O fundo imobiliário HGBS11 anunciou ao mercado a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para a venda da totalidade de sua participação remanescente no I Fashion Outlet Novo Hamburgo.
O empreendimento está localizado no município de Novo Hamburgo (RS), na Região Metropolitana de Porto Alegre. A fatia negociada corresponde a 18,375% do ativo, marcando a saída definitiva do FII HGBS11 do projeto.
O valor acordado para a operação é de R$ 63.400.161,28. Desse montante, R$ 15.850.001,28 serão pagos à vista na conclusão da transação.
O saldo será quitado em quatro parcelas, sendo duas de R$ 20.605.080,00, com vencimento em três e nove meses após o fechamento, e outras duas de R$ 3.170.000,00, corrigidas pelo IPCA/IBGE, previstas para seis e doze meses depois da conclusão.
Pelos cálculos da gestora, a venda terá um cap rate de 7,7%, considerando o resultado operacional estimado para os doze meses anteriores à data prevista para o fechamento.
Além disso, o preço negociado representa um prêmio relevante em relação à última avaliação do imóvel, ficando 29,4% acima do valor apontado no laudo mais recente.
Qual será o ganho da venda do HGBS11?
A venda deverá gerar um ganho não recorrente próximo de R$ 48 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,37 por cota.
Esse montante será incorporado ao resultado base caixa do fundo imobiliário HGBS11 e impactará positivamente o fluxo de caixa ao longo do recebimento das parcelas.
A operação também dá sustentação ao guidance de rendimentos projetado para o primeiro semestre de 2026, que é de R$ 0,17 por cota, em linha com o patamar já anunciado para fevereiro de 2025.
O histórico do investimento remonta a 2012, quando o fundo HGBS11 estruturou um CRI para financiar as obras do outlet. Em junho de 2015, o título foi convertido em participação imobiliária, ao custo de R$ 12.919.254,71, referente à mesma fração ideal de 18,375%.
Com isso, o HGBS11 passou a receber os resultados provenientes da exploração comercial do empreendimento. Considerando o valor atual de venda, a operação representa cerca de 4,9 vezes o capital originalmente investido.
A movimentação atual sucede a redução anterior da exposição ao ativo, ocorrida em março de 2024, quando o fundo vendeu uma participação de 30,625%.
Ao longo de aproximadamente 11 anos de permanência no empreendimento, o investimento proporcionou uma taxa interna de retorno (TIR) de 24,8% ao ano, frente a um IPCA médio anual de 5,1% no mesmo intervalo.
A conclusão do negócio ainda depende do cumprimento de condições precedentes usuais, incluindo a formalização definitiva da documentação. O fundo HGBS11 informou que atualizará o mercado à medida que houver avanço nas etapas finais da transação.
