HSLG11 responde à B3 após tombo das cotas em meio à crise da Casas Bahia
O fundo imobiliário HSLG11 (HSI Logística FII) entrou formalmente no radar da B3 depois da forte queda das cotas e da disparada das negociações em meio à crise envolvendo a Casas Bahia, sua principal locatária. Em resposta a um questionamento da Bolsa, a administradora do fundo afirmou nesta quarta-feira (19) desconhecer qualquer fato ou evento adicional que justificasse o aumento do número de negócios e da quantidade negociada.
O comunicado é o capítulo mais recente de uma sequência que começou com o pedido de recuperação judicial da Casas Bahia e rapidamente chegou ao caixa, às cotas e aos cotistas do FII. A varejista ocupa dois imóveis do HSLG11, está relacionada a 30,9% da receita contratada e não havia pago os aluguéis vencidos em agosto até a última atualização divulgada pelo FII.
A reação na Bolsa foi intensa. Na terça-feira (18), o HSLG11 chegou a R$ 70,57 durante o pregão e movimentou R$ 6,49 milhões até as 17h46. No dia seguinte, recuperou parte das perdas e fechou a R$ 74,80, alta de 3,16%. Nesta quinta-feira (20), porém, voltou a operar no campo negativo: às 15h31, aparecia a R$ 73,91, queda de 1,19%, segundo dados da B3.
B3 cobra explicações do HSLG11
O questionamento da B3 foi enviado à administradora em 18 de agosto. A Bolsa chamou atenção não apenas para a desvalorização das cotas, mas também para o crescimento do número de negócios e da quantidade negociada.
Os dados incluídos no ofício mostram a dimensão da mudança. Em 14 de agosto, foram negociadas 10.837 cotas do HSLG11, com giro financeiro de R$ 910,3 mil. No dia 17, a quantidade saltou para 23.382 cotas e o volume chegou a R$ 1,86 milhão. A cota encerrou aquele pregão a R$ 79,80, queda de 4,35%.
O movimento se intensificou no dia seguinte. Em 18 de agosto, até as 17h46, foram negociadas 89.119 cotas, com volume de R$ 6,49 milhões. O HSLG11 abriu a R$ 76,80, atingiu R$ 70,57 na mínima e estava em R$ 73,00 no horário considerado pela B3, recuo de 8,52%.
Em apenas quatro dias, portanto, a quantidade negociada havia aumentado mais de oito vezes em relação ao pregão de 14 de agosto.
Na resposta encaminhada em 19 de agosto, a Apex Group afirmou que as cotas podem ser livremente negociadas pelos investidores por intermédio de suas corretoras, independentemente da anuência da administradora. Ao final, disse desconhecer fato ou evento que justificasse especificamente o crescimento do número e da quantidade de negócios.
Casas Bahia pediu recuperação judicial no domingo
A turbulência acontece em meio a uma sequência de acontecimentos envolvendo a maior locatária do fundo.
No domingo, 16 de agosto, a Casas Bahia protocolou pedido de recuperação judicial. Para o HSLG11, a situação ganhou relevância particular porque a companhia ocupa dois ativos de seu portfólio: o HSI Log Contagem, em Minas Gerais, e o HSI Log São José dos Pinhais, no Paraná.
A Casas Bahia respondia diretamente por 27,6% da receita contratada do fundo. Outros 3,3% estavam associados a áreas sublocadas a terceiros, mas cujo pagamento integral dos aluguéis continuava sob responsabilidade da varejista. A exposição relacionada à companhia chegava, assim, a 30,9% da receita.
Essa concentração ajuda a dimensionar por que a situação financeira da empresa passou a ocupar o centro das atenções dos cotistas.
Aluguéis de agosto não foram pagos
Na terça-feira (18), o HSLG11 divulgou novos esclarecimentos sobre os efeitos do pedido de recuperação judicial. O fundo informou que os aluguéis com vencimento em julho haviam sido integralmente pagos. Os valores vencidos em agosto, porém, ainda não tinham sido recebidos.
A Casas Bahia foi notificada sobre a inadimplência e sobre a possibilidade de aplicação das penalidades previstas nos contratos.
Apesar do atraso, o HSLG11 afirmou não ter recebido manifestação da companhia indicando intenção de rescindir as locações ou deixar os empreendimentos. Os contratos permaneciam vigentes e, no próprio pedido de recuperação judicial, a varejista incluiu essas locações entre os contratos considerados essenciais cuja manutenção foi solicitada à Justiça.
