O fundo imobiliário BROF11 (BRPR Corporate Offices) recebeu uma proposta de R$ 760 milhões para a potencial venda do Edifício Passeio Corporate, imóvel de aproximadamente 82,9 mil metros quadrados de área bruta locável localizado no Rio de Janeiro. A oferta não foi solicitada pelo fundo e ainda está sendo analisada pela gestão.
A proposta chegou ao FII em 22 de setembro e tem caráter não vinculante. Na prática, isso significa que o documento abre caminho para uma possível negociação, mas não obriga o BROF11 a vender o imóvel nem o interessado a concluir a aquisição nos termos apresentados.
O preço de R$ 760 milhões também é indicativo e está sujeito a ajustes. Administradora e gestora ressaltaram que o recebimento da oferta não assegura a realização da operação, que dependerá da análise da proposta, da negociação dos termos e do cumprimento das condições previstas para o negócio.
Como seriam pagos os R$ 760 milhões
Pelos termos apresentados, 70% do preço indicativo seriam pagos no momento da conclusão da operação. Isso corresponde a R$ 532 milhões considerando o valor atualmente proposto.
Os R$ 228 milhões restantes seriam pagos em três parcelas anuais consecutivas. As duas primeiras corresponderiam a 5% do preço cada, ou R$ 38 milhões, enquanto a última representaria 20%, equivalente a R$ 152 milhões. As três parcelas seriam corrigidas pela variação do IPCA.
O Passeio Corporate pertence integralmente ao fundo e fica na Rua do Passeio, no Rio de Janeiro. A potencial negociação envolve a totalidade do empreendimento, e não apenas uma participação ou determinadas áreas do complexo.
A dimensão da proposta ganha relevância quando comparada aos números recentes do fundo. No encerramento de agosto, o BROF11 tinha valor de mercado de aproximadamente R$ 685 milhões, enquanto seu patrimônio líquido somava cerca de R$ 1,26 bilhão. A cota terminou aquele mês a R$ 59, ante valor patrimonial de R$ 108,51 por cota.
Oferta fica abaixo da avaliação recente
Outro número ajuda a dimensionar a proposta. Segundo dados do relatório gerencial mais recente, o Passeio Corporate estava avaliado em aproximadamente R$ 1,18 bilhão em 2026. Nesse caso, os R$ 760 milhões indicados na proposta equivalem a cerca de 64% desse valor de avaliação.
Essa comparação, porém, não significa que exista uma perda de R$ 420 milhões já registrada pelo fundo. Não houve venda até o momento, o preço da oferta ainda pode ser ajustado e os termos permanecem em avaliação pela gestora.
O imóvel apresentava taxa de ocupação de 90,2% no fechamento de agosto. Considerando também a participação no E-Tower, em São Paulo, a vacância física do portfólio estava em 9,4%. O prazo médio dos contratos do Passeio Corporate era de 5,7 anos.
O nível de ocupação do prédio melhorou ao longo de 2026. Em fevereiro, por exemplo, o Passeio Corporate estava com 88,6% de ocupação. Em junho, a entrada em vigor da expansão da locação da SBM do Brasil, envolvendo mais 3.031 metros quadrados, ajudou a elevar a ocupação do portfólio do fundo.
BROF11 já vinha reduzindo seu portfólio
A eventual negociação do Passeio Corporate ocorreria depois de outro movimento relevante de reciclagem da carteira. Em abril, o fundo utilizou recursos provenientes da venda do Edifício Águas Claras para amortizar R$ 40 milhões de um CRI, reduzindo seu endividamento.
Atualmente, além do Passeio Corporate, a exposição imobiliária do fundo inclui participação no E-Tower, em São Paulo, por meio do BETW11. Por isso, uma eventual venda integral do empreendimento carioca representaria uma mudança relevante na composição dos ativos do FII.
Ainda não há, entretanto, uma operação fechada nem informações oficiais sobre eventual impacto da proposta nos rendimentos pagos aos cotistas. Em setembro, o fundo anunciou rendimento de R$ 0,56 por cota, mesmo valor distribuído no mês anterior.
A próxima etapa será justamente a avaliação dos termos apresentados pelo potencial comprador. A administradora e a gestora afirmaram que manterão os cotistas informados sobre desdobramentos relevantes, inclusive sobre eventuais outras propostas ou alternativas que possam surgir. Até que uma negociação definitiva seja anunciada, portanto, o fundo imobiliário BROF11 permanece apenas diante de uma proposta não vinculante de R$ 760 milhões pelo Passeio Corporate.
