GGRC11, BRCO11, TRXF11, HGLG11 e outros FIIs: quem são os inquilinos dos galpões?

Mercado Livre, Amazon, Natura, Ambev e grandes redes varejistas estão entre as empresas que pagam aluguéis a fundos imobiliários negociados na B3. Em carteiras como GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária FII), BRCO11 (Bresco Logística) e TRXF11 (TRX Real Estate), os contratos com essas companhias fazem parte das receitas utilizadas pelos fundos para custear suas operações e distribuir rendimentos aos cotistas.

Um levantamento baseado nos relatórios gerenciais de nove FIIs identifica os principais inquilinos de carteiras com exposição ao setor logístico. A seleção inclui fundos especializados em galpões e fundos híbridos, que também investem em imóveis industriais, comerciais e de outros segmentos.

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Os documentos mostram que a presença de uma empresa conhecida no portfólio não significa, necessariamente, que ela seja responsável pela maior parcela dos aluguéis. Também revelam diferenças na concentração da receita, nos tipos de contratos e na quantidade de locatários.

GGRC11: Renault, Ambev e Americanas

O GGRC11 possui um portfólio formado principalmente por imóveis logísticos e industriais, utilizados por empresas de diferentes segmentos da economia. Segundo o relatório gerencial de agosto, a Renault representava 8,8% da receita imobiliária do fundo. A Ambev aparecia com participação de 8%, enquanto a Americanas respondia por 7,9%.

Fonte: relatório gerencial de agosto de 2026, página 19. A categoria "Outros" reúne as demais fontes de receita imobiliária, incluindo participações indiretas.

O relatório também apresenta uma participação de 5,8% identificada como Triple A. Trata-se de uma exposição indireta por meio de outro fundo imobiliário, e não de um contrato de locação firmado diretamente com uma empresa. Na carteira, também aparecem ativos como Camaçari, Infinity Business Park e instalações utilizadas por empresas como Aethra e Santa Cruz.

Em agosto, o GGRC11 possuía 42 ativos imobiliários, considerando participações indiretas e um terreno, mais de 1 milhão de metros quadrados de área bruta locável e 49 inquilinos. O prazo médio ponderado dos contratos de locação era de 4,47 anos. Esse indicador, conhecido como WAULT, considera o tempo restante dos contratos, ponderado pela participação de cada um na receita.

O relatório também informa que o fundo distribuiu R$ 0,10 por cota referente a agosto, enquanto sua base de investidores alcançou 411.230 cotistas.

A carteira reúne imóveis destinados a atividades de armazenagem, distribuição e produção industrial. Essa composição explica a presença de empresas de setores diferentes entre as fontes de receita do fundo.

BRCO11: Natura, Mercado Livre e Whirlpool

O BRCO11 possui uma carteira especializada em imóveis logísticos, com centros de distribuição utilizados por empresas de comércio eletrônico, indústria, varejo e transporte. Segundo o relatório gerencial de setembro, a Natura representava 14% da receita anual estabilizada dos contratos de locação. O Mercado Livre respondia por 11%, enquanto a Whirlpool aparecia com 9% e o GPA com 7%.

Fonte: relatório gerencial de setembro de 2026, página 6. Percentuais referentes à receita anual estabilizada dos contratos de locação.

A receita anual estabilizada representa o valor contratual estimado para um período de 12 meses, considerando as condições de locação utilizadas pela gestora. Esse indicador não corresponde necessariamente aos aluguéis efetivamente recebidos em determinado mês.

O relatório mostra que o BRCO11 possuía 14 propriedades, com aproximadamente 591 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). A receita anual estabilizada contratada ultrapassava R$ 229 milhões, enquanto a vacância física era de 1,6%. A vacância representa a parcela dos imóveis disponível para locação.

O relatório de setembro também apresenta informações sobre a evolução da receita imobiliária do fundo. No mês, o BRCO11 registrou receita total de R$ 23,25 milhões, dos quais R$ 22,55 milhões correspondiam à receita imobiliária.

