O mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo registrou dois recordes no terceiro trimestre. O preço médio pedido de aluguel atingiu R$ 144,49 por metro quadrado, uma alta de 18,2% em relação ao mesmo período do ano passado. Ao mesmo tempo, a absorção líquida de espaços corporativos alcançou 118 mil metros quadrados, o maior volume trimestral da série histórica acompanhada pela consultoria Newmark.
Os números fazem parte de levantamentos realizados pelas consultorias imobiliárias Binswanger Brazil e Newmark. Enquanto a primeira identificou o maior preço médio pedido de locação de sua série, a segunda registrou um recorde na absorção líquida de escritórios, indicador que mede a diferença entre os espaços ocupados e os devolvidos pelas empresas em determinado período.
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Os resultados mostram que a valorização dos aluguéis ocorre em um momento de aumento da demanda por imóveis corporativos de alto padrão. Entre os fatores associados a esse movimento estão a ampliação das operações empresariais e o retorno ao trabalho presencial, conforme aponta a Binswanger Brazil.
Aluguel sobe mais de 23% em dois anos
Segundo a Binswanger Brazil, o preço médio pedido de aluguel de escritórios de alto padrão na capital paulista passou de R$ 122,28 por metro quadrado no terceiro trimestre de 2025 para R$ 144,49 no mesmo período de 2026.
A valorização também aparece na comparação com um intervalo mais longo. No terceiro trimestre de 2024, o valor médio era de R$ 117 por metro quadrado. Isso significa que os preços pedidos acumularam uma alta nominal de aproximadamente 23,5% em dois anos.
Os valores representam os preços anunciados para locação, que não necessariamente correspondem aos montantes efetivamente negociados nos contratos. A distinção é importante porque as condições finais podem variar conforme a localização, as características do edifício e os termos acordados entre proprietários e locatários.
De acordo com a consultoria, o aumento da procura por espaços corporativos está relacionado tanto ao retorno de trabalhadores aos escritórios quanto à expansão de empresas que buscam ampliar suas instalações.
Ocupação de atinge recorde histórico
O avanço da demanda também aparece no levantamento da Newmark. A consultoria identificou uma absorção líquida de aproximadamente 118 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão no terceiro trimestre de 2026, o maior resultado trimestral de sua série histórica.
A absorção líquida é um dos principais indicadores utilizados para acompanhar o desempenho do mercado imobiliário corporativo. Ela corresponde à diferença entre a área que passou a ser ocupada e a área desocupada durante determinado período.
Na prática, um resultado positivo significa que as empresas ocuparam mais espaços do que devolveram ao mercado. O indicador permite avaliar a evolução da demanda efetiva por imóveis, diferentemente dos dados que consideram apenas a quantidade de contratos assinados.
Outro indicador acompanhado pela Newmark é a taxa de vacância, que representa a proporção de espaços disponíveis para locação em relação ao estoque total de imóveis monitorados.
No terceiro trimestre, essa taxa ficou em 14,8%, com aumento de 0,5 ponto percentual em relação aos três meses anteriores. Apesar da elevação trimestral, houve uma redução de 2,5 pontos percentuais na comparação anual.
Os dados indicam que, embora a disponibilidade de espaços tenha aumentado ligeiramente no trimestre, a proporção de imóveis vagos permaneceu inferior à registrada um ano antes.
Pinheiros concentra 41% da demanda
A procura por escritórios de alto padrão não ocorreu de maneira uniforme entre as diferentes regiões da capital paulista.
Segundo a Newmark, Pinheiros concentrou aproximadamente 49 mil metros quadrados de absorção líquida no terceiro trimestre, o equivalente a cerca de 41% do volume total registrado no período.
O desempenho colocou a região na liderança da demanda líquida por espaços corporativos na cidade.
Além de Pinheiros, o levantamento identificou movimentações relevantes em regiões como Berrini, Chácara Santo Antônio, Barra Funda e Marginal Pinheiros, que integram o mercado de edifícios corporativos da capital.
A concentração da demanda em determinadas localidades é um aspecto importante para compreender o comportamento dos preços. Imóveis situados em regiões diferentes podem apresentar condições distintas de oferta, procura e valores de locação.
Por isso, o preço médio de R$ 144,49 por metro quadrado identificado pela Binswanger Brazil não deve ser interpretado como um valor uniforme para todos os escritórios de alto padrão de São Paulo.
O que explica o avanço do mercado?
Os levantamentos das duas consultorias apresentam indicadores complementares sobre o comportamento do mercado imobiliário corporativo paulista.
De um lado, a Binswanger Brazil identificou uma valorização expressiva dos preços pedidos de locação, com crescimento superior a 18% em 12 meses. De outro, a Newmark registrou um volume recorde de absorção líquida, acompanhado de uma taxa de vacância inferior à observada no terceiro trimestre de 2025.
Entre os fatores apontados pela Binswanger Brazil para o aumento da procura estão a retomada do trabalho presencial e a expansão das atividades empresariais.
A combinação desses movimentos ajuda a contextualizar o desempenho do segmento, embora os levantamentos não permitam estabelecer uma relação direta de causa e efeito entre o recorde de absorção líquida e a valorização dos aluguéis.
Também é necessário considerar que as consultorias podem utilizar critérios próprios de classificação dos edifícios e diferentes conjuntos de imóveis em suas pesquisas.
Como o cenário se relaciona com FIIs?
Os indicadores do mercado de escritórios também são acompanhados por investidores de fundos imobiliários (FIIs) que possuem edifícios corporativos em seus portfólios.
Esses fundos, conhecidos como FIIs de lajes corporativas, obtêm parte de suas receitas por meio da locação de espaços comerciais. Por isso, informações sobre vacância, demanda por escritórios e valores de aluguel ajudam a compreender as condições do mercado em que seus imóveis estão inseridos.
Entretanto, a valorização dos preços pedidos de locação não representa, necessariamente, um aumento imediato das receitas desses fundos.
Os contratos de aluguel possuem prazos, índices de reajuste e condições específicas. Além disso, o desempenho de cada empreendimento depende de fatores como localização, ocupação e características dos imóveis.
Da mesma forma, o recorde de absorção líquida identificado pela Newmark não significa que todos os fundos imobiliários com escritórios em São Paulo tenham registrado redução da vacância.
Os dados das consultorias oferecem um panorama do segmento, mas a avaliação de cada FII exige a análise de seus indicadores operacionais e dos contratos de locação.
No terceiro trimestre de 2026, os levantamentos da Binswanger Brazil e da Newmark registraram, portanto, dois movimentos simultâneos no mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo: o maior preço médio pedido de locação da série da primeira consultoria e o maior volume trimestral de absorção líquida acompanhado pela segunda.
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