TRXF11 deixa concentração no varejo para trás e mira carteira mais diversificada
A estratégia do TRXF11 passa por uma combinação entre diversificação, gestão ativa dos imóveis e disciplina na alocação de capital. Durante o TRX Day, realizado no Shopping JK, em São Paulo, Gabriel Barbosa, gestor do fundo, apresentou aos investidores a estrutura atual da carteira e os principais pilares que devem orientar o crescimento do FII nos próximos anos.
Segundo Barbosa, a carteira é construída a partir de dois tipos principais de ativos. De um lado estão os chamados imóveis “troféu”, propriedades de alta qualidade, localização diferenciada e difícil replicação, pensadas para permanecer no portfólio por décadas. De outro, estão os ativos mais táticos, adquiridos com maior margem de segurança e que podem ser reciclados conforme surgem oportunidades de venda.
“Então o ativo troféu é aquele ativo que é de difícil replicabilidade, que você não faz de novo. Você tem sim uma taxa mais apertada, que é o preço, para você conseguir entrar naquele ativo. Mas você tem um horizonte mais longo de carrego. São ativos que a gente prevê ficar dentro do fundo por décadas”, explica Barbosa.
Nos ativos táticos, a lógica é diferente. O fundo busca comprar propriedades com uma taxa de entrada mais elevada e, posteriormente, utilizar a gestão ativa para capturar valorização e eventualmente realizar o desinvestimento.
“E o ativo mais tático, que a gente acaba entrando em uma taxa mais alta, e ele é reciclado sistematicamente, trazendo ganho de capital para os nossos investidores”, afirmou o gestor.
A mudança na composição da carteira ganhou força nos últimos dois anos e meio. No início de 2024, o TRXF11 era concentrado em grandes lojas de varejo, com mais de 90% da receita proveniente do varejo alimentar. Desde então, o fundo ampliou sua exposição para galpões logísticos, hotéis, imóveis educacionais, hospitais e shopping centers.
TXRF11: maior locatário representa 14,5% da receita
Para Barbosa, a diversificação foi necessária para reduzir a concentração da carteira e aumentar a previsibilidade da receita em um cenário macroeconômico mais adverso.
“Se a gente tivesse ficado parado, só com três inquilinos representando 90% da receita, inquilinos de varejo que estão sofrendo no cenário macro atual, a cota estaria valendo menos ou mais do que ela vale hoje? As perspectivas de ganho do nosso investidor, a segurança do nosso investidor, ele teria mais segurança ou menos segurança?”, questionou.
Hoje, o maior locatário representa 14,5% da receita, enquanto os dez maiores respondem por 46,3%. Ao todo, o fundo possui mais de 350 locatários, o que, segundo o gestor, reduz o impacto potencial de problemas individuais sobre a geração de renda.
“São mais de 350 locatários, mais de 350 fontes de renda que o TRXF11 tem para dar segurança e previsibilidade na carteira do nosso investidor”, disse Barbosa.
A gestão ativa também é apresentada como um dos principais mecanismos para transformar a valorização dos imóveis em retorno efetivo aos cotistas. O gestor citou como exemplo uma loja do Grupo Pão de Açúcar em Teresina, adquirida em 2020 a um cap rate de 7,3% e posteriormente vendida a 6,5%.
Segundo Barbosa, a operação proporcionou retorno superior a 20% ao ano e um ganho de capital de 36,5% para o investidor por meio de um único imóvel.
Reciclagem de ativos sustenta geração de ganhos
Outro exemplo citado foi a venda de três imóveis do Grupo Pão de Açúcar em São Paulo. Os ativos foram adquiridos em 2020 com cap rate inferior a 7% e vendidos posteriormente por R$ 100,3 milhões, gerando lucro estimado de R$ 0,56 por cota.
“Então, dois exemplos clássicos do que a gente tem feito em relação à gestão ativa no nosso portfólio, principalmente quando a gente olha do ponto de vista de ativos táticos. E aí essa gestão ativa acaba virando distribuição, de novo, no bolso do nosso investidor”, afirmou.
Barbosa também destacou a evolução dos rendimentos ao longo da história do fundo. No primeiro ano completo após o IPO, entre novembro de 2019 e outubro de 2020, o TRXF11 distribuiu R$ 7,22 por cota. Ao longo dos seis anos seguintes, o dividendo médio teria crescido 84%, enquanto o IPCA acumulado no período ficou próximo de 44%.
“Eu trouxe dois exemplos, mas a gente vem vendendo imóveis todos os anos, todos os semestres. Quem acompanha o fundo no mês a mês sabe que a gente vem de seis meses consecutivos pagando um adicional na virada de junho e dezembro, porque a gente, como gestor de fundo imobiliário, pela lei, é obrigado a distribuir 95% do nosso resultado”, disse.
A estratégia de longo prazo também está relacionada à escassez de ativos imobiliários considerados “troféu”. Segundo Barbosa, o custo de construção aumentou cerca de 67% desde o início da negociação do fundo, acima do IPCA, tornando cada vez mais difícil replicar determinados empreendimentos.
TRXF11 analisou mais de 200 operações antes de concluir aquisições
A expansão do fundo também é acompanhada por um processo de seleção e governança das aquisições. Nos últimos cinco anos, a TRX analisou e diligenciou mais de 200 operações, mas apenas uma parcela chegou efetivamente ao portfólio.
“Então foram mais de 200 operações analisadas e diligenciadas. Não é tudo que chega que a gente compra, embora a gente compre bastante. Dessas 200 operações, 140 operações não passaram dentro do nosso rito de governança”, afirmou.
Segundo o gestor, as operações passam por avaliações jurídicas, técnicas, imobiliárias e internas antes de chegar ao comitê de investimentos, formado pelos sócios da TRX.
Ao todo, foram realizadas mais de 134 aquisições nos últimos cinco anos, enquanto 44 imóveis foram vendidos no período. O volume transacionado ultrapassou R$ 12 bilhões.
Barbosa comenta que a expansão da carteira não significa necessariamente concentrar esforços em um único segmento. A estratégia envolve aproveitar oportunidades em diferentes setores quando os ativos apresentam características compatíveis com a tese do fundo.
Entre os movimentos recentes estão aquisições em logística, shopping centers, hotelaria, educação e lajes corporativas. A gestão afirma que busca contar com especialistas de cada segmento para maximizar o valor dos imóveis incorporados ao portfólio.