Segundo a gestão, houve um acréscimo de aproximadamente R$ 300 mil relacionado ao recebimento de aluguel do Mercado Livre no empreendimento Bresco Resende. O valor foi contabilizado proporcionalmente ao período de vigência da locação durante o mês.

O fundo também informou que 71% da receita anual estabilizada contratada estava relacionada a imóveis classificados como last mile, expressão utilizada para identificar propriedades próximas dos centros de consumo e voltadas à etapa final da distribuição de mercadorias.

Outro dado apresentado pela gestora é que 35% dos contratos eram classificados como atípicos. Esses contratos possuem condições específicas de prazo e rescisão, geralmente negociadas para imóveis desenvolvidos ou adaptados às necessidades dos ocupantes. O prazo médio remanescente dos contratos era de 4,4 anos.

Em setembro, o BRCO11 anunciou rendimentos de R$ 0,91 por cota.

TRXF11: Mercado Livre, Assaí e Grupo Mateus

O TRXF11 possui uma carteira híbrida, formada por imóveis logísticos, grandes lojas comerciais, hospitais, shopping centers e outras propriedades destinadas à geração de renda. No relatório gerencial de setembro, o Mercado Livre aparecia como o principal locatário individual, com participação de 14,94% na receita de aluguel. Entre os demais inquilinos identificados estão Assaí, Grupo Mateus e Hospital Israelita Albert Einstein.

Fonte: relatório gerencial de setembro de 2026, página 10. A categoria "Outros" inclui os demais inquilinos e grupos de múltiplos locatários.

O relatório apresenta ainda duas categorias coletivas relevantes: múltiplos locatários logísticos, responsáveis por 14,19% da receita, e lojistas de shopping centers, com 10,56%. Essas categorias não correspondem a empresas individuais. Por isso, foram reunidas em "Outros" na tabela.

O documento também identifica Shopee, DHL, Pão de Açúcar, Atacadão, Obramax e outras empresas na composição da receita. Em setembro, o TRXF11 possuía 129 imóveis distribuídos por 19 estados e pelo Distrito Federal, com aproximadamente 2,05 milhões de metros quadrados de ABL. A carteira contava com 1.375 inquilinos.

Segundo o relatório, os imóveis logísticos representavam 49,11% da receita de aluguel do fundo em setembro. O segmento de varejo respondia por 33,42%.

A composição reflete a ampliação do portfólio após a conclusão da 13ª emissão de cotas, que captou aproximadamente R$ 3,16 bilhões. Segundo a gestão, os recursos foram destinados à aquisição de imóveis de diferentes segmentos e regiões.

O relatório também informa que a vacância física do fundo era de 0,5%, enquanto a vacância financeira correspondia a 0,3%. A vacância financeira considera a parcela da receita potencial que deixa de ser recebida em razão de espaços desocupados.

O TRXF11 anunciou a distribuição de R$ 0,93 por cota referente a setembro, com pagamento previsto para 15 de outubro de 2026.

A gestão também apresentou uma estimativa de rendimentos mensais entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota para os 12 meses seguintes. Essa projeção representa uma expectativa da administradora dos investimentos, não uma garantia de pagamento futuro.

HGLG11: Mercado Livre, Shopee e Volkswagen

O HGLG11 (Pátria Log) possui uma carteira de galpões logísticos e imóveis industriais distribuídos por diferentes regiões do Brasil. Segundo o relatório gerencial de agosto, o Mercado Livre representava 11% da receita contratada potencial do fundo. A Shopee aparecia com participação de 7%, seguida pela Volkswagen, com 6%, e pela Electrolux, com 3%.

Fonte: relatório gerencial de agosto de 2026, seção "Alocação por Inquilino". Os percentuais consideram a receita contratada potencial.

A receita contratada potencial representa os valores previstos nos contratos de locação, conforme a metodologia utilizada pela gestora. O documento informa que o HGLG11 possuía 41 imóveis, 188 locatários e aproximadamente 2,28 milhões de metros quadrados de ABL. A vacância física era de 2,9%.

