FII recebe proposta de R$ 475 milhões por ativo no “prédio do Google”, na Faria Lima
O fundo imobiliário BLCA11 (Catuaí VBI Triple A) recebeu uma proposta vinculante de R$ 474,99 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate) para a venda dos conjuntos comerciais que ainda possui no Condomínio Pátio Victor Malzoni, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo. Caso seja concluída, a transação representará a alienação da totalidade dos ativos imobiliários que permanecem na carteira do fundo e poderá resultar em sua posterior liquidação.
A proposta foi comunicada ao mercado em fato relevante de 14 de agosto. O negócio envolve aproximadamente 7.422 m² de área bruta locável (ABL) na Torre A do empreendimento Condomínio Pátio Victor Malzoni, localizado no Itaim Bibi. O preço oferecido corresponde a aproximadamente R$ 64 mil por metro quadrado.
Apesar do valor apresentado, a venda ainda não está concluída. O próprio BLCA11 ressalta que o recebimento da proposta não assegura a realização da operação, que dependerá do cumprimento ou da eventual renúncia, quando admissível, de condições precedentes, além das aprovações necessárias.
Cotistas terão de aprovar operação
Entre as etapas previstas está a aprovação da alienação pelos cotistas em assembleia. O detalhamento das condições de pagamento, das condições precedentes e das demais informações sobre a operação será disponibilizado na Consulta Formal que tratará da transação.
O fato relevante também informa que serão adotadas medidas para identificar e mitigar potenciais conflitos de interesses relacionados à estruturação e à implementação da operação. Portanto, até que as condições previstas sejam cumpridas, os R$ 474,99 milhões devem ser tratados como o preço de uma proposta vinculante recebida pelo fundo, e não como uma venda já concretizada.
A proposta do TRXF11 alcança todos os ativos imobiliários restantes na carteira do BLCA11. Dessa forma, não se trata da alienação de apenas uma parcela dos imóveis atualmente detidos pelo fundo.
O fato relevante afirma expressamente que, por contemplar a totalidade dos ativos integrantes da carteira, a implementação da operação poderá resultar na posterior liquidação do BLCA11, observados os procedimentos previstos no regulamento e na regulamentação aplicável.
Fundo já vendeu parte do Pátio Victor Malzoni
A proposta chega poucos meses depois de o BLCA11 realizar uma primeira alienação no mesmo empreendimento. Segundo o relatório gerencial de junho, o fundo vendeu anteriormente o conjunto nº 183 do Pátio Victor Malzoni, com 411,26 m² de ABL, por R$ 26,7 milhões à vista, equivalentes a R$ 65 mil por metro quadrado.
Esse preço ficou 10,3% acima do laudo de avaliação de 2025, de acordo com a gestão. A transação gerou lucro em regime de caixa de R$ 4,6 milhões, ou R$ 2,86 por cota. Do montante recebido, aproximadamente R$ 17,6 milhões seriam destinados à amortização antecipada e parcial do CRI utilizado na estrutura de financiamento do fundo.
Há, portanto, uma referência recente para comparação: enquanto aquele conjunto foi negociado por R$ 65 mil/m², a nova proposta considera aproximadamente R$ 64 mil/m² para os cerca de 7,4 mil m² remanescentes. Os números, contudo, correspondem a operações com características e dimensões distintas e, no caso da oferta mais recente, a transação ainda depende das condições e aprovações previstas no fato relevante.
O relatório de junho também informava que novas vendas estavam no radar. Na ocasião, a gestão afirmou que continuava buscando oportunidades para alienar o restante do ativo dentro do prazo remanescente do fundo.
Área do BLCA11 no condomínio está 100% locada
Antes da nova proposta, o portfólio do BLCA11 apresentava vacância física e financeira de 0%. O relatório gerencial apontava dois locatários e prazo médio remanescente dos contratos, o chamado WALE, de 4,5 anos. Google e Casa dos Ventos respondiam, respectivamente, por 79% e 21% da receita contratada potencial. Todos os vencimentos dos contratos estavam concentrados a partir de 2030.
O documento também mostra que a aquisição original do ativo ocorreu por aproximadamente R$ 39 mil/m². A estrutura utilizada para financiar o investimento incluiu captação total de R$ 408 milhões, dos quais R$ 138 milhões vieram de oferta pública de cotas e R$ 270 milhões de uma operação de securitização com custo de IPCA mais 5,9% ao ano.
Na referência apresentada pela gestão no relatório de junho, com data-base de 29 de maio, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 201,7 milhões, equivalente a R$ 126,06 por cota. O valor de mercado somava R$ 159,4 milhões, com cota de fechamento de R$ 99,63 e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,79 vez. O documento também indicava LTV de 63%, indicador que relaciona o saldo remanescente do CRI ao valor do ativo.
O que acontece agora com o BLCA11
Os detalhes das condições precedentes, das condições de pagamento e das demais informações sobre a operação serão disponibilizados aos cotistas na Consulta Formal que tratará da transação. A alienação também dependerá das aprovações necessárias, inclusive dos cotistas em assembleia, além do cumprimento ou da eventual renúncia, quando admissível, das condições precedentes estabelecidas nos documentos definitivos.
Somente após o cumprimento das condições aplicáveis será possível confirmar a efetiva alienação dos imóveis. Até lá, a operação permanece como uma proposta vinculante recebida pelo BLCA11.
A eventual liquidação também não é automática com o recebimento da proposta. O fato relevante informa que, como a operação contempla todos os ativos integrantes da carteira, sua implementação poderá resultar posteriormente na liquidação do fundo.
Assim, os cotistas do BLCA11 deverão acompanhar a deliberação necessária para a alienação dos imóveis objeto da proposta de quase R$ 475 milhões. Se implementada, a operação encerrará a exposição imobiliária do fundo aos ativos que ainda possui no Pátio Victor Malzoni e poderá resultar na posterior liquidação do FII.
