O fundo imobiliário HGBS11 (Hedge Brasil Shopping FII) concluiu a aquisição de 75% do Shopping Jaraguá Araraquara, no interior de São Paulo, por R$ 216,295 milhões. Como o FII já possuía os outros 25% do empreendimento, passou a deter 100% de participação no shopping após o fechamento da operação, anunciado nesta quinta-feira (1º).
A maior parte do pagamento não saiu diretamente do caixa do FII. Dos R$ 216,295 milhões envolvidos na transação, R$ 216 milhões foram pagos mediante uma operação de securitização. Outros R$ 295 mil foram desembolsados com recursos do caixa do fundo.
Segundo o fato relevante, o preço de aquisição está em linha com o laudo de avaliação elaborado pela Capright. A operação representa um cap rate de 9,4%, considerando o resultado operacional projetado para o Shopping Jaraguá Araraquara nos 12 meses seguintes ao fechamento. Em termos simplificados, o cap rate relaciona a geração operacional esperada do imóvel ao valor pago pelo ativo.
Como o HGBS11 financiou a aquisição
Os R$ 216 milhões securitizados foram divididos entre duas séries de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pela B.SEC Companhia de Securitização. A primeira série soma R$ 64,8 milhões, enquanto a segunda corresponde a R$ 151,2 milhões. Ambas têm prazo de 15 anos e taxa de CDI mais 1,50% ao ano.
A primeira série conta com carência integral de amortização durante 36 meses. Na segunda, também há carência integral de amortização pelo mesmo período, além de carência parcial equivalente a 71,43% dos juros durante os primeiros 36 meses.
A estrutura mostra que a aquisição não representou uma saída imediata de R$ 216 milhões do caixa do fundo. Ao mesmo tempo, a operação de securitização estabelece compromissos financeiros associados às condições dos CRIs utilizados para viabilizar a aquisição.
Antes da transação, o Shopping Jaraguá Araraquara representava aproximadamente 2% da carteira do HGBS11, segundo o relatório gerencial referente a agosto. Naquele momento, o fundo detinha 25% do empreendimento. Com a aquisição dos 75% restantes, sua participação passou a 100%.
Como está o Shopping Jaraguá Araraquara
O empreendimento possui 21,1 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), 118 operações e foi inaugurado em 2001. Entre seus principais ocupantes estão Outback, Renner, C&A, Caedu, Inova Academia, Moviecom Cinemas, Cobasi, Polo Wear e Ri Happy.
Os números operacionais mais recentes apresentados pelo HGBS11 ajudam a dimensionar o empreendimento. Em julho, o resultado operacional do shopping, conhecido no mercado como NOI, alcançou R$ 2,029 milhões, alta de 11% sobre os R$ 1,826 milhão registrados no mesmo mês de 2025. No acumulado do ano até julho, o NOI chegou a R$ 14,284 milhões, crescimento de 8% na comparação anual.
As receitas totais do empreendimento somaram R$ 12,103 milhões no acumulado até julho, avanço de 4% sobre igual intervalo do ano anterior. Já o fluxo de caixa total chegou a R$ 12,446 milhões, 31% acima dos R$ 9,501 milhões apurados no período comparável de 2025. As vendas acumuladas apresentavam crescimento de 5%, enquanto o fluxo de veículos recuava 3,1%.
Rendimentos seguem projetados em R$ 0,17
Apesar do aumento da participação no shopping e da estrutura de securitização, a gestão informou que não alterou sua projeção de rendimentos. O guidance para o segundo semestre de 2026 permanece em R$ 0,17 por cota.
O valor coincide com o patamar que vinha sendo distribuído pelo fundo. Em agosto, o HGBS11 apurou resultado de R$ 0,233 por cota e anunciou rendimento de R$ 0,17 por cota. Naquele mês, parte do resultado veio do lucro reconhecido com o recebimento de uma parcela da venda do I Fashion Outlet Novo Hamburgo.
No fechamento de agosto, o fundo contava com aproximadamente 144,36 milhões de cotas e 202,5 mil cotistas. A cota de mercado estava em R$ 18,69 e o valor de mercado do FII alcançava cerca de R$ 2,7 bilhões.
Com a conclusão da compra, o HGBS11 deixou de deter uma participação minoritária de 25% no Shopping Jaraguá Araraquara e passou a deter 100% do empreendimento. Segundo a administradora, a operação está alinhada à estratégia adotada pelo fundo nos últimos anos e à sua política de investimentos.