O relatório também destacou a conclusão da primeira fase do empreendimento HGLG Itupeva G400, localizado no interior paulista. Segundo a gestão, a área foi liberada ao Mercado Livre para o início da preparação interna do imóvel.

A movimentação integra o desenvolvimento de novos espaços destinados às operações logísticas da companhia.

BTLG11: Assaí, DHL, Unilever e Ceva

O BTLG11 (BTG Pactual Logística) possui imóveis destinados a atividades de armazenagem, distribuição e operações industriais. O relatório mensal de setembro apresenta uma relação dos 20 maiores locatários, responsáveis, em conjunto, por 67% da receita imobiliária. Entre os principais nomes estão Assaí, DHL, Unilever e Ceva.

Fonte: relatório mensal de setembro de 2026, seção "Top 20 Locatários (% receita)". Os percentuais individuais são arredondados.

Embora não apareçam entre os quatro maiores inquilinos, Amazon e Mercado Livre também integram a relação divulgada pela gestora. A Amazon representava 4% da receita, enquanto o Mercado Livre respondia por 2%. O relatório também identificava Nestlé, BRF, Natura e Ambev entre as empresas presentes na carteira.

Em setembro, o BTLG11 possuía 35 imóveis, com aproximadamente 1,53 milhão de metros quadrados de ABL. Segundo a gestão, cerca de 92% dos ativos estavam localizados no estado de São Paulo. A vacância informada era de 1,1%.

O fundo também anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos para a possível aquisição de três ativos logísticos locados à Amazon e ao Mercado Livre. Os imóveis totalizavam aproximadamente 182,5 mil metros quadrados de ABL própria, com valor indicativo de aquisição de R$ 918,5 milhões.

A operação ainda dependia do cumprimento de condições previstas na negociação.

XPLG11: Mercado Livre, Leroy Merlin e Renner

O XPLG11 (XP Log) possui imóveis logísticos utilizados por empresas de comércio eletrônico, varejo e distribuição. No relatório gerencial de setembro, o Mercado Livre aparecia com participação de 22% na receita imobiliária. A Leroy Merlin representava 8%, seguida pela Renner, com 6%, e pela SB, com 5%.

Fonte: relatório gerencial de setembro de 2026. A categoria "Outros" reúne as demais participações, incluindo Mobly, Via Varejo e FedEx.

A Via Varejo, denominação anteriormente utilizada pelo grupo Casas Bahia, também aparece entre os locatários do portfólio. O percentual atribuído ao Mercado Livre corresponde à participação na receita imobiliária considerada pela gestora, e não à proporção da área ocupada pela empresa.

Em setembro, o XPLG11 possuía 31 condomínios logísticos e 96 locatários, com aproximadamente 1,72 milhão de metros quadrados de área construída. A vacância física era de 3,8%, enquanto a vacância financeira alcançava 3,7%.

A gestão também informou que a inadimplência observada no mês representava 2,6% da receita mensal de locação, envolvendo seis locatárias.

VILG11: Supporte, Ambev e Shopee

O VILG11 (Vinci Logística) possui um portfólio de imóveis logísticos distribuídos por diferentes regiões do país. Segundo o relatório gerencial de setembro, o fundo imobiliário tinha participação em 13 imóveis localizados em sete estados, totalizando mais de 482 mil metros quadrados de ABL própria.

A carteira contava com 61 locatários. O gráfico de diversificação da receita identifica empresas como Supporte, Ambev, Shopee e Solistica.

Fonte: relatório gerencial de setembro de 2026. "Outros" inclui os demais locatários e a participação apresentada separadamente no HGLG11.

O documento apresenta uma particularidade: uma participação de 17,1% identificada como HGLG11 no gráfico de diversificação. Essa parcela não corresponde a um inquilino empresarial tradicional. Ela está relacionada à exposição do VILG11 a outro fundo imobiliário, recebida em uma operação de venda de imóveis.

Em novembro de 2025, o VILG11 concluiu a alienação de quatro ativos imobiliários por aproximadamente R$ 709,6 milhões. Parte do pagamento foi realizada mediante a entrega de cotas do HGLG11.

