Fundo imobiliário estreia em junho com R$ 1 bilhão e foco em galpões industriais
O mercado de FIIs pode ganhar em junho um novo player focado em galpões industriais. A Invista Real Estate prepara o lançamento do IVBP11, fundo imobiliário que reunirá ativos hoje distribuídos entre o IBBP11 e parte do XPIN11, formando um portfólio superior a R$ 1 bilhão em valor patrimonial.
A proposta mira um segmento ainda pouco explorado no mercado de capitais brasileiro: imóveis industriais voltados a grandes multinacionais, em contraste com a maior concentração atual em galpões logísticos tradicionais.
Em entrevista ao canal do Prof. Baroni, Marcelo Rainho, gestor da Invista Real Estate, afirmou que o fundo nascerá com mais de 30 inquilinos, de diferentes setores da economia e múltiplas nacionalidades. A conversa foi gravada no evento FII Experience, em março.
“O nosso foco é justamente esse setor industrial, que representa hoje mais ou menos 25% do PIB brasileiro, e a gente gosta muito de atuar com grandes multinacionais globais”, afirmou.
De acordo com o executivo, o portfólio está localizado no Brazilian Business Park, complexo industrial com cerca de 500 mil m² já construídos e potencial adicional de mais 1,5 milhão de m² para expansão.
Galpão industrial é diferente do logístico, diz gestor
Rainho destaca que o mercado ainda costuma confundir imóveis industriais com galpões logísticos, embora os perfis de ocupação e geração de valor sejam distintos.
“Quando a gente compara indústria com logística, são dois setores muito diferentes”, disse. Segundo ele, operadores logísticos tendem a ser mais sensíveis ao custo de ocupação, enquanto indústrias de alto valor agregado priorizam infraestrutura, energia e localização estratégica.
Na visão do gestor, o diferencial competitivo do complexo está no modelo “plug and play”, em que serviços essenciais já chegam prontos ao locatário.
“Você chega no complexo e tudo isso já está pronto. Energia, transporte, infraestrutura. Então a vida do industrial se torna muito mais simples, porque ele pode focar no negócio dele”, afirmou.
Outro ponto citado é a menor rotatividade dos inquilinos industriais, já que muitas empresas realizam investimentos elevados em maquinário e linhas produtivas.
“A Magna, por exemplo, investiu US$ 60 milhões em equipamentos dentro de um galpão. Para sair dali e ir para outro lugar, é um processo muito mais difícil”, explica.
Fundo imobiliário mira renda de 10,4% e potencial de ganho de capital
Segundo Rainho, o novo IVBP11 não será apenas um fundo de renda tradicional, mas também um veículo com potencial de expansão imobiliária. “Assim que o fundo for lançado, a renda deve ficar em torno de 10,4% ao ano”, disse.
Além disso, o complexo já possui áreas licenciadas e prontas para novas construções, o que pode acelerar o crescimento do patrimônio e da receita futura.
“A gente produz hoje um galpão novo que vai render entre 15% e 16% ao ano em aluguel. Esse blend tende a elevar a renda e o valor patrimonial ao longo do tempo”, afirmou o gestor.
