HGRU11 anuncia aquisições de imóveis no Leblon e campus da São Judas
O HGRU11 (Patria Renda Urbana FII) anunciou ao mercado a celebração de duas operações imobiliárias que ampliam sua exposição aos segmentos de varejo e educação.
As transações foram comunicadas conjuntamente pela administradora Banco Genial e pela gestora Pátria Investimentos e envolvem a aquisição de cinco imóveis comerciais no Leblon, na zona sul do Rio de Janeiro, e de um campus da Universidade São Judas, em São Bernardo do Campo (SP).
A aquisição dos imóveis do Leblon foi negociada por R$ 100,425 milhões, valor equivalente a aproximadamente R$ 24.263 por metro quadrado. Já a compra do ativo educacional foi anunciada em fato relevante separado. As duas operações permanecem condicionadas ao cumprimento das condições previstas nos documentos assinados entre as partes.
Imóveis no Leblon ampliam exposição a varejo de rua
A primeira operação contempla a aquisição de cinco lojas comerciais que somam 4.272 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), distribuídas entre diferentes edifícios localizados no Leblon, no Rio de Janeiro, um dos bairros mais valorizados do mercado imobiliário brasileiro.
Segundo a tese de investimento divulgada pela gestora, os imóveis encontram-se integralmente locados para empresas dos segmentos de tecnologia, saúde, estética e serviços, incluindo Hashdex, Clínica CKL Médica e Instituto MCM de Beleza, entre outros ocupantes instalados na região.
De acordo com a tese de investimento, os contratos possuem prazo médio remanescente de aproximadamente 6,5 anos, com reajustes anuais pelo IPCA ou pelo índice previsto contratualmente. A gestora também informa que a aquisição apresenta cap rate estimado de 9,4% ao ano, percentual considerado aderente ao restante do portfólio do fundo.
Na justificativa da operação, a gestora Pátria Investimentos destaca que o Leblon reúne características consideradas estratégicas para investimentos imobiliários, como oferta limitada de imóveis comerciais, elevada renda da região e histórico de valorização dos ativos.
A gestora também afirma que o preço pago por metro quadrado foi avaliado considerando essas características do mercado local. Essas informações integram a tese de investimento elaborada pela gestora e representam sua avaliação sobre a operação.
Campus da São Judas reforça presença no setor educacional
Além da aquisição das lojas no Rio de Janeiro, o HGRU11 também anunciou a celebração da compra do campus da Universidade São Judas, pertencente ao Grupo Ânima, localizado em São Bernardo do Campo, na Região Metropolitana de São Paulo.
O imóvel possui 10.543 metros quadrados de ABL e continuará ocupado pela instituição de ensino por meio de um contrato atípico, com vencimento previsto para 2029, modalidade que estabelece condições específicas para eventual rescisão antecipada.
Na tese de investimento, a gestora informa que o ativo foi negociado com cap rate estimado de 10% ao ano, percentual considerado aderente à estratégia do fundo. Outro ponto destacado é a qualidade de crédito do Grupo Ânima, classificado pelas agências Fitch e Moody’s com ratings equivalentes à faixa AA nacional, além da relevância da Universidade São Judas no ensino superior privado presencial.
O documento também destaca que o campus possui estrutura voltada para cursos como Medicina, Engenharias e Direito, com laboratórios especializados e instalações adaptadas para essas atividades, fatores que, segundo a gestora, reforçam as características do imóvel dentro do segmento educacional.
Aquisições ampliam exposição a varejo e educação
Segundo a gestora, as duas operações fazem parte da estratégia do HGRU11 de manter uma carteira diversificada entre diferentes tipos de imóveis urbanos geradores de renda.
Enquanto o portfólio do Leblon amplia a participação do fundo em imóveis de varejo de rua localizados em uma região de alta renda e baixa disponibilidade de novos empreendimentos, a aquisição do campus da Universidade São Judas aumenta a exposição ao segmento educacional, caracterizado pela presença de contratos de longo prazo com instituições de ensino.
De acordo com a gestora, ambas as operações apresentam taxas de retorno compatíveis com os demais ativos do portfólio e foram estruturadas para preservar o perfil de geração recorrente de receitas do fundo.
HGRU11 em período de intensa movimentação
Os anúncios ocorrem em um momento de intensa movimentação do HGRU11. Em maio, o fundo comunicou a venda de um imóvel localizado em Santa Catarina como parte de sua estratégia de reciclagem de portfólio.
Recentemente, o fundo também concluiu o período de preferência de sua oferta pública de cotas, destinada à captação de recursos para financiar novas aquisições imobiliárias.
Nos resultados operacionais mais recentes, o HGRU11 reportou crescimento de aproximadamente 12% no resultado e manteve a vacância próxima de zero, refletindo o elevado nível de ocupação de sua carteira de imóveis.
Até o momento, os fatos relevantes não apresentam estimativas sobre eventuais impactos imediatos das duas aquisições na distribuição de rendimentos aos cotistas do HGRU11. A conclusão das operações permanece condicionada ao cumprimento das condições previstas na documentação assinada entre as partes.
