FII compra fatia restante e passa a ser dono de 100% de galpão em Guarulhos
O fundo imobiliário INLG11 (Inter Logístico Fundo de Investimento Imobiliário) anunciou a conclusão da aquisição da participação remanescente de 20% do Parque Logístico Gaiolli, em Guarulhos (SP), passando a deter a totalidade do empreendimento.
A operação foi formalizada em 17 de julho e divulgada ao mercado nesta segunda-feira (20), por meio de fato relevante. O valor da compra foi de R$ 26,1 milhões, com pagamento previsto para 24 de julho, utilizando recursos obtidos por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
A aquisição foi realizada após o fundo exercer o direito de preferência previsto em comunicado ao mercado divulgado em março deste ano. Com a conclusão da operação, o INLG11 passa a controlar integralmente o imóvel logístico localizado em Guarulhos, um dos principais polos logísticos do país, conforme destaca a gestora.
Controle total amplia flexibilidade sobre ativo
Segundo a administradora e a gestora, a compra está alinhada à estratégia do fundo de concentrar investimentos em imóveis logísticos considerados de elevada qualidade e localizados em regiões com forte demanda por ocupação. A gestão afirma que deter 100% da propriedade amplia a flexibilidade para administrar o empreendimento e implementar futuras iniciativas de geração de valor.
No anexo do fato relevante, a gestora informa que a operação foi estruturada com um cap rate estimado de 9,32% sobre a participação adquirida. O documento ressalta, porém, que essa estimativa não representa promessa nem garantia de rentabilidade aos cotistas.
Em termos práticos, o cap rate é um indicador utilizado para estimar o retorno anual de um imóvel com base na renda gerada pelo ativo em relação ao seu preço de aquisição. Embora seja uma referência importante para avaliar investimentos imobiliários, ele não representa necessariamente o rendimento que será distribuído aos investidores.
Mercado de Guarulhos apresenta baixa vacância
A gestora também destaca que Guarulhos segue entre os principais polos logísticos do Brasil. Segundo os dados apresentados no comunicado, a taxa de vacância dos galpões logísticos de padrão A e A+ na região caiu para aproximadamente 1,4%, indicando oferta restrita de espaços disponíveis.
Além disso, o preço médio pedido para locação evoluiu de R$ 18,12 por metro quadrado, no primeiro trimestre de 2019, para R$ 42,47 por metro quadrado ao final do segundo trimestre de 2026. De acordo com a gestora, esse avanço reflete não apenas a inflação do período, mas também uma valorização real do mercado logístico local.
Outro ponto destacado é que o aluguel atualmente praticado no Parque Logístico Gaiolli está em R$ 30,30 por metro quadrado, abaixo dos valores observados em empreendimentos semelhantes na região.
Segundo a gestão, isso pode abrir espaço para crescimento das receitas imobiliárias em futuras renegociações ou novas locações, caso os contratos acompanhem os preços de mercado. Essa avaliação, contudo, representa a visão da gestora e não configura garantia de aumento de receita para o fundo.
Operação será financiada por CRI
Para financiar a aquisição, o INLG11 estruturou uma emissão de CRI com remuneração de IPCA + 9,3% ao ano, prazo de cinco anos e amortização integral do principal apenas no vencimento, no modelo conhecido como bullet. Os recursos captados somam R$ 30,2 milhões e também serão utilizados para cobrir custos relacionados ao registro da fração remanescente do imóvel.
Após a conclusão da operação, a gestora estima que a alavancagem do fundo ficará em aproximadamente 6% do valor total dos ativos, percentual que considera compatível com o perfil do portfólio.
Em abril de 2025, o INLG11 informou a locação de uma área de aproximadamente 4 mil metros quadrados no Business Park, em Contagem (MG), alcançando 100% de ocupação naquele empreendimento.
Segundo dados do mercado, o fundo imobiliário INLG11 possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 480 milhões e atua com foco em imóveis logísticos, distribuindo rendimentos mensais aos cotistas.
