FII negocia venda de quase R$ 1 bilhão e pode ficar sem imóveis no portfólio
O fundo imobiliário CPLG11 (Capitânia Logística Fundo de Investimento Imobiliário) assinou um memorando de entendimentos para vender seus três ativos imobiliários por R$ 958,64 milhões, valor que coloca a operação a pouco mais de R$ 41 milhões da marca de R$ 1 bilhão. Se concluído nos termos apresentados, o negócio representará a alienação de 100% dos imóveis atualmente detidos pelo FII.
A negociação envolve os empreendimentos CPLG Meli Imigrantes, CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP. Juntos, eles possuem 182.475 m² de área bruta locável (ABL) própria do fundo e estão 100% locados. Dois dos três projetos ainda se encontram em desenvolvimento.
A dimensão do negócio fica mais evidente quando comparada ao tamanho do próprio fundo. Em 31 de julho, o CPLG11 apresentava patrimônio líquido de aproximadamente R$ 603,7 milhões e valor de mercado de R$ 625,5 milhões. Assim, o preço estimado para os três imóveis corresponde a cerca de 1,6 vez o patrimônio líquido do FII naquela data.
A comparação não significa, porém, que a diferença entre esses números seja lucro. O fundo ainda possui obrigações relacionadas aos projetos, e a estrutura da operação envolve pagamentos, custos, ajustes e desembolsos futuros.
Quase R$ 1 bilhão: como será feito o pagamento
Dos R$ 958,64 milhões previstos, R$ 671,05 milhões, ou 70% do negócio, serão pagos no fechamento. Os R$ 287,59 milhões restantes correspondem à chamada parcela saldo e representam os outros 30%.
Para os imóveis ainda em desenvolvimento, essa segunda parcela será paga em até 12 meses contados da constatação do último entre os eventos previstos para cada ativo: emissão do habite-se, termo de aceite definitivo dos inquilinos e finalização da construção.
Os valores da parcela saldo serão corrigidos pela variação positiva do IPCA e acrescidos de juros de 6% ao ano. No CPLG Meli Imigrantes, que já está concluído e em operação, o pagamento ocorrerá em até 12 meses contados do fechamento da transação.
O CPLG11 continuará responsável por determinadas obrigações até o recebimento da Parcela Saldo, incluindo a entrega de documentos relacionados aos imóveis, a comprovação da quitação de determinadas obrigações e a obtenção de eventuais licenças necessárias à operação.
Há ainda previsão de pagamento de renda mínima garantida ao comprador durante períodos de carência ou desconto existentes nos contratos de locação. Portanto, os quase R$ 959 milhões representam o preço estimado da transação, e não o montante que imediatamente se transforma em caixa livre do fundo.
Venda pode gerar resultado de R$ 121 milhões
Nas estimativas apresentadas pela Capitânia, a operação pode produzir resultado líquido de R$ 121,2 milhões, equivalente a R$ 2,15 por cota, considerando as 56.355.750 cotas do fundo. A taxa interna de retorno (TIR) estimada para esse ciclo de investimentos é de 43,6% ao ano.
Os números são estimativas da gestora, baseadas nas premissas consideradas para a operação, e dependem da efetiva conclusão da transação.
Dos três imóveis, o CPLG Meli Jacareí concentra a maior parcela do negócio. O ativo teve aquisição estimada em R$ 430,5 milhões e desinvestimento projetado em R$ 582 milhões, com resultado líquido estimado de R$ 71,8 milhões.
No CPLG Meli Imigrantes, os números são de R$ 93,5 milhões e R$ 133,1 milhões, respectivamente, com resultado estimado de R$ 39,6 milhões. Já o CPLG Amazon SJP aparece com R$ 215,9 milhões de aquisição, R$ 243,5 milhões de desinvestimento e resultado projetado de R$ 9,8 milhões.
Somados, os três ativos tiveram investimento indicado de R$ 739,9 milhões. O valor projetado de venda, de R$ 958,6 milhões, é aproximadamente R$ 218,7 milhões superior a esse montante.
Essa diferença não corresponde ao lucro líquido da operação. Depois dos custos e ajustes considerados pela gestora, a projeção de resultado fica em R$ 121,2 milhões.
Mercado Livre e Amazon ocupam os galpões
O maior empreendimento do portfólio é o CPLG Meli Jacareí, no interior paulista, locado ao Mercado Livre. O fundo possui 83% do imóvel, correspondentes a 111.433 m² de ABL própria. No material divulgado junto ao fato relevante, a obra apresentava avanço de 9,54%.
O CPLG Amazon SJP, localizado em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba, é ocupado pela Amazon. A participação do CPLG11 é de 77%, equivalente a 46.743 m² de ABL própria, e a construção estava 34,86% concluída.
O terceiro imóvel é o CPLG Meli Imigrantes, em São Bernardo do Campo (SP), também ocupado pelo Mercado Livre. Diferentemente dos outros dois, esse galpão já está pronto e em operação. A participação do fundo é de 32%, com 24.299 m² de ABL própria.
FII pode encerrar ciclo de investimentos
Caso o negócio seja concluído, o fundo terá alienado sete ativos desde o início de suas atividades. Segundo a gestora, os dois ciclos de investimento envolveram R$ 1,38 bilhão de capital investido e R$ 1,70 bilhão em desinvestimentos, considerando a transação que agora está em negociação.
O ganho de capital acumulado seria de R$ 223,1 milhões, dos quais R$ 101,9 milhões já realizados e R$ 121,2 milhões estimados na operação atual.
A Capitânia afirma que decidiu negociar os imóveis após comparar o preço oferecido com o custo de capital necessário para continuar financiando os dois projetos em construção. Segundo a gestão, a alternativa de vender o portfólio por R$ 958,64 milhões seria mais adequada, dentro das premissas consideradas, do que recorrer a endividamento para carregar os empreendimentos até a estabilização. Essa avaliação é da própria gestora.
Com a eventual conclusão da venda, o CPLG11 deixará de deter os três ativos imobiliários que atualmente compõem seu portfólio. A gestão indicou como possíveis destinos dos recursos novas aquisições de imóveis logísticos, cotas de outros FIIs listados e manutenção de recursos em caixa remunerado.
A destinação apresentada é indicativa e dependerá das condições de mercado e das decisões de alocação da gestão.
Negócio ainda não está concluído
Apesar das cifras, a venda ainda não pode ser tratada como concluída. O documento assinado é um memorando de entendimentos não vinculante, que estabelece os principais termos e condições da negociação.
O fechamento depende do cumprimento de condições precedentes, incluindo diligências, negociação e assinatura dos documentos definitivos e aprovações necessárias para a conclusão da operação.
Isso significa que tanto os R$ 958,64 milhões quanto o resultado estimado de R$ 121,2 milhões e a TIR projetada de 43,6% ao ano podem mudar ou até não se concretizar.
Se todas as etapas forem cumpridas, a venda representará uma mudança significativa na composição do fundo imobiliário CPLG11, com a alienação dos três imóveis remanescentes — incluindo galpões ocupados por Mercado Livre e Amazon — em uma transação cujo preço estimado se aproxima da marca de R$ 1 bilhão.
