A reforma tributária pode alterar a distribuição da demanda por galpões logísticos no Brasil, pressionando regiões cuja atratividade depende de incentivos fiscais e favorecendo localidades mais próximas dos grandes centros consumidores. A avaliação é de Rafael Fonseca, da Bresco, gestora do fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11).
Em entrevista ao Liga de FIIs, Fonseca afirmou que empresas instaladas em regiões beneficiadas por subsídios tributários podem rever suas operações à medida que as mudanças entrarem em vigor. O movimento, porém, dependerá das características de cada mercado e das vantagens oferecidas por cada localização.
“Qualquer mercado que dependa de subsídio fiscal, incentivo fiscal, ele é mais frágil do que um mercado que tem a sua pujança natural sem necessitar de qualquer incentivo fiscal”, afirmou o executivo.
Na avaliação do gestor, a transição tributária pode levar algumas empresas a reconsiderar a localização de seus centros de distribuição. Isso não significa, necessariamente, uma redução generalizada da demanda por galpões, mas uma possível redistribuição dos espaços ocupados entre diferentes regiões do país. “Eu acho que, em geral, grandes praças que hoje dependem do incentivo vão sofrer”, disse Fonseca.
Reforma tributária: proximidade do consumidor pode ganhar peso
Um dos fatores que podem influenciar essas decisões é a relação entre os custos tributários, o aluguel dos imóveis e as despesas de transporte.
Atualmente, uma localização mais distante dos centros consumidores pode ser vantajosa para determinadas operações, especialmente quando os incentivos fiscais compensam os custos logísticos adicionais.
Com a mudança na estrutura tributária, essa equação pode se alterar. Se a vantagem fiscal perder relevância, as empresas terão de reavaliar se a economia obtida com a locação de um imóvel mais distante continua compensando o custo de transportar mercadorias até os consumidores.
Nesse cenário, regiões próximas aos principais mercados consumidores podem ganhar competitividade. A localização dos galpões passa a ser avaliada não apenas pelo preço do aluguel, mas também pela eficiência da distribuição e pelo custo total da operação.
Fonseca ponderou, entretanto, que ainda é difícil dimensionar os efeitos da reforma sobre o mercado imobiliário logístico. O impacto dependerá da forma como as empresas adaptarão suas operações, do cronograma de implementação das mudanças e das condições específicas de cada região.
BRCO11 aposta em gestão ativa e ganhos com venda de imóveis
Em relacão ao BRCO11, Fonseca diz que o FII possui potencial de geração de ganhos de capital por meio da venda de ativos.
Segundo o gestor, parte do portfólio foi adquirida antes da listagem do fundo, em dezembro de 2019, e carrega uma valorização imobiliária que não aparece integralmente nos números divulgados ao mercado.
A estratégia da gestora é aproveitar oportunidades de reciclagem de imóveis quando as condições permitirem gerar valor para os cotistas. O dinheiro obtido com eventuais vendas, no entanto, precisa encontrar uma destinação atrativa, o que exige avaliar tanto o preço de saída quanto o retorno dos investimentos seguintes.
“Como uma gestão ativa, a gente quer, em momentos específicos, tentar tirar proveito disso e incrementar a distribuição do fundo com os resultados que possíveis reciclagens podem gerar para o fundo”, afirmou.
Fonseca ponderou que o momento do mercado de capitais exige cautela, diante das incertezas internacionais, da situação fiscal brasileira e do cenário eleitoral. Esses fatores podem afetar a precificação dos ativos e dificultar operações, mesmo quando há potencial de valorização imobiliária.
O executivo também destacou que contratos atípicos podem limitar a captura de aumentos de aluguel durante sua vigência. Nesses casos, a gestora precisa considerar as condições contratuais e o custo de reposição do imóvel antes de decidir por uma eventual venda.
