VISC11 vê vendas subirem 8,9% no 2T26 e mira redesenhar carteira
O fundo imobiliário VISC11 finalizou o segundo trimestre de 2026 (2T26) com duas movimentações estratégicas para o portfólio. De um lado, o fundo assinou um Memorando de Entendimento (MoU) para a potencial venda de participações em nove shopping centers por aproximadamente R$ 573 milhões. De outro, ampliou sua participação no Midway Mall, em Natal (RN), de 0,95% para 12,43%.
O negócio envolvendo os nove ativos foi anunciado em fato relevante no fim de julho e prevê um valor de venda aproximadamente 10% superior aos respectivos laudos de avaliação. Caso a transação seja concluída, o VISC11 estima receber cerca de R$ 346 milhões em caixa líquido.
A operação também poderá gerar aproximadamente R$ 1,21 por cota em ganho de capital líquido para o fundo. Os ativos envolvidos representam cerca de 11% do NOI do portfólio atual, segundo as informações divulgadas pela gestão.
A estrutura prevista envolve um novo FII comprador, composto por 80% de cotas seniores e 20% de cotas subordinadas, sendo que a parcela subordinada será integralmente detida pelo VISC11. Essa classe terá retorno-alvo de 17% ao ano e poderá receber, a partir do quarto ano, eventual excedente pago à subclasse sênior.
A conclusão da venda ainda depende da captação mínima do fundo comprador, constituição do veículo e cumprimento das demais condições previstas no MoU. Por isso, tanto o portfólio definitivo quanto o valor final da transação poderão sofrer alterações conforme o montante efetivamente captado.
Venda do VISC11 pode tornar carteira mais eficiente, diz gestão
Na avaliação da gestão, a possível venda tende a tornar o portfólio do VISC11 mais eficiente, com impacto positivo sobre indicadores operacionais como NOI por metro quadrado, vendas por metro quadrado e taxa de ocupação.
A movimentação ocorre em paralelo à expansão da participação do fundo no Midway Mall, um dos principais ativos de seu portfólio. O VISC11 passou de uma participação de 0,95% para 12,43% no empreendimento localizado em Natal (RN).
A ampliação ocorreu após o fundo converter sua posição como credor do CRI originalmente tomado pela SPE compradora em uma participação maior no shopping. A operação também envolveu uma reorganização societária do ativo.
Para alcançar a nova participação, o VISC11 assumiu R$ 99,8 milhões em obrigações futuras de pagamento ao vendedor. O montante será quitado em quatro parcelas anuais de aproximadamente R$ 25 milhões, com vencimentos entre dezembro de 2026 e dezembro de 2029.
Os valores serão corrigidos pelo IPCA acumulado desde o fechamento da operação, realizado em 17 de dezembro de 2025. Apesar das obrigações futuras, o ativo vem apresentando evolução operacional: o NOI Caixa do Midway Mall cresceu 13% no primeiro semestre de 2026 em relação ao mesmo período do ano anterior.
Vendas e NOI avançam no segundo trimestre
No desempenho consolidado do portfólio, o VISC11 registrou crescimento de 5,2% no NOI Caixa por metro quadrado no segundo trimestre, na comparação com o mesmo período de 2025, considerando as participações atuais do fundo nos empreendimentos.
Entre os dez principais shoppings, que respondem por aproximadamente 65% do NOI do portfólio, o crescimento do indicador foi de 4,4% no período.
As vendas apresentaram desempenho ainda mais forte. O portfólio registrou alta de 8,9% nas vendas por metro quadrado no 2T26, também na comparação anual.
Nos dez principais ativos, o avanço foi de 10,8%, indicando uma aceleração mais forte justamente entre os empreendimentos que concentram a maior parcela da geração operacional do fundo.
A taxa de ocupação, por sua vez, recuou 1,2 ponto percentual em relação a dezembro e 0,6 ponto percentual ante junho de 2025. Segundo a gestão, a redução já era esperada em razão da sazonalidade característica do setor de shopping centers no primeiro semestre.
VISC11 mantém reserva e guidance de até R$ 0,90 por cota
Em julho, a distribuição média de rendimentos dos últimos 12 meses estava em R$ 0,83 por cota, enquanto a geração média de resultado alcançava R$ 0,82 por cota.
O último rendimento divulgado pelo fundo foi de R$ 0,84 por cota. Ao final de julho, o VISC11 ainda mantinha R$ 0,89 por cota em resultado acumulado não distribuído.
Somando esse montante aos R$ 10 milhões, equivalentes a R$ 0,35 por cota, acumulados pelo Shopping Paralela FII, o resultado não distribuído total chegava a R$ 1,23 por cota.
A gestão também estabeleceu um guidance de rendimentos entre R$ 0,84 e R$ 0,90 por cota até dezembro de 2026, mantendo a expectativa de distribuição dentro dessa faixa ao longo do segundo semestre.
Desde o IPO, realizado em outubro de 2017, o VISC11 acumula retorno total de 117,6%, desempenho equivalente a 164% do retorno do IFIX no período. Considerando a rentabilidade líquida, o fundo acumula 116,8%, correspondente a 122% do CDI líquido.
