a Hedge apresentou, também, a sua expectativa de rendimentos para o restante do ano, tomando como base os rendimentos projetados dos FIIs investidos, os lucros já realizados, ganhos de capital contabilizados na sua carteira, e na sua estrutura de custos.
A gestora ressaltou, contudo, que a expectativa de rentabilidade acima não representa promessa, garantia ou isenção de riscos para os seus cotistas.
HFOF11 – Situação frente ao TBOF11
No mesmo relatório gerencial, a Hedge enfatizou também o atual cenário do fundo imobiliário Tower Bridge (TBOF11), que recentemente (mais precisamente no último dia 15), recebeu uma proposta para a venda do único imóvel pertencente ao FII por parte de um outro fundo imobiliário, também gerido pela Hedge, mas que se encontra em fase pré-operacional e que será destinado a investidores qualificados, o Hedge AAA Fundo de Investimento Imobiliário, pelo valor total de R$ 909,5 milhões (cerca de R$ 16.112,71/m²), valor esse aproximadamente 9% abaixo do valor do último laudo de avaliação (R$ 995,2 milhões, ou R$ 17.630,49/m²).
Em relação a essa possível aquisição, a Hedge convocou, juntamente com a Paladin FII Investors (que juntos possuem mais de 5% das cotas do TBOF11), uma assembleia para o próximo 12 de novembro para discutir sobre:
- Aprovação da aquisição do TBOF11;
- Substituição da administração do FII (atualmente o BTG Pactual) para a própria Hedge;
As deliberações acima deverão ser tomadas por maioria de votos dos cotistas presentes na assembleia, e que representem ao menos 25% das cotas emitidas do TBOF11.
Entenda o caso
As primeiras compras de cotas realizadas por parte do HFOF11 no TBOF11 se deram entre maio e junho de 2018, haja vista que, naquele momento, as cotas do TBOF11 tiveram uma desvalorização de 14,9%, desempenho esse inferior aos demais fundos imobiliários que compunham o IFIX, que desvalorizaram 9,2% no mesmo período.
Dessa maneira, a gestora viu, naquela ocasião, uma oportunidade de iniciar uma posição no ativo, visando ganho de capital.
Entretanto, devido à reduzida liquidez do papel, a Hedge montou uma posição de R$ 8,7 milhões.
O tempo passou, o mercado de lajes corporativas começou a dar sinais de melhora, e as taxas de juros caíram.
Ainda assim, “a cota do TBOF11 continuou a ter um desempenho inferior ao dos demais fundos imobiliários”, explicou a Hedge.
Diante disso, entre junho e agosto de 2019, a gestora investiu R$ 68,7 milhões adicionais no ativo.
Ao final das operações, foi montada uma posição relevante de R$ 79,6 milhões no ativo, ao custo médio de R$ 84,33 por cota.
Em relação à oferta de compra do TBOF11 feita no último dia 15 de outubro, a Hedge salientou, no seu relatório, que alguns pontos que segundo ela merecem destaque.
Tais pontos são reproduzidos abaixo:
Abre aspas:
“
- Liquidez: O TBOF11 negocia atualmente cerca de 15 mil cotas por dia (média dos últimos dois meses), o que representa um giro diário de 0,15% das cotas. O desinvestimento de posições relevantes no ativo certamente traria impacto negativo no valor da cota;
- Lucro: A referida proposta não apenas traz ao investidor a possibilidade de encerrar a posição sem impactar o valor da cota em mercado, como também permite ao HFOF11 realizar um importante lucro. As cotas do TBOF11 tiveram valorização positiva de 6,1% nos últimos três meses, período que realizamos boa parte do investimento, superior à valorização média dos demais fundos imobiliários da indústria de 0,4% no mesmo período. Caso aprovada, esta venda irá produzir um lucro total de R$ 5,8 milhões para o HFOF11, correspondente a R$ 0,69 por cota, valor esse que passará a compor a base de rendimentos a serem distribuídos, isentos para cotistas pessoas físicas enquadrados na legislação em vigor.
- Resultado: Tal ganho se daria em um curto espaço de tempo, uma vez que grande parte da posição foi alocada pelo HFOF11 entre os meses de junho e agosto de 2019. Assim, considerando o prazo de investimento e os rendimentos recebidos, o HFOF11 realizaria uma taxa interna de retorno de 21,8% ao ano.
- Projeção: No valor indicado para venda, o TBOF11 entrega um dividend yield atual de 3,97% ao ano, considerando a média dos três últimos rendimentos anunciados. Ainda que haja perspectivas positivas para o mercado de imóveis corporativos em São Paulo e, inclusive para ao ativo em questão, a expectativa futura de alguém por cota divulgado pela administradora do TBOF11 nos relatórios gerenciais aponta para o valor de R$ 0,45 por cota em julho de 2020. Considerando os custos dos TBOF11, projetamos um yield de 5,24% ao ano, ainda abaixo do yield médio dos demais ativos da carteira do HFOF11 – atualmente de aproximadamente 7,0% ao ano. Em nossas projeções, mesmo considerando ganho real nas revisões das locações, temos a expectativa de um dividend yield próximo a 5,82% para 2020 no TBOF11.
Isto tudo posto, considerando os ganhos aferidos com este investimento, assim como as perspectivas de rendimentos para o TBOF11, entendemos que a venda do ativo e consequente liquidação do TBOF11 nos termos da proposta apresentada é positiva.
De toda maneira, por estar em situação de potencial conflito de interesses, a Hedge convocou assembleia geral extraordinária do HFOF para que os cotistas do fundo orientem o voto a ser proferido na assembleia do TBOF11.
”
Fecha aspas.
No último dia 1º de novembro, o TBOF11 divulgou ao mercado a celebração de um novo contrato de locação com prazo de 10 anos, que impactaria positivamente na distribuição de dividendos em aproximadamente 4,29%. Considerando essa locação, a vacância do imóvel seria reduzida de 10,2% para 8,5%.
