O fundo imobiliário AZPL11 combina investimentos em imóveis logísticos com operações de crédito imobiliário. Enquanto mantém seus galpões integralmente ocupados, o fundo também destina parte relevante do patrimônio a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), buscando diversificar as fontes de rendimento da carteira.
O portfólio imobiliário soma 45.561 metros quadrados de área bruta locável (ABL), distribuídos entre empreendimentos em Cajamar e Jandira, na região metropolitana de São Paulo. Segundo os dados apresentados pela gestão, os dois ativos estão com 100% de ocupação.
Outro destaque é o perfil dos inquilinos: cerca de 80% da ABL total do fundo está vinculada a locatários classificados como AAA, conforme a apresentação institucional. A localização dos imóveis também é um ponto relevante, já que todo o portfólio de galpões está situado em um raio de 40 quilômetros da capital paulista.
Além da receita proveniente dos aluguéis, o AZPL11 mantém uma carteira de crédito imobiliário formada por alocações diretas e indiretas. No relatório mais recente apresentado, essa parcela correspondia a 52% do patrimônio total do fundo, após uma redução associada ao desmonte de operações compromissadas contratadas anteriormente.
A gestão afirma que as movimentações na carteira de crédito fazem parte de uma estratégia dinâmica, voltada à busca por melhores condições de rentabilidade. No período, o fundo também realizou aportes adicionais em CRIs com recursos provenientes das operações compromissadas.
Como funciona a carteira de crédito do fundo imobiliário AZPL11?
A carteira de crédito do AZPL11 reúne diferentes estruturas de investimento. De acordo com a apresentação institucional, 88% do portfólio de crédito é indexado ao CDI, enquanto 12% está atrelado ao IPCA. A composição também inclui CRIs, fundos de investimento imobiliário e operações ligadas à aquisição de estoque.
Segundo os dados divulgados pela gestão, a rentabilidade indicada para a carteira é de CDI mais 2,75% ao ano e IPCA mais 10,90% ao ano. Esses percentuais representam as taxas informadas para as alocações e não uma garantia de retorno para o cotista.
A carteira também apresenta concentração geográfica: 76% do portfólio imobiliário de crédito está localizado em São Paulo e na Grande São Paulo, enquanto o restante se encontra em Belo Horizonte (MG).
Outro aspecto é o estágio dos empreendimentos financiados. Conforme a apresentação do fundo, 57% dos projetos imobiliários e de energia já foram entregues ou têm conclusão prevista para 2026. A gestão também distribui as operações conforme o prazo de entrega, com exposição a projetos previstos para os anos seguintes.
Contratos e reajustes podem influenciar a renda dos galpões
No portfólio de imóveis físicos, os contratos de locação são reajustados pelo IPCA, segundo a apresentação institucional. O fundo também acompanha revisões contratuais que podem alterar os valores dos aluguéis.
A gestão informou que parte das revisionais já foi acordada com os locatários e deverá ser capturada ao longo dos próximos meses. Ao mesmo tempo, a equipe segue negociando as revisões remanescentes previstas para o ano.
O cronograma de vencimento dos contratos também exige acompanhamento. Os dados apresentados indicam que 54% dos vencimentos estão concentrados em 2026, enquanto 4,2% correspondem a 2027 e 21% a 2028. Outros 20,9% estão agrupados na faixa identificada como 2028 em diante.
A combinação entre ocupação integral, reajustes contratuais e carteira de crédito compõe a estratégia do AZPL11. Os dividendos, segundo a gestão, seguem estáveis e dentro das perspectivas para o fundo.
Para o investidor, vale acompanhar tanto a capacidade dos imóveis de preservar a geração de receita quanto o desempenho e os riscos das operações de crédito, que possuem características diferentes das locações tradicionais.
