“Nem todos têm offices em suas homes”: Veja o ponto de vista do AFOF11 sobre lajes corporativas
O Alianza FOFII (AFOF11), fundo imobiliário administrado e gerido pelo BRL Trust e Alianza, respectivamente, apresentou uma carta bem interessante expondo sua opinião sobre o mercado de lajes corporativas, no seu primeiro relatório de resultados referente ao mês de abril/20. Confira a carta que o AFOF11 apresentou aos seus investidores:
Lajes Corporativas/Escritórios: “Home Office” Escritório em casa
Diante de tantos assuntos em debate, gostaríamos de dedicar este e os próximos relatórios do AFOF11 a considerações sobre os segmentos de imóveis mais comuns em FIIs na B3, ou seja, à maior parte do nosso universo de investimento.
Não abordaremos “Crédito”, por entendermos ser, ao lado de “Equity”, uma modalidade de investimento, e não um segmento de imóveis.
Na mesma linha, não falaremos de “Fundos de Fundos Imobiliários”, dado que são veículos de investimento nos diversos segmentos, e não um deles.
No relatório deste mês falaremos sobre o segmento de lajes corporativas, que engloba 23% do valor de mercado do IFIX (Essa porcentagem considera a divisão igualitária dos 10% do valor de mercado do IFIX da classe “Híbrido” dentre Lajes Corporativas e Galpões
Logísticos/Industriais).
Especificamente, abordaremos o tema home office.
Muito tem se falado sobre o home office como fator de disrupção do modelo de trabalho em escritórios, viabilizado por ferramentas de trabalho remoto como Zoom e Microsoft Teams, entre outros.
Passados 2 meses do início das medidas de isolamento social no Brasil, temos notado reações diversas sobre o trabalho desta forma. Para resumir nossa opinião, achamos que o trabalho remoto é um bom complemento para o trabalho em escritórios.
Por mais que a infraestrutura de TI e de segurança da informação seja de fato uma barreira para a adoção permanente do home office em larga escala, achamos que este não é o argumento principal.
O mais importante é que, da mesma forma que Facebook, Instagram e WhatsApp ajudam, mas não substituem o contato pessoal com amigos e familiares, o home office também agrega valor ao trabalho, mas não deve substituir a interação presencial.
Isso tem a ver com a natureza social do ser humano, moldada a partir da seleção natural de indivíduos que souberam cooperar em grupos, e da dependência da presença física para que as interações atinjam todo seu potencial.
Além disso, a comunicação humana é muito mais multifacetada e frequente do que pode
ser absorvido em lives em horários predeterminados, com muitas nuances ficando de fora de interações online.
Escritórios também ajudam a criar uma cultura corporativa e geram um senso de direção coletivo, bem como tornam as ferramentas de trabalho mais democráticas (nem todos têm ‘offices’ em suas ‘homes’ – em muitos casos o que existe é um espaço improvisado, pouco
inspirador, com um cachorro latindo e uma criança chorando).
Em resumo, no longo prazo, acreditamos que o home office para o segmento de lajes corporativas é, de certa maneira, análogo ao e-learning para as instituições de ensino: complementa e pode substituir algumas funções de menor complexidade, porém não substitui as de maior valor agregado.
No curto prazo, contudo, nada disso significa que, enquanto não houver maior visibilidade sobre perspectivas econômicas, apesar de indesejável, empresas que empregam profissionais em funções mais adaptáveis ao modelo de home office não possam usá-lo como ferramenta temporária de redução de custos – em especial, atividades burocráticas e aquelas mensuráveis de forma objetiva, como certas funções em vendas, por exemplo.
De todo modo, este item está mais relacionado à questão econômica do que à perspectiva sobre a classe de ativo no longo prazo, razão pela qual não vamos discuti-lo em detalhes aqui.
Por outro lado, também no curto prazo, por razões sanitárias, não descartamos um vetor significativo na direção da redução da densidade populacional nos escritórios (pessoas/m²), que pode reverter a tendência de adensamento das últimas décadas, que atingiu seu ápice nos anos recentes.
Já no longo prazo, é possível que haja uma aceleração de uma tendência pré-existente, de adaptação do espaço corporativo para atender melhor certas necessidades de “descompressão” ao longo do dia – ou seja, trazer certos elementos de home para o office.
Esta tendência já se manifesta em alguns espaços corporativos, com escritórios de empresas de tecnologia em um extremo e algumas empresas de outros setores, juntamente como empresas de espaços compartilhados, tentando achar um sweet spot entre o profissional e o informal.
O grande desafio, além da necessidade de adaptação dos espaços físicos, que definitivamente não é trivial, é que essa integração também demandaria uma adaptação de cultura corporativa, que não acontece da noite para o dia.
Por estas razões, somos cautelosos neste ponto, porém acompanharemos de perto o desenrolar da discussão.
Por Alianza Gestão de Recursos Ltda.
AFOF11: Composição da carteira de FIIs
O AFOF11 iniciou suas atividades no inicio de março/20 com o objetivo de obter retorno superior ao índice de fundos imobiliários da bolsa de valores (IFIX) no longo prazo, através da aplicação em ativos alvo, primordialmente cotas de FII. O fundo encerrou o mês de abril com as seguintes alocações de portfólio:
A taxa de administração do AFOF11 é de 0,8% ao ano sobre seu patrimônio líquido e um adicional de 20% do resultado que exceder a variação do IFIX, apurada semestralmente, como taxa de performance.
