IFIX em queda: vale a pena investir em fundos imobiliários agora?
O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa de Valores brasileira, acumula queda de 4,48% neste mês de agosto (até o final do pregão do dia 20), o que representaria o quarto mês seguido do índice no campo negativo, caso o cenário não se reverta até o final do mês.
Nesse sentido, queda dos fundos imobiliários volta a colocar uma dúvida no radar dos investidores: este é um momento para aproveitar preços mais baixos ou para esperar até que o mercado dê sinais de recuperação?
Para Sidney Angulo, investidor e empresário do setor imobiliário, a resposta passa menos pelo movimento das cotas e mais pelo que efetivamente mudou nos fundamentos de cada FII.
Em conversa com o professor Marcos Baroni, Angulo afirmou que continua investindo em fundos imobiliários, embora descarte a ideia de comprar qualquer ativo simplesmente porque ficou mais barato.
“Eu saio comprando indiscriminadamente? Não. Na realidade, eu vejo como é que está a situação de mercado”, afirmou. A conversa completa está disponível neste vídeo do canal Professor Baroni.
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Queda da cota significa piora do fundo imobiliário?
Um dos principais pontos discutidos é justamente a diferença entre o preço negociado na Bolsa e os ativos que estão por trás das cotas dos fundos imobiliários.
Segundo Angulo, parte das movimentações recentes do mercado está relacionada a mudanças na percepção de risco, reavaliações patrimoniais e questões políticas que aumentam a aversão dos investidores ao Brasil. Isso, porém, não significa necessariamente uma deterioração equivalente dos imóveis.
“Mesmo essa situação com as cotas caindo, os imóveis não estão caindo”, disse o investidor.
Baroni acrescentou que há fundos cuja percepção de risco efetivamente aumentou, mas ressaltou que o movimento negativo pode atingir também FIIs sem relação direta com os problemas que desencadearam a preocupação do mercado.
Na avaliação dele, essa espécie de “contaminação” pode pressionar inclusive ativos considerados mais conservadores, criando situações que merecem ser analisadas individualmente.
A discussão, portanto, desloca a atenção da pergunta “quanto a cota caiu?” para outra questão: “o que de fato mudou no fundo imobiliário?”
Vale a pena comprar FIIs agora?
Na visão apresentada por Angulo, a queda pode revelar oportunidades, mas não deve servir como único argumento para uma compra.
O investidor se define como adepto da estratégia de longo prazo. “Fundo imobiliário é um ‘buy and hold’. Eu compro para 10, 15 anos”, afirmou.
Essa perspectiva pressupõe aceitar que as cotas podem passar por períodos de valorização e desvalorização ao longo do caminho.
Para Angulo, quem busca um investimento que simplesmente não apresente quedas precisa considerar que os FIIs são ativos sujeitos às oscilações do mercado.
Por isso, a análise precisa ir além da cotação. Entre os aspectos destacados durante a conversa estão a qualidade dos imóveis, a operação desenvolvida nos ativos, a situação dos locatários e a própria gestão do fundo.
As visitas técnicas realizadas por Baroni também apareceram como exemplo dessa análise mais próxima dos fundamentos.
Segundo os participantes, conhecer os imóveis permite visualizar a complexidade das operações, os equipamentos instalados e a importância daquele espaço para as empresas locatárias, que são fatores que nem sempre ficam evidentes para quem acompanha apenas o preço da cota pelo home broker.
Risco e diversificação também entram na conta
O fato de existir um imóvel por trás do investimento não elimina os riscos. Angulo fez questão de reforçar esse ponto durante a conversa. “Fundo imobiliário também tem risco. Ponto”, afirmou.
Nesse contexto, o investidor também defendeu a diversificação. Para uma carteira balanceada, ele mencionou como referência evitar concentrações superiores a cerca de 5% em uma única posição, embora tenha reconhecido que sua própria carteira pessoal é muito mais concentrada em fundos imobiliários.
Assim, a avaliação apresentada no vídeo não é simplesmente a de que toda queda representa uma oportunidade de compra.
O ponto central é distinguir uma redução de preço causada pelo movimento geral do mercado de uma queda provocada por uma piora efetiva dos fundamentos.
Em períodos de pressão sobre o IFIX e sobre as cotas dos fundos imobiliários, observar essa diferença pode ser mais importante do que tentar antecipar quando o mercado chegará ao fundo ou começará a se recuperar.
