GGRC11 anuncia nova aquisição com retorno estimado acima de 17% ao ano
O fundo imobiliário GGRC11 comunicou ao mercado nesta quinta-feira (28) a celebração de compromisso de compra e venda de um galpão logístico last mile localizado no bairro Piraporinha, em Diadema (SP), próximo às rodovias Anchieta e dos Imigrantes.
O ativo, batizado de CD Diadema, possui área de terreno de 34.378 m² e área construída de aproximadamente 21.385 m², integralmente retrofit com alto padrão construtivo.
O imóvel está 100% locado à Replas Comercial Ltda., empresa especializada na distribuição atacadista de resinas termoplásticas, elastômeros e matérias-primas para a indústria plástica. O contrato de locação tem prazo de 72 meses com início em outubro de 2025, aluguel mensal de R$ 624.464 e reajuste anual pelo IPCA.
O cap rate desalavancado inicial da operação é de 8,06% ao ano. Considerando a estrutura de financiamento via CRI, a Zagros Capital estima um cash-on-cash yield de 17,20% ao ano ao longo do prazo do contrato — retorno que reflete a alavancagem inteligente do capital próprio do fundo.
GGRC11: estrutura de pagamento com CRI
O pagamento foi estruturado em três partes: R$ 75 milhões via CRI emitido pela Opea Securitizadora (IPCA + 7,5% ao ano, com carência até fevereiro de 2027); cerca de R$ 17 milhões em compensação de cotas da 11ª emissão; e aproximadamente R$ 1 milhão em dinheiro.
A aquisição do CD Diadema é mais uma movimentação dentro da 11ª emissão de cotas do GGRC11, lançada em abril com oferta inicial de R$ 1 bilhão e potencial de chegar a R$ 1,5 bilhão caso o lote adicional seja exercido.
As cotas foram emitidas a R$ 11,25 cada, e o primeiro período de subscrição já havia movimentado cerca de R$ 352,5 milhões.
Ritmo acelerado de aquisições do GGRC11
Desde o início da 11ª emissão, o GGRC11 vem em ritmo acelerado de expansão. Em abril, o fundo concluiu a aquisição de um galpão no condomínio Braspark, em Garuva (SC), por cerca de R$ 192,3 milhões, com ABL de 40,2 mil m² e potencial de expansão para 61,7 mil m².
Em seguida, anunciou compromisso de compra de mais dois ativos logísticos — um segundo imóvel em Garuva e outro em Camaçari (BA), próximo ao polo industrial e à fábrica da BYD no Brasil — em operação avaliada em R$ 165 milhões.
Com a nova aquisição em Diadema, o fundo reforça sua presença no logístico last mile — segmento de galpões próximos a centros urbanos, com alta demanda impulsionada pelo crescimento do e-commerce.
Em abril, o GGRC11 registrou resultado de aproximadamente R$ 18,8 milhões, vacância física de apenas 0,19%, ABL total acima de 786 mil m² e base de mais de 341 mil cotistas.
