A combinação entre demanda aquecida e oferta limitada de imóveis tem favorecido o mercado de galpões logísticos no Brasil. Para Rafael Fonseca, gestor do BRCO11, a tendência ainda pode se prolongar sustentada tanto pela expansão do comércio eletrônico quanto pela necessidade de as empresas tornarem suas operações de distribuição mais eficientes.
Um dos segmentos que mais se beneficiam desse cenário é o de last mile, formado por galpões localizados próximos aos grandes centros consumidores. A estratégia permite reduzir distâncias na etapa final da entrega e atender com mais agilidade às exigências do comércio. Segundo Fonseca, a Bresco identificou o potencial desse mercado antes de ele ganhar força no país.
“Nosso primeiro investimento consciente em propriedade de last mile, já abraçando essa tese, foi há 11 anos, em 2015. Então a gente já via que isso era uma tendência que estava acontecendo lá fora e, em algum momento, ia chegar aqui”, afirmou o gestor durante participação no Liga de FIIs, programa do InfoMoney.
Na avaliação de Fonseca, a expansão do comércio eletrônico brasileiro ainda está longe de se esgotar. A conveniência das compras online e as mudanças nos hábitos de consumo continuam abrindo espaço para novas operações logísticas, à medida que uma parcela maior das vendas do varejo migra para os canais digitais.
“Eu acho que ainda, assim, a gente está vendo um crescimento forte, mas que ainda tem muito espaço para crescer. A penetração do e-commerce no Brasil ainda é muito baixa. Eu acho que tem muito espaço para tomar do varejo normal”, disse.
A demanda por galpões, no entanto, não depende exclusivamente das varejistas digitais. O gestor também destaca a necessidade de modernização das estruturas de distribuição de empresas de outros setores. Indústrias que hoje concentram suas operações em poucos centros logísticos podem precisar ampliar a rede de instalações para abastecer diferentes regiões e atender consumidores com maior eficiência.
Oferta restrita dificulta entrada de novos galpões
A pressão sobre o mercado é reforçada pela dificuldade de ampliar rapidamente o estoque de imóveis. Fonseca compara o cenário atual com o observado em 2012 e 2013, quando havia maior disponibilidade de capital para financiar novos empreendimentos e, consequentemente, mais condições para que a oferta acompanhasse o crescimento da procura.
Agora, o desenvolvimento de novos galpões enfrenta limitações relacionadas ao acesso a recursos, aos custos de construção e ao tempo necessário para concluir os projetos. Na região de São Paulo, por exemplo, a implantação de um empreendimento logístico pode levar de três a quatro anos, o que reduz a capacidade de resposta imediata do setor.
“A diferença é que hoje a gente não tem um capital abundante, a gente não vê novos estoques sendo produzidos numa velocidade capaz de acompanhar essa demanda”, afirmou Fonseca.
Esse descompasso entre procura e disponibilidade ajuda a explicar a pressão sobre os preços de locação. Com menos imóveis adequados disponíveis, empresas que precisam ampliar suas operações disputam galpões bem localizados, especialmente aqueles que oferecem infraestrutura moderna e eficiência operacional.
BRCO11: aluguéis de galpões podem subir até 50% em alguns contratos
O cenário também abre espaço para a atualização dos valores cobrados pelos proprietários. De acordo com Fonseca, há imóveis do portfólio do BRCO11 com potencial de reajuste de aluguel entre 25% e 50%, dependendo da localização e das condições contratuais.
“Hoje a nossa carteira tem oportunidades de upside de 25% a 50%, dependendo da praça e do contrato de locação. E isso não é exclusivo nosso, acho que isso é generalizado”, afirmou.
A possibilidade de elevar os aluguéis, porém, não significa que os aumentos serão incorporados imediatamente às receitas dos fundos. A atualização depende das condições previstas nos contratos, como as datas de revisão e os vencimentos. Por isso, mesmo em um mercado favorável aos proprietários, a captura desse potencial ocorre de maneira gradual.
“Você não aumenta o valor de locação da noite para o dia, você precisa ter um evento de revisional que pode acontecer a partir do terceiro ano de contrato ou no vencimento de contrato, onde é uma oportunidade de você reposicionar o valor de locação. Então isso vai acontecer ao longo do tempo”, explicou o gestor.
