O fundo imobiliário TRXF11 registrou em setembro um forte avanço no resultado, em meio à conclusão de uma nova etapa de expansão e diversificação do portfólio. O fundo registrou R$ 74,22 milhões de resultado no mês, ante R$ 45,15 milhões em agosto, uma alta de aproximadamente 64,4% em apenas um mês.
O avanço ocorreu no mesmo período em que o fundo concluiu sua 13ª emissão de cotas, que movimentou R$ 3,16 bilhões. A operação ampliou de forma significativa a escala do TRXF11 e permitiu a aquisição de ativos imobiliários de diferentes segmentos, regiões e perfis de ocupação.
Segundo o relatório gerencial, R$ 2,63 bilhões das aquisições foram liquidados por meio da compensação de créditos dos vendedores pela subscrição de cotas, contribuindo para preservar o caixa do fundo.
Com a conclusão da oferta e a integração dos novos imóveis, o patrimônio investido pelo TRXF11 passou de R$ 9,77 bilhões em agosto para R$ 12,81 bilhões em setembro. O número de imóveis subiu de 123 para 129, enquanto a área bruta locável avançou de 1,49 milhão para 2,05 milhões de metros quadrados. A base de inquilinos também aumentou de 714 para 1.375, reforçando o processo de diversificação da carteira.
A transformação também alterou a composição das receitas do fundo. A logística passou a ser o principal segmento, respondendo por 49,11% da receita, seguida pelo varejo, com 33,42%, e pelos shopping centers, com 5,18%. Entre os locatários, o Mercado Livre assumiu a maior participação, com 14,94% da receita de aluguel, enquanto os multilocatários logísticos responderam por 14,19%.
Mesmo com a expansão do portfólio, o TRXF11 manteve a distribuição em R$ 0,93 por cota, equivalente a uma rentabilidade mensal de 1,30% e anualizada de 15,55%, segundo os dados apresentados pela gestão. Para os próximos 12 meses, a previsão de rendimentos permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
TRXF11 combina expansão com reciclagem de ativos
Paralelamente ao crescimento provocado pela 13ª emissão, o TRXF11 manteve sua estratégia de reciclagem do portfólio. Em setembro, o fundo concluiu a venda de uma loja do Grupo Pão de Açúcar em Goiânia (GO) e de um portfólio de 15 imóveis, que inclui agências locadas à Caixa Econômica Federal, além de centro comercial e lojas do Extra.
As operações fazem parte da estratégia de realização de ganhos em ativos considerados maduros ou táticos e posterior reinvestimento dos recursos.
A gestão segue, inclusive, conduzindo negociações para novas alienações, em linha com a meta anteriormente comunicada de vender aproximadamente R$ 500 milhões em ativos imobiliários ao longo do semestre.
Ao mesmo tempo, o fundo realizou novas alocações, entre elas um investimento de R$ 93,1 milhões no MVFI11, veículo que detém o Edifício MV9, no Rio de Janeiro.
O imóvel possui 15.174 m² de ABL e a operação apresenta cap rate estimado de 12,32% ao ano, além de mecanismo de garantia de renda por 24 meses para as áreas atualmente desocupadas.
Ativos de liquidez
A combinação entre a captação bilionária, aquisição de novos imóveis, reciclagem de ativos e diversificação das fontes de receita elevou a escala do fundo, ao mesmo tempo em que a gestão preservou a distribuição mensal em R$ 0,93 por cota.
Além disso, a expansão veio acompanhada de uma redução da alavancagem líquida direta. Os ativos de liquidez saltaram de R$ 663,2 milhões para R$ 2,08 bilhões, enquanto a relação entre securitizações e ativos recuou de 29,78% para 24,68%. A alavancagem líquida direta caiu de 22,99% para 8,47%, segundo o relatório.
