O Alianza Crédito Imobiliário (ALZC11) encerrou sua quarta emissão de cotas com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 250 milhões e já está com 100% dos recursos alocados, segundo Bruno Rebellato, gestor do fundo. A captação levantou cerca de R$ 83 milhões e contou principalmente com a participação de investidores institucionais.
Em entrevista sobre a estratégia do fundo, Rebellato afirmou que a alocação integral dos recursos reduz o risco de uma eventual pressão sobre as distribuições de rendimentos enquanto a gestão busca oportunidades para investir o dinheiro captado. Segundo ele, parte dos ativos recebidos na operação já contribuiu para elevar o retorno potencial da carteira.
“A primeira mensagem é que ele já está 100% alocado, não vai ter aquela barriga de ‘tem que esperar’, talvez o dividendo caia porque não está 100% alocado. Não. Ele já está alocado, já vai continuar pagando o dividendo da mesma forma que está pagando”, afirmou o gestor.
A carteira do ALZC11 é formada principalmente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados ao financiamento de empreendimentos residenciais.
Entre as operações estão o financiamento de loteamentos, a conclusão de obras e a aquisição de estoques de imóveis prontos de incorporadoras. A estratégia busca aproveitar oportunidades de crédito que nem sempre encontram espaço nas linhas tradicionais dos bancos.
Segundo Rebellato, o fundo procura equilibrar o retorno dos ativos com estruturas de garantia que reduzam a exposição a perdas. Embora seja classificada como high yield, em razão das taxas de remuneração mais elevadas, a carteira não necessariamente apresenta, na avaliação do gestor, um nível de risco proporcionalmente alto.
ALZC11 aposta em crédito residencial e subordinação para controlar riscos
Rebellato explica que uma das principais proteções utilizadas pelo fundo é a subordinação, mecanismo pelo qual o próprio empreendedor absorve as primeiras perdas de uma operação antes que elas atinjam os investidores do CRI. Em determinadas estruturas, essa camada corresponde a 15% ou 20% do crédito.
“Só que não necessariamente o fato de a taxa ser tão alta significa que o risco é tão alto assim, como o pessoal tende a se assustar. Tudo depende de como a gente estrutura a operação”, afirmou.
Na prática, o empreendedor assume uma parcela inicial do risco de inadimplência dos recebíveis. Se os pagamentos dos compradores de imóveis ou lotes apresentarem problemas, as perdas atingem primeiro a camada subordinada, antes de comprometer a parcela sênior do financiamento, conforme as condições de cada estrutura.
O gestor afirma que o fundo prioriza operações pulverizadas, nas quais os pagamentos vêm de diversos compradores, em vez de depender exclusivamente da capacidade financeira de uma única empresa. A carteira também inclui financiamentos de loteamentos já concluídos, operações para terminar obras e crédito garantido por estoques de imóveis prontos.
“Então, essencialmente, a gente foca no residencial. A gente não foge muito disso, dentro do que a gente financia aqui, com os tipos de empresários que a gente financia”, disse Rebellato.
No caso dos estoques de imóveis prontos, a gestão busca conceder empréstimos com uma margem de garantia significativa. Um exemplo citado pelo gestor é uma operação em que dez unidades servem de garantia para um financiamento equivalente ao valor de apenas cinco delas. Dessa forma, em caso de inadimplência, a venda dos imóveis poderia oferecer uma margem de segurança para recuperar o crédito, embora a recuperação dependa das condições de mercado e da execução das garantias.
Queda dos juros pode favorecer carteira indexada à inflação
A carteira do ALZC11 tem exposição predominante ao IPCA, com uma parcela menor atrelada ao CDI. Durante a entrevista, foram mencionadas taxas médias de aproximadamente IPCA mais 12,26% e CDI mais 3,70%, com cerca de 75% dos ativos vinculados à inflação e 25% ao CDI.
Para Rebellato, a preferência por operações atreladas a índices de preços está relacionada ao horizonte de longo prazo do fundo. A estratégia busca oferecer proteção inflacionária e um prêmio adicional, sem depender exclusivamente das oscilações do CDI.
“Como o fundo é um fundo de longo prazo, você não pode ficar muito exposto ao CDI, a não ser que o seu mandato seja CDI, porque ele oscila muito mais. Então, tem que entregar a inflação, mas é um prêmio”, afirmou.
O gestor avalia que a carteira pode se tornar relativamente mais atrativa caso os juros caiam, uma vez que os ativos já alocados preservariam as taxas contratadas enquanto o retorno de novas aplicações atreladas ao CDI poderia diminuir. Ele ressalta, porém, que o cenário depende de fatores macroeconômicos, fiscais e políticos, que podem alterar as expectativas para os juros.
Rebellato também reconheceu que incorporadoras de médio padrão enfrentam dificuldades em um ambiente de juros elevados, especialmente quando compradores não conseguem financiamento bancário para adquirir unidades prontas. Nesse cenário, o fundo tem encontrado oportunidades para financiar estoques de imóveis de empresas com balanços considerados saudáveis, mas que precisam de recursos para continuar seus projetos.
A estratégia, portanto, combina a busca por remuneração elevada com garantias imobiliárias e diversificação dos recebíveis. Ainda assim, como mostram as operações inadimplentes já identificadas, a estruturação de garantias e a seleção dos devedores não eliminam os riscos inerentes ao crédito imobiliário.
