O fundo imobiliário SNCI11 manteve distribuição de R$ 1,00 por cota dentro do guidance estabelecido para o terceiro trimestre de 2026. O resultado por cota foi de R$ 1,37, enquanto a reserva acumulada avançou para R$ 0,46 por cota.
Com a distribuição, o dividend yield anualizado do fundo ficou em 14,73%, considerando a cota de mercado de R$ 81,48 no fim do período. O SNCI11 encerrou agosto negociado a 0,85 vez o valor patrimonial (P/VP), com cota patrimonial de R$ 95,38.
O desempenho da cota, no entanto, foi negativo no mês. O SNCI11 recuou 3,36% em agosto, queda superior à do IFIX, que perdeu 1,46% no período. A desvalorização acompanhou a reprecificação observada entre os fundos de recebíveis diante da abertura da curva de juros ao longo do mês.
No lado operacional, o fundo manteve uma posição de crédito líquido. A alavancagem líquida encerrou agosto em -2,90% do patrimônio líquido, enquanto o caixa somava R$ 22,7 milhões, equivalente a 5,7% do PL. Nas operações compromissadas, o fundo apresentava posição credora líquida de R$ 11,6 milhões.
O resultado do mês foi formado principalmente por ganhos em transações e pelos recebimentos da carteira de CRIs. Segundo o relatório, foram R$ 2,82 milhões de lucro em transações, R$ 2,11 milhões em juros de CRIs, R$ 330 mil em correção monetária e R$ 370 mil em FIIs. As despesas ficaram em R$ 200 mil após a dispensa de R$ 150 mil da taxa de gestão.
SNCI11 amplia exposição a crédito enquanto acompanha ativos em tratamento especial
O spread de crédito consolidado do SNCI11 terminou agosto em 3,69%, ligeiramente acima do mês anterior. O indicador permanece abaixo do pico de 5,4% registrado no segundo semestre de 2025, mas ainda é considerado pela gestão como um nível saudável para a carteira.
Durante o mês, o fundo executou parte do pipeline de investimentos já previsto, com destaque para uma operação em Oliveira, de R$ 8,1 milhões, uma aquisição relacionada à LocPay, de R$ 2,2 milhões, além de compras de FIIs de CRI. No total, foram R$ 34,5 milhões em compras líquidas, enquanto as vendas somaram R$ 16,8 milhões.
Algumas das novas operações apresentaram remuneração acima da média da carteira. Os ativos de Vila Velha e Bit, por exemplo, foram adquiridos com remuneração de CDI + 6,00%, contra uma média de CDI + 5,49% da carteira. O relatório ressalta, porém, que as operações ainda podem não se concretizar por diferentes motivos.
Ao mesmo tempo em que amplia a carteira, o SNCI11 segue acompanhando quatro ativos classificados em tratamento especial: CRI AIZ, CRI Vanguarda, CRI RDR e CRI Solar Junior. A gestão também atuou em assembleias de titulares envolvendo operações como LocPay, Gafisa Sorocaba, Supreme Garden, Bit e AIZ.
Um dos principais pontos de atenção está concentrado em Supreme Garden, BIT Barueri e Gafisa Sorocaba, que juntos representam 22,2% do patrimônio líquido do fundo. As operações passaram por waivers e tiveram seus prazos alongados em agosto, enquanto algumas garantias ficaram abaixo dos limites contratuais.
Obras avançam e podem destravar operações com garantias pressionadas
Apesar do desenquadramento das garantias, a gestão afirma que as razões de garantia das operações seguem com margem de segurança em relação ao saldo devedor dos CRIs. Em Supreme Garden e BIT Barueri, a expectativa é de obtenção do habite-se ainda em 2026, o que permitiria o início dos repasses e a redução do saldo devedor.
No caso da Gafisa Sorocaba, o habite-se está previsto para outubro de 2026. O fundo também estuda o reforço das garantias da operação, que conta com o aval da Gafisa S.A.
Outro ponto acompanhado pela gestão é o CRI RDR, que apresentou sinais de recuperação ao longo do mês. Em 25 de agosto, foi realizada a nona rodada de pagamentos, no valor de R$ 23,5 mil, enquanto parcelas de uma das confissões de dívida já estavam sendo pagas. Para 25 de setembro, estava prevista uma nova rodada de R$ 700 mil.
A pressão sobre a cota em agosto também teve impacto da marcação da carteira. Segundo o relatório, o P/VP caiu de 0,91 para 0,85 durante o mês, refletindo tanto a abertura da curva de juros quanto a marcação mais conservadora das novações de crédito relacionadas ao CRI RDR.
Na cota patrimonial, o fundo registrou alta de R$ 1,11 por cota, dos quais R$ 0,37 vieram da retenção de resultado. O restante refletiu a marcação da carteira, incluindo o encerramento da operação com GFSA3, que não gerou lucro ou prejuízo para o fundo, mas teve impacto na amortização parcial do CRI no mês.
SNCI11 mantém guidance de até R$ 1,10 por cota no 3T26
Para setembro, o SNCI11 anunciou novamente uma distribuição de R$ 1,00 por cota e manteve o guidance para o terceiro trimestre entre R$ 1,00 e R$ 1,10 por cota.
A diferença entre o resultado gerado e o valor distribuído em agosto permitiu ao fundo elevar sua reserva acumulada para R$ 0,46 por cota, oferecendo uma margem adicional para a manutenção das distribuições dentro da faixa indicada pela gestão.