O fundo explicou ainda que, conforme a legislação aplicável à recuperação judicial, obrigações contraídas após o deferimento do processamento do pedido, incluindo aluguéis que vencerem posteriormente, são consideradas créditos extraconcursais e não ficam submetidas aos efeitos da recuperação judicial. Na ocasião do comunicado, ainda não havia decisão sobre o processamento do pedido.
HSLG11 decidiu preservar dividendo de R$ 0,75
O mesmo esclarecimento trouxe uma decisão diretamente relacionada aos cotistas. A gestão confirmou a intenção de anunciar, em 31 de agosto, rendimento de R$ 0,75 por cota.
Caso os aluguéis da Casas Bahia não sejam recebidos integralmente dentro do período, o fundo prevê utilizar resultado acumulado para complementar a receita necessária à distribuição. A administração ressalvou que a projeção não constitui promessa ou garantia de rentabilidade.
A sinalização foi seguida por uma recuperação parcial das cotas. Depois de dois pregões de forte pressão, o HSLG11 avançou 3,16% na quarta-feira (19) e encerrou o dia a R$ 74,80, registrando a terceira maior alta entre os integrantes do IFIX naquela sessão.
Ainda assim, a recuperação não devolveu as cotas aos níveis anteriores à crise. Nesta quinta-feira, o fundo seguia negociado perto de R$ 74.
Cota patrimonial ficou praticamente parada
A resposta mais recente à B3 acrescentou outro elemento ao episódio: enquanto o preço negociado em Bolsa sofreu uma queda acentuada, o valor patrimonial informado pela administradora praticamente não se alterou. A cota patrimonial estava em R$ 110,01 em 5 de agosto. Em 14 de agosto, havia recuado para R$ 109,88 e, no dia 18, estava em R$ 109,85.
Na mínima de R$ 70,57 registrada no dia 18, portanto, o preço negociado na B3 estava cerca de 35,8% abaixo do valor patrimonial informado para a mesma data.
O desconto, por si só, não indica qual deveria ser o preço do fundo nem permite antecipar o efeito financeiro da recuperação judicial. Ele mostra, contudo, a distância que se abriu entre o valor patrimonial informado pelo HSLG11 e o preço pelo qual investidores passaram a negociar suas cotas durante o período de maior turbulência.
Dependência da Casas Bahia já estava sendo reduzida
A concentração na varejista não surgiu agora. Antes da recuperação judicial, a gestão já havia iniciado uma estratégia para reduzir a dependência dos dois imóveis em relação a um único ocupante.
Em abril de 2025, foram assinados aditivos contratuais que aproximaram os aluguéis dos valores de mercado e deram início à transformação dos empreendimentos em galpões multiusuários. Na prática, o modelo permite reduzir a área ocupada pela Casas Bahia e receber outros inquilinos.
Segundo informações anteriores da gestão, novas locações poderiam diminuir em aproximadamente 12 pontos percentuais a concentração da receita ligada à varejista. A exposição, nesse cenário, poderia sair dos atuais 30,9% para perto de 19%. O processo de diversificação, entretanto, ainda estava em andamento quando a Casas Bahia pediu proteção judicial.
Crise agora reúne três frentes para o cotista
A sequência dos últimos dias colocou três questões simultâneas diante do HSLG11: o recebimento dos aluguéis atrasados, a continuidade dos pagamentos futuros da Casas Bahia e o comportamento das cotas na B3.
A cronologia ajuda a mostrar a velocidade com que o episódio avançou. A Casas Bahia entrou com o pedido de recuperação judicial no domingo (16). Na segunda-feira (17), o HSLG11 caiu 4,35%. Na terça-feira (18), a pressão aumentou, a cota chegou a R$ 70,57, o fundo esclareceu que os aluguéis de agosto estavam atrasados e sinalizou a manutenção do rendimento de R$ 0,75. No mesmo dia, a B3 pediu explicações sobre as negociações.
Na quarta-feira (19), a administradora respondeu à Bolsa dizendo desconhecer fato adicional capaz de justificar o aumento das negociações. No mercado, as cotas recuperaram 3,16% e fecharam a R$ 74,80.
Nesta quinta-feira (20), às 15h31, o HSLG11 voltava a cair e era negociado a R$ 73,91. A resposta à B3 encerra uma dúvida específica — a administradora afirma não conhecer outro evento que explique a movimentação —, mas não resolve a principal questão operacional aberta pela crise: quando e em que condições os aluguéis da Casas Bahia voltarão a ser pagos integralmente ao fundo imobiliário.
