TRXF11 desiste de negociações por portfólio de R$ 1 bi em lajes corporativas
O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) opera em forte alta nesta quinta-feira (27), após comunicar o encerramento negociações para aquisição de imóveis corporativos em São Paulo.
As tratativas envolviam ativos dos fundos BLCA11 (Catuaí VBI Triple A) e CVFL11 (Catuaí Vista FL). Segundo o comunicado, as operações foram consideradas inviáveis após mudanças nas condições de mercado impedirem o cumprimento de uma das condições previstas nas propostas.
No caso do BLCA11, a negociação previa a aquisição de conjuntos corporativos no Pátio Victor Malzoni, na região da Faria Lima. O valor da proposta era de aproximadamente R$ 475 milhões, envolvendo cerca de 7,4 mil metros quadrados de área bruta locável.
Já com o CVFL11, a proposta alcançava R$ 557,85 milhões para a aquisição de 12 conjuntos no edifício Vista Faria Lima, o equivalente a aproximadamente R$ 48 mil por metro quadrado.
Somadas, as duas operações representavam cerca de R$ 1,03 bilhão e aproximadamente 19 mil metros quadrados de ABL, distribuídos entre empreendimentos corporativos de alto padrão no Itaim Bibi e na Vila Nova Conceição.
Com o fim das tratativas, os negócios não serão concluídos e os imóveis continuarão nas carteiras dos fundos vendedores. O TRXF11 afirmou que a decisão não produz impacto financeiro para os cotistas dos veículos envolvidos.
A operação ocorre em um momento de forte movimentação do TRXF11 para ampliar seu portfólio. O fundo vem buscando novas aquisições e estruturando sua 13ª emissão de cotas, que prevê captação de até R$ 5 bilhões, podendo alcançar R$ 10 bilhões com a utilização do lote adicional.
TRXF11 deixa concentração no varejo para trás e mira carteira mais diversificada
A estratégia do TRXF11 passa por uma combinação entre diversificação, gestão ativa dos imóveis e disciplina na alocação de capital. Durante o TRX Day, realizado no Shopping JK, em São Paulo, Gabriel Barbosa, gestor do fundo, apresentou aos investidores a estrutura atual da carteira e os principais pilares que devem orientar o crescimento do FII nos próximos anos.
Segundo Barbosa, a carteira é construída a partir de dois tipos principais de ativos. De um lado estão os chamados imóveis “troféu”, propriedades de alta qualidade, localização diferenciada e difícil replicação, pensadas para permanecer no portfólio por décadas. De outro, estão os ativos mais táticos, adquiridos com maior margem de segurança e que podem ser reciclados conforme surgem oportunidades de venda.
“Então o ativo troféu é aquele ativo que é de difícil replicabilidade, que você não faz de novo. Você tem sim uma taxa mais apertada, que é o preço, para você conseguir entrar naquele ativo. Mas você tem um horizonte mais longo de carrego. São ativos que a gente prevê ficar dentro do fundo por décadas”, explica Barbosa.
Nos ativos táticos, a lógica é diferente. O fundo busca comprar propriedades com uma taxa de entrada mais elevada e, posteriormente, utilizar a gestão ativa para capturar valorização e eventualmente realizar o desinvestimento.
“E o ativo mais tático, que a gente acaba entrando em uma taxa mais alta, e ele é reciclado sistematicamente, trazendo ganho de capital para os nossos investidores”, afirmou o gestor.
A mudança na composição da carteira ganhou força nos últimos dois anos e meio. No início de 2024, o TRXF11 era concentrado em grandes lojas de varejo, com mais de 90% da receita proveniente do varejo alimentar. Desde então, o fundo ampliou sua exposição para galpões logísticos, hotéis, imóveis educacionais, hospitais e shopping centers.
Maior locatário representa 14,5% da receita
Para Barbosa, a diversificação foi necessária para reduzir a concentração da carteira e aumentar a previsibilidade da receita em um cenário macroeconômico mais adverso.
“Se a gente tivesse ficado parado, só com três inquilinos representando 90% da receita, inquilinos de varejo que estão sofrendo no cenário macro atual, a cota estaria valendo menos ou mais do que ela vale hoje? As perspectivas de ganho do nosso investidor, a segurança do nosso investidor, ele teria mais segurança ou menos segurança?”, questionou.
Hoje, o maior locatário representa 14,5% da receita, enquanto os dez maiores respondem por 46,3%. Ao todo, o fundo possui mais de 350 locatários, o que, segundo o gestor, reduz o impacto potencial de problemas individuais sobre a geração de renda.
“São mais de 350 locatários, mais de 350 fontes de renda que o TRXF11 tem para dar segurança e previsibilidade na carteira do nosso investidor”, disse Barbosa.
A gestão ativa também é apresentada como um dos principais mecanismos para transformar a valorização dos imóveis em retorno efetivo aos cotistas. O gestor citou como exemplo uma loja do Grupo Pão de Açúcar em Teresina, adquirida em 2020 a um cap rate de 7,3% e posteriormente vendida a 6,5%.
Segundo Barbosa, a operação proporcionou retorno superior a 20% ao ano e um ganho de capital de 36,5% para o investidor por meio de um único imóvel.
