O fundo imobiliário BTHR11 (BTG Hospitalidade Retorno Total Fundo de Investimento Imobiliário) acertou a venda do hotel Ibis Sorocaba por R$ 20 milhões e estima que a operação terá um resultado positivo de R$ 0,17 por cota nos rendimentos distribuíveis do fundo. O negócio foi formalizado por meio de uma promessa de compra e venda assinada em 29 de setembro de 2026 e ainda depende do cumprimento de condições previstas no contrato.
O imóvel fica no Parque Campolim, em Sorocaba, no interior de São Paulo. Segundo a gestão, a negociação representa um lucro de 25% em relação ao valor de aquisição do hotel. Considerando também a renda gerada pelo ativo durante o período em que permaneceu na carteira, a gestão calcula uma taxa interna de retorno (TIR) de 31,1% ao ano para o investimento.
A TIR é um indicador utilizado para medir a rentabilidade de um investimento ao longo do tempo, considerando os diferentes fluxos de entrada e saída de recursos. No caso do Ibis Sorocaba, o cálculo apresentado pelo BTHR11 reúne tanto a renda obtida com o hotel quanto o resultado esperado com sua alienação.
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Como o BTHR11 receberá os R$ 20 mi
O pagamento da venda será feito em etapas. O BTHR11 já recebeu R$ 1 milhão em 29 de setembro. Uma segunda parcela, de R$ 4 milhões, deverá ser paga na assinatura da escritura definitiva, quando também ocorrerá a transmissão da posse do hotel ao comprador.
Os R$ 15 milhões restantes serão divididos em três parcelas de R$ 5 milhões. Os pagamentos estão previstos para até seis, 12 e 18 meses depois da outorga da escritura. Essas três parcelas serão corrigidas pela variação acumulada do CDI entre a transmissão da posse e as respectivas datas de pagamento.
Por causa dessa correção, o valor efetivamente recebido pelo fundo poderá superar os R$ 20 milhões nominais estabelecidos para a venda. No material que acompanha o fato relevante, a gestão apresenta uma projeção na qual os recebimentos futuros chegariam a aproximadamente R$ 22,23 milhões, considerando estimativas para o CDI. Trata-se, porém, de uma projeção, e não de um valor garantido, já que o resultado dependerá da trajetória efetiva da taxa.
O anexo indica recebimentos projetados de aproximadamente R$ 5,36 milhões, R$ 5,74 milhões e R$ 6,13 milhões nas três parcelas corrigidas. A própria gestora ressalta que esses números foram calculados com projeções para o CDI do Boletim Focus.
Venda ainda precisa cumprir condições
Apesar do anúncio, a transferência definitiva do Ibis Sorocaba ainda não ocorreu. A escritura está condicionada ao cumprimento das exigências previstas no contrato, entre elas a desmobilização da atual operação hoteleira e o encerramento dos contratos relacionados ao funcionamento do empreendimento.
Depois do cumprimento dessas condições, a escritura definitiva deverá ser assinada no prazo estabelecido no contrato. Nesse momento, o comprador assumirá a posse do imóvel, que será dado em alienação fiduciária como garantia do saldo ainda devido ao BTHR11.
Esse mecanismo significa, de forma simplificada, que o próprio imóvel funcionará como garantia para as parcelas futuras da transação, conforme as condições estabelecidas entre as partes.
BTHR11 começou com carteira de 14 hotéis
A venda ocorre menos de um ano depois da formação inicial da carteira do fundo. Em 2025, o BTHR11 anunciou a aquisição de um portfólio formado por 14 ativos hoteleiros nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, entre eles o próprio Ibis Sorocaba. O conjunto incluía hotéis das bandeiras Ibis, Novotel, Pullman e MGallery.
O fundo tem gestão ativa e estratégia concentrada no segmento hoteleiro. Dados disponíveis em agosto de 2026 apontavam patrimônio líquido próximo de R$ 390 milhões.
No anexo do novo fato relevante, a gestão classifica a alienação do Ibis Sorocaba como parte da estratégia de negociação individual dos imóveis adquiridos originalmente em conjunto. Segundo a gestora, a venda separada dos ativos busca capturar diferenças de preço entre a aquisição do portfólio e a negociação individual dos hotéis.
O ponto de maior interesse para os cotistas agora será o reflexo financeiro da transação. A estimativa divulgada é de R$ 0,17 por cota em resultado positivo nos rendimentos distribuíveis, mas o fundo imobiliário ressalta que o número dependerá da taxa efetiva do CDI. Portanto, o valor informado representa uma estimativa de resultado da operação e não um anúncio de dividendo de R$ 0,17 por cota.
A administradora e a gestora afirmaram que manterão o mercado informado sobre os próximos desdobramentos da venda do Ibis Sorocaba pelo fundo imobiliário.
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