GALG11 recebe proposta milionária para venda de ativo; FII deve reduzir alavancagem
Além de lucro milionário, a venda de ativo pode reduzir a alavancagem do GALG11, de 42% para 28% do PL.
No encerramento do pregão desta quinta-feira (17), a BRL Trust, administradora do FII Guardian Logística (GALG11) em parceria com a Guardian Gestora, divulgou um comunicado sobre proposta de venda de galpão logístico, locado à BRF S.A. A possível transação do imóvel localizado em Salvador-BA deve gerar lucro aos cofres do FII, além de reduzir sua alavancagem.
Conforme a publicação, o valor de aquisição apresentado na proposta é de R$280 milhões, acima do valor patrimonial apresentado no informe anual em março deste ano. O “Lucro Bruto Estimado” desta transação é de R$ 72 milhões. Após as deduções, o lucro contabilizado para o fundo será de R$ 0,84 por cota.
Dado que, na média dos últimos 12 meses, o GALG11 distribuiu mensalmente R$ 0,0825/cota, o lucro contabilizado seria equivalente a mais de 10 meses de dividendos.
A proposta também inclui que o comprador assuma a dívida existente (CRI) sobre o imóvel, no valor de R$ 114 milhões.
Se essas condições forem confirmadas, o GALG11 apresentará uma redução em sua alavancagem, que sairia do nível atual próximo a 42% para um patamar próximo de 28%, de acordo com as obrigações reportadas no Informe Mensal Estruturado do mês de outubro de 2023.Confira abaixo a imagem do ativo:
A possível transação de imóvel de GALG11 e os ganhos para o fundo
O documento ilustra a rentabilidade gerada pelo imóvel durante sua presença na carteira do fundo: um retorno total de 86%, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 23,5% a.a., o que seria equivalente a uma taxa de IPCA + 16,71% a.a..
A magnitude do patamar de retorno apresentado sofre influência positiva e direta da alavancagem presente no ativo, dado que a utilização de caixa pelo GALG11 para sua aquisição no passado foi minimizada pelos recursos captados pela emissão de um CRI no momento da compra do imóvel.
A proposta apresentada também prevê a forma e prazo de pagamento: um parcelamento pré-estabelecido em 5 parcelas semestrais.
Por fim, o comunicado menciona que o proponente receberá exclusividade na aquisição do imóvel por período determinado caso a proposta seja aceita, de modo a concluir as análises necessárias para a confirmação da transação.
Enquanto isso, a administradora e gestora seguirão com a análise dos termos e condições apresentados, mas se comprometeram a informar aos cotistas e ao mercado sua decisão sobre a proposta para então dar sequência à conclusão da transação.
O fundo imobiliário GALG11 encerrou o pregão desta quinta-feira cotado a R$ 9,40, acumulando uma valorização de mais de 4% nos últimos 30 dias. O fundo segue em meio à sua 5ª Emissão de Cotas, em que pretende captar R$ 500.000.007,44, para aquisição de novos imóveis.
