TRXF11 vende 15 imóveis por R$ 207 milhões e estima lucro de R$ 0,51 por cota
O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) concluiu a venda de 15 imóveis por R$ 207,25 milhões e estima obter com a operação um lucro equivalente a aproximadamente R$ 0,51 por cota. A transação foi realizada com o BRC Renda Urbana — Fundo de Investimento Imobiliário.
Os documentos definitivos foram assinados em 28 de setembro, data em que também ocorreu a transferência da posse dos imóveis ao comprador. A negociação dá sequência à proposta vinculante celebrada em 10 de junho, que estabeleceu os principais termos e condições comerciais para a potencial venda dos ativos.
Na ocasião, o BRC recebeu um período de exclusividade de 60 dias para realizar as análises necessárias à confirmação da viabilidade da aquisição.
Dos 15 imóveis envolvidos na transação, 11 são identificados no fato relevante como ativos locados à Caixa Econômica Federal. O portfólio também inclui um imóvel ocupado por Americanas e Dasa, no Rio de Janeiro, duas unidades do Extra e o Stripmall Grande Center, em São Luís (MA).
Como o TRXF11 recebeu os R$ 207 milhões
O TRXF11 não recebeu o valor de R$ 207,25 milhões diretamente em dinheiro. Segundo o fato relevante, o pagamento ocorreu mediante compensação de créditos decorrentes da subscrição e integralização, pelo próprio TRXF11, de cotas emitidas pelo BRC.
Na prática, os 15 imóveis foram transferidos ao comprador e o TRXF11 passou a deter cotas emitidas pelo fundo que adquiriu os ativos, conforme a estrutura definida para a operação. O preço atribuído aos imóveis está em linha com os últimos laudos de avaliação, segundo o fato relevante.
A venda foi realizada a um cap rate de 8,13% ao ano, considerando os aluguéis mensais vigentes dos imóveis. O cap rate é uma métrica utilizada no mercado imobiliário para relacionar a renda gerada por um ativo ao seu valor.
TRXF11 estima lucro de R$ 0,51 por cota
Outro número divulgado na operação é o lucro estimado de aproximadamente R$ 0,51 por cota, considerando a quantidade de cotas atualmente emitidas pelo TRXF11.
De acordo com o fato relevante, esse resultado representará uma Taxa Interna de Retorno (TIR) aproximada de 38,49% ao ano durante o período de investimento desses ativos no fundo. O retorno corresponde a 107% do CDI no mesmo período, segundo os cálculos divulgados pelo TRXF11.
O valor de R$ 0,51 por cota, no entanto, não representa necessariamente um rendimento adicional a ser distribuído aos cotistas. O próprio fato relevante ressalta que o montante é uma estimativa, pode sofrer alterações e não constitui promessa ou garantia de distribuição de resultados ou de rentabilidade.
A administradora e a gestora afirmam que a alienação está alinhada à estratégia do TRXF11 de aproveitar oportunidades de venda de imóveis do portfólio com ganho de capital, distribuir lucros extraordinários aos cotistas e diversificar as receitas provenientes dos principais locatários do fundo.
TRXF11 conclui operação iniciada em junho
A conclusão da transação encerra uma negociação iniciada em 10 de junho, quando o TRXF11 celebrou com o BRC a proposta vinculante para a potencial alienação dos 15 imóveis.
Com a assinatura dos documentos definitivos e a transferência da posse em 28 de setembro, a venda foi concluída pelo valor total de R$ 207,25 milhões.
Como o pagamento ocorreu mediante compensação de créditos relacionados à subscrição e integralização de cotas emitidas pelo BRC, o TRXF11 deixou de deter diretamente os 15 imóveis vendidos e passou a deter cotas do fundo comprador nos termos da operação.
O lucro estimado informado pelo TRXF11 é de aproximadamente R$ 0,51 por cota, enquanto a TIR calculada para o período de investimento nos ativos é de aproximadamente 38,49% ao ano, equivalente, segundo o fato relevante, a 107% do CDI no mesmo período.