Em setembro de 2026, o fundo continuou vendendo parte dessas cotas no mercado secundário, movimentando R$ 61,1 milhões. Ao final do mês, ainda possuía 1.510.055 cotas do HGLG11, avaliadas em aproximadamente R$ 285,5 milhões.

O relatório também detalha a aquisição do condomínio logístico Multimodal Campinas, concluída em 1º de outubro de 2026. O imóvel possui 46,3 mil metros quadrados de ABL e está localizado no km 87 da Rodovia Anhanguera, próximo ao Aeroporto Internacional de Viracopos. O preço de aquisição foi de R$ 140 milhões.

Segundo a gestora, o empreendimento possui quatro locatários, com destaque para Shopee e Grupo MBRF, que, juntos, representam mais de 75% da receita de locação do imóvel.

Esse percentual corresponde exclusivamente ao empreendimento adquirido, não à receita total do VILG11. Com a operação, a participação do estado de São Paulo na receita de locação do fundo passou de aproximadamente 17% para 24%, conforme informado pela gestão.

CPLG11: Mercado Livre e Amazon

O CPLG11 (Capitânia Logística) possui uma carteira concentrada em empreendimentos logísticos destinados a grandes operações de distribuição. O relatório gerencial de agosto apresenta três ativos imobiliários: CPLG SBC Imigrantes, CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP.

Os dois primeiros estão relacionados ao Mercado Livre, enquanto o empreendimento localizado em São José dos Pinhais, no Paraná, é destinado à Amazon. Diferentemente de outros fundos analisados, o documento não apresenta uma tabela consolidada com a participação percentual de cada empresa na receita de aluguel. Por isso, a composição pode ser apresentada pela área bruta locável pertencente ao fundo.

Fonte: relatório gerencial de agosto de 2026. Os valores correspondem à participação imobiliária do CPLG11 em cada empreendimento, e não à participação dos inquilinos na receita.

O empreendimento SBC Imigrantes está localizado em São Bernardo do Campo, na região metropolitana de São Paulo. O fundo possui participação de 32% no imóvel, cuja área bruta locável total é de aproximadamente 74,9 mil metros quadrados.

Já o empreendimento Meli Jacareí possui ABL total de 134,3 mil metros quadrados, dos quais aproximadamente 111,4 mil metros quadrados correspondem à participação do CPLG11. O fundo detém 83% desse ativo.

No Paraná, o CPLG Amazon SJP possui área total de 60,7 mil metros quadrados, com participação de 77% do fundo.

O relatório informa que os ativos de Jacareí e São José dos Pinhais ainda estavam em desenvolvimento em agosto. No empreendimento destinado ao Mercado Livre em Jacareí, o avanço físico acumulado das obras era de 9,54% ao final do mês. Já o centro logístico destinado à Amazon apresentava avanço físico de 34,86%.

Segundo a gestão, as chuvas afetaram o andamento das obras no Paraná. Apesar disso, o empreendimento havia realizado a entrega antecipada de 20 mil metros quadrados ao inquilino.

O documento também informa que o fundo assinou, em setembro, um memorando de entendimentos para a venda dos três ativos da carteira. A operação prevê a manutenção das obrigações relacionadas à conclusão das obras em andamento. Como a negociação ainda dependia de etapas posteriores, o relatório não considerava seus eventuais impactos financeiros.

GARE11: Carrefour, BAT Brasil e GPA

O GARE11 (Guardian Real Estate) possui uma carteira híbrida, formada por imóveis logísticos, comerciais e outras propriedades destinadas à geração de renda. O fundo iniciou suas atividades com foco no segmento logístico, quando era conhecido como Guardian Logística e negociado sob o ticker GALG11. Posteriormente, ampliou sua atuação para outros segmentos imobiliários.

Segundo o relatório gerencial de agosto, o Grupo Carrefour representava 41% da receita do fundo. A BAT Brasil aparecia com participação de 19%, enquanto o GPA respondia por 13%.

Fonte: relatório gerencial de agosto de 2026, página 26. Percentuais referentes à composição da receita apresentada pela gestora.

