O fundo imobiliário GARE11 concluiu a aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita, na região metropolitana de Porto Alegre (RS), por R$ 155,86 milhões. A operação foi comunicada ao mercado em fato relevante na última sexta-feira (2).
A compra foi feita por meio do Guardian Prime Log FII, veículo do GARE11. O preço será pago integralmente em até 18 meses contados da data do comunicado. Segundo a gestora, a obrigação é compatível com a posição de disponibilidades do fundo, superior a R$ 1 bilhão.
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O ativo é um centro de distribuição frigorificado, com terreno de 154.790 m² e área bruta locável (ABL) de 18.987 m².
O galpão está integralmente locado a duas empresas, com contratos corrigidos anualmente pelo IPCA. A BRF ocupa 8.609,84 m², cerca de 45% da ABL. A RTL Armazéns e Logística (Reiter Log) ocupa 10.376,79 m², aproximadamente 55%.
De acordo com o fato relevante, galpões frigorificados têm oferta restrita no país, com custo de construção de duas a três vezes o de um galpão seco.
Rentabilidade estimada pela gestora e perfil da região
Em razão da estrutura de pagamento, a Guardian estima rentabilidade corrente (running yield) média de 13,5% ao ano nos primeiros 60 meses, com estabilização em 11,75% ao ano a partir desse período. Os percentuais são estimativas da gestora para o ativo e não correspondem a projeção de distribuição do fundo.
O imóvel fica às margens da BR-386, com acesso às BR-448, BR-116 e BR-290, a cerca de 25 km de Porto Alegre, fora da área atingida pelas enchentes recentes no estado.
Nova Santa Rita concentra o maior estoque de galpões logísticos da região metropolitana, com cerca de 291 mil m² construídos e ocupação integral, segundo o comunicado. Na avaliação da gestora, a vacância em condomínios logísticos classe A da região está em 7,6% no primeiro semestre de 2026, com demanda aquecida e oferta restrita.
O galpão tem projeto de expansão aprovado de aproximadamente 13.900 m² e potencial construtivo adicional que pode elevar a ABL para mais de 60.000 m².
Operação integra reequilíbrio entre logística e renda urbana
A Guardian afirma que a aquisição está alinhada à estratégia de reequilíbrio entre os segmentos logístico e de renda urbana, e que amplia a diversificação geográfica e de locatários da carteira.
No mesmo documento, a gestora apresentou duas simulações da composição do portfólio: a primeira considera apenas esta operação; a segunda incorpora também a venda de ativos ao FII Riza.
A gestão classifica o retrato como provisório em termos de concentração de inquilinos e de exposição aos vértices logístico e de renda urbana.
Em agosto, o GARE11 já havia comunicado a conclusão da compra de um galpão logístico em Itapevi (SP), por R$ 119,81 milhões.
