“Fundos imobiliários estão se consolidando dentro de uma gestão ativa”, diz professor Baroni
Em live no seu canal do YouTube, Baroni destaca que o mercado de FIIs já passou por três momentos, com diferentes taxas da Selic. Confira.
Os fundos imobiliários estão se consolidando dentro de uma gestão ativa, diz Marcos Baroni, analista CNPI e especialista em FIIs da Suno Research. No seu canal do YouTube, Baroni destaca palestra que fez no FII Experience, em setembro, em que o mercado de FIIs já passou por três momentos, com diferentes taxas da Selic.
Uma primeira fase (1996-2003), na qual a Selic média foi de 22,76%. Na segunda fase (2003-2013), quando os fundos imobiliários começaram a ganhar mais tração com algumas pessoas físicas, a Selic média era de 12,43%. Por fim, agora, a terceira fase (2013-atual), com Selic média de 9,30%.
Com a queda da média da Selic no decorrer das últimas décadas, entre 2010 a 2023, o retorno total do IFIX foi superior ao IPCA e 100% do CDI. “Ainda existem poucos brasileiros que investem em fundos imobiliários e renda variável, por causa da Selic, que historicamente nos deixou muito confortável”, aponta o analista.
Sobre o futuro, Baroni afirma que não há como prever a Selic, mas que o investidor precisa estar observando também outros fatores ao investir nos FIIs.
“Se eu entender que os fundos imobiliários estão se consolidando dentro de uma gestão ativa, tenho um funil mais forte e consigo olhar para os gestores e diferenciá-los em relação a suas dinâmicas e colher valor, você estará fazendo uma boa seleção”, explica o analista.
Evolução do mercado e alavancagem
De acordo com Baroni, vários FIIs mostraram aos investidores serem capazes de melhorar seus rendimentos por cotas, seja por repasse inflacionários ou reciclagem da carteira (venda e compra dos ativos).
Associado a isso, diz o analista, os relatórios gerenciais estão cada vez mais robustos e o mercado vive uma maior transparência, com gestores participando de lives e ativos em suas comunicações.
Em relação à dose de alavancagem de alguns fundos, Baroni avalia que os gestores perceberam um certo exagero enquanto o mercado estava fechado para captação, mas que agora estão se restruturando. “Alguns vão ser mais rápidos, outros vão demorar um pouco mais, outros talvez não consigam, mas isso já ficou mais claro na cabeça dos gestores que precisam ter um ponto de equilíbrio.”
Para o analista, outro ponto importante é que as empresas estão buscando melhorar suas estruturas de capital, precisando vender imóveis, o que ainda deve impulsionar o mercado de FIIs.
“Se olhar para os próximos dez anos, sem querer ser otimista, e você tiver uma diversificação seletiva observando todos esses fatores, as coisas podem evoluir bem”, conclui Baroni.
É importante ressaltar que o mercado de fundos imobiliários é dinâmico e influenciado por uma variedade de fatores que podem afetar o desempenho dos ativos. Os investidores devem estar atentos a esses movimentos e considerar cuidadosamente suas estratégias de investimento.
Taxa Selic e FIIs
Em agosto, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) que reúne os principais FIIs na B3 fechou o mês em alta de 0,78%, aos 3.214 pontos.
Associado a essa valorização estava a diminuição da Taxa Selic realizada pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC). O juro menor aumenta o fluxo de investidores em aplicações de renda variável, como os FIIs.
Além disso, a queda de juros pode beneficiar o aluguel de imóveis comerciais, como shoppings centers e lajes corporativas. Empreendimentos que são ligados a empresas do varejo e tendem a se beneficiar da menor taxa Selic.
