O fundo imobiliário XPLG11 (XP Log) assinou um contrato para a locação de toda a área do CD CL Imigrantes V, em São Bernardo do Campo (SP). Com a operação, a vacância física dos imóveis do fundo será reduzida para 3,9%, segundo fato relevante divulgado nesta terça-feira (18).
O novo inquilino é uma empresa do segmento de comércio eletrônico, mas sua identidade não foi revelada pelo XPLG11. O contrato abrange a totalidade dos 62.457 metros quadrados de área bruta locável (ABL) do imóvel e tem duração de 60 meses, contados a partir de 1º de agosto de 2026.
A nova locação foi anunciada um dia depois de outro contrato envolvendo o portfólio do fundo imobiliário. Na segunda-feira (17), o XPLG11 comunicou a ocupação de 13.118,44 metros quadrados no Condomínio Seropédica, no Rio de Janeiro. Na ocasião, o fundo informou que a operação reduziria a vacância física de 8,8% para 7,9%.
Somadas, as duas divulgações envolvem 75.575,44 metros quadrados de novas áreas locadas, ou aproximadamente 75,6 mil metros quadrados.
Galpão em São Bernardo estava 100% vazio
No relatório gerencial referente a julho, o CD CL Imigrantes V aparecia com 62.457 metros quadrados de área construída, participação de 100% do XPLG11 e vacância de 100%.
O empreendimento está localizado na Rua Maria Loprete, 120, em São Bernardo do Campo. O imóvel possui pé-direito de 12 metros e piso com capacidade para seis toneladas por metro quadrado.
Na relação detalhada das áreas disponíveis apresentada pelo fundo, os 62.457 metros quadrados vagos do CD CL Imigrantes V correspondiam a 3,6% da área do portfólio considerada na tabela.
No fechamento de julho, o XPLG11 apresentava vacância física consolidada de 8,8%. A situação mudou após as duas locações anunciadas nesta semana. Primeiro, os contratos envolvendo 13.118,44 metros quadrados do Condomínio Seropédica levaram a projeção do indicador para 7,9%. Agora, com a locação integral do CD CL Imigrantes V, o fundo informa que a vacância física será reduzida para 3,9%.
Receita de R$ 0,8605 por cota em dois anos
O XPLG11 também apresentou estimativas para a receita decorrente do novo contrato. Considerando a soma dos recebíveis relativos aos primeiros 24 meses de vigência, a receita acumulada é estimada em R$ 0,8605 por cota.
A partir do 25º mês, a receita mensal decorrente do contrato é estimada em R$ 0,0413 por cota, sem considerar a correção inflacionária prevista no acordo. Os cálculos foram realizados considerando a quantidade atual de cotas do fundo em circulação.
Os valores, porém, não devem ser considerados integralmente adicionais à receita vinculada ao imóvel durante a vigência da RMG SBC.
Segundo o fato relevante, os valores recebidos com o novo contrato serão deduzidos da RMG SBC, mecanismo relacionado ao imóvel e já comunicado pelo fundo em fato relevante divulgado em 10 de fevereiro de 2026.
Dessa forma, o XPLG11 informa que não haverá sobreposição entre a receita de locação do novo contrato e os valores da RMG SBC.
Aluguel será descontado da RMG SBC
A compensação entre as receitas é uma condição destacada pelo XPLG11 no novo fato relevante. À medida que o fundo receber os valores decorrentes da locação do CD CL Imigrantes V, esses montantes serão deduzidos da RMG SBC.
Assim, os valores estimados para o novo contrato não devem ser interpretados como receita que será integralmente somada à RMG SBC durante o período em que o mecanismo estiver vigente.
Também é necessário distinguir os diferentes períodos apresentados pelo fundo. O valor de R$ 0,8605 por cota corresponde à receita acumulada estimada considerando os recebíveis dos primeiros 24 meses do contrato. Já os R$ 0,0413 por cota correspondem à estimativa de receita mensal a partir do 25º mês, sem considerar a correção inflacionária prevista no contrato.
O fundo ressalta ainda que os valores divulgados não representam garantia de rentabilidade.
Vacância do XPLG11 cai para 3,9%
A nova locação altera o nível de ocupação do portfólio após o XPLG11 encerrar julho com vacância física de 8,8%. O indicador havia apresentado oscilações ao longo dos meses anteriores.
No relatório de julho, o fundo possuía aproximadamente 1,716 milhão de metros quadrados de área construída, distribuídos por 31 condomínios, além de 92 locatários. A vacância financeira estava em 4,6%.
Naquele documento, a gestão afirmava que seguia prospectando novos locatários, em conjunto com parceiros, para ocupar as áreas disponíveis do portfólio.
O XPLG11 também declarou rendimento de R$ 0,82 por cota referente a julho, equivalente a um dividend yield anualizado de 10,59% sobre a cotação de fechamento de R$ 92,90. O patrimônio líquido do fundo estava em aproximadamente R$ 5,39 bilhões, com 370.918 cotistas.
Após as duas locações anunciadas em dias consecutivos, o novo patamar de vacância física informado pelo XPLG11 é de 3,9%. O fundo não revelou a identidade da empresa de comércio eletrônico que ocupará integralmente os 62.457 metros quadrados do CD CL Imigrantes V.
