O fundo imobiliário BRCO11 (Bresco Logística) está entre os fundos imobiliários com recomendação de compra da XP Research. Em relatório divulgado em novembro, a corretora estabeleceu preço-alvo de R$ 120,25 por cota, o que representa um potencial de valorização de 14,1% em relação à cotação de referência de R$ 105,38.
Além da perspectiva de ganho com a valorização da cota, a XP estima um dividend yield anualizado de 10,4% para o fundo. A recomendação considera características do portfólio, como a qualidade construtiva dos imóveis, a localização dos empreendimentos e o perfil dos contratos de locação.
O BRCO11 tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio da exploração de empreendimentos dos segmentos logístico e industrial. Atualmente, a carteira reúne 14 propriedades, que somam 591 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), com potencial de expansão de aproximadamente 15%.
A receita anual estabilizada do fundo supera R$ 229 milhões. Cerca de 71% da ABL está localizada em um raio de até 25 quilômetros da cidade de São Paulo, região considerada estratégica para o setor logístico por sua proximidade com importantes mercados consumidores.
Outro ponto destacado pela XP é a estrutura dos contratos de locação. Aproximadamente 61,6% deles vencem a partir de 2030, enquanto 35% são atípicos, características que contribuem para a previsibilidade das receitas. Os cinco maiores inquilinos respondem por 47% da receita, mas 76% dos locatários são classificados como grau de investimento.
BRCO11: vacância e saída do GPA estão entre os pontos de atenção
Apesar dos fundamentos destacados, a XP também aponta riscos no portfólio. O fundo encerrou o período analisado com vacância física de 1,6% e financeira de 4,8%. A gestão mantém conversas iniciais para a locação de aproximadamente 27 mil metros quadrados de ABL no Bresco Canoas, área equivalente a três vezes a área vaga atual do empreendimento.
Outro ponto de atenção é a rescisão antecipada do contrato de locação do GPA no imóvel GPA CD04, em São Paulo. O espaço tem 35,5 mil metros quadrados, equivalente a 6% da ABL do portfólio. O aviso prévio é de nove meses, acompanhado de indenização correspondente a 4,5 vezes o aluguel vigente, proporcional ao prazo remanescente do contrato.
Segundo a análise da XP, a saída do inquilino deve elevar a vacância física e financeira do fundo após o encerramento do período de aviso prévio. Por outro lado, a corretora avalia que a localização estratégica do imóvel pode favorecer uma recolocação relativamente rápida, inclusive com valores de aluguel superiores aos anteriores.
Últimos resultados do FII
Em setembro, o BRCO11 apresentou resultado de R$ 1,05 por cota e distribuiu R$ 0,91 por cota em rendimentos.
Ao fim do período, o resultado acumulado não distribuído era de R$ 1,90 por cota, montante que, segundo a análise, oferece suporte à manutenção da distribuição atual nos meses seguintes.
A XP também destaca a gestão especializada do portfólio logístico e a qualidade dos imóveis como pilares da tese de investimento.
Com a cota negociada abaixo do valor patrimonial e o potencial de valorização estimado em 14,1%, a corretora mantém recomendação de compra para o fundo.