O relatório também identifica o Mercado Livre entre os locatários, com participação de 1% na receita. Os percentuais consideram a composição da carteira apresentada pela gestão, incluindo imóveis comerciais e logísticos. Assim, a participação do Carrefour não significa que a empresa ocupe 41% da área logística do fundo.

Em agosto, o GARE11 informava 34 imóveis, aproximadamente 498 mil metros quadrados de ABL e vacância física e financeira de 0%. O prazo médio ponderado dos contratos de locação era de 9,33 anos.

A estrutura do GARE11 inclui participações diretas e indiretas em imóveis. Na área logística, o fundo possui exposição a ativos utilizados por empresas como BAT Brasil e Mercado Livre. Já na área de renda urbana, a carteira reúne imóveis destinados a empresas de varejo alimentar e atacarejo, incluindo Carrefour, GPA e Grupo Mateus.

O relatório explica que parte desses investimentos é realizada por meio de outros fundos imobiliários controlados ou investidos pelo GARE11. Essa estrutura exige atenção na leitura da concentração da receita, pois nem todas as empresas identificadas possuem necessariamente contratos firmados diretamente com o fundo principal.

A gestão também informa que sua estratégia contempla a possibilidade de ampliar gradualmente a participação do segmento logístico no portfólio.

Por que saber quem paga os aluguéis é importante?

Os contratos de locação representam uma das principais fontes de receita dos fundos imobiliários que investem diretamente em galpões logísticos. Os valores pagos pelas empresas são utilizados para custear despesas operacionais, obrigações financeiras e outras necessidades dos fundos. Parte do resultado apurado pode ser distribuída aos cotistas na forma de rendimentos, observadas as regras aplicáveis aos FIIs.

Conhecer a participação dos locatários permite identificar quanto da receita depende de determinadas empresas. Quando um inquilino representa uma parcela relevante do faturamento, uma eventual inadimplência, renegociação contratual ou desocupação pode afetar a receita imobiliária.

Entretanto, o percentual de participação não deve ser analisado isoladamente. Outros fatores também são relevantes, como o prazo dos contratos, as garantias locatícias, os mecanismos de reajuste e a possibilidade de encontrar novos ocupantes para os imóveis.

Receita e área ocupada são indicadores diferentes

Uma empresa pode ocupar uma parcela significativa da área de um fundo sem representar a mesma proporção da receita imobiliária. Isso ocorre porque os valores cobrados por metro quadrado variam conforme a localização, as características dos galpões e as condições contratuais.

Também existem diferenças entre contratos típicos e atípicos. Os contratos típicos seguem, em geral, as condições usuais de locação comercial. Já os atípicos podem estabelecer regras específicas de prazo, rescisão e penalidades, especialmente em imóveis desenvolvidos ou adaptados para determinados ocupantes.

Outro ponto importante é a metodologia utilizada nos relatórios gerenciais. Algumas gestoras apresentam a concentração com base na receita contratada potencial. Outras utilizam a receita imobiliária recorrente ou a receita anual estabilizada.

Essas diferenças precisam ser consideradas na leitura dos números, especialmente quando os dados são divulgados em competências distintas.

No CPLG11, por exemplo, o relatório apresenta a distribuição da área imobiliária entre os empreendimentos, mas não informa a participação consolidada dos inquilinos na receita. Já no VILG11, parte da exposição apresentada no gráfico está relacionada à participação em outro fundo imobiliário.

Nos FIIs híbridos, como TRXF11 e GARE11, a composição da receita também inclui imóveis de segmentos diferentes da logística. Por isso, os dados não devem ser utilizados isoladamente para estabelecer classificações entre fundos.

Para os cotistas, acompanhar os relatórios gerenciais de fundos imobiliários permite identificar quais empresas contribuem para a geração de receitas e como essa composição se altera ao longo do tempo.

O maior desconto desta Black Friday não está em nenhuma vitrine. Está no tempo que você pode ganhar até parar de trabalhar. Na live Suno Friday, mostramos como é possível chegar à independência financeira em idades completamente diferentes. Garanta sua vaga gratuita.