O fundo imobiliário SEQR11 (Sequóia III Renda Imobiliária) ajuizou uma ação de despejo por falta de pagamento, acompanhada de cobrança, contra a Atento Brasil, locatária de um imóvel comercial do fundo em Madureira, no Rio de Janeiro. Os valores em aberto somam aproximadamente R$ 1,9 milhão, segundo fato relevante divulgado pelo fundo em 6 de outubro.
A dívida envolve aluguéis vencidos a partir de agosto, além de IPTU, encargos e outras penalidades relacionadas ao imóvel. Antes de recorrer à Justiça, a gestão afirma ter negociado diferentes alternativas com a Atento Brasil na tentativa de alcançar uma solução amigável, mas não chegou a um acordo que preservasse integralmente a garantia da locação.
O comunicado informa ainda que o ajuizamento da ação de despejo é uma etapa necessária para que o fundo possa executar a garantia do seguro-fiança da locação.
Por que o SEQR11 entrou com despejo?
De acordo com o SEQR11, a apólice do seguro-fiança estabelece duas condições para o pagamento da indenização pela seguradora. A primeira é a comunicação da inadimplência, providência que a gestão afirma já ter tomado após o vencimento do segundo aluguel não pago. A segunda é a comprovação do ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento.
Segundo a gestão, recorrer à Justiça não representa uma decisão de encerrar a relação com a Atento. O procedimento é necessário para que o FII possa executar a garantia locatícia prevista no contrato.
A gestão afirma que sua expectativa continua sendo a regularização dos pagamentos em aberto e a retomada da relação com a locatária. O fundo também diz permanecer aberto ao diálogo durante o andamento do processo judicial.
Problema apareceu no resultado do FII
A inadimplência não surgiu pela primeira vez no fato relevante. Dias antes, no relatório gerencial referente a agosto, o SEQR11 já havia informado que a Atento não havia realizado o pagamento do aluguel daquele mês.
As receitas imobiliárias de agosto ficaram em R$ 883 mil e o resultado do período somou R$ 681 mil. O SEQR11 manteve a distribuição de R$ 0,5883 por cota, totalizando R$ 980 mil pagos aos cotistas em setembro.
Em julho, antes do início da inadimplência informada a partir de agosto, o resultado do fundo havia alcançado R$ 910 mil. Naquele momento, a gestão trabalhava com uma faixa projetada de distribuição entre R$ 0,58 e R$ 0,63 por cota para o segundo semestre de 2026.
O fato relevante de outubro, porém, não apresenta uma nova estimativa para os próximos dividendos nem informa eventual impacto da cobrança de R$ 1,9 milhão sobre as futuras distribuições. O documento também não confirma o valor que será efetivamente indenizado pela seguradora.
Imóvel tem 12,2 mil metros quadrados
O imóvel envolvido na disputa possui 12.201 metros quadrados de área locável e foi originalmente construído sob medida para a operação da Atento, modalidade conhecida no mercado imobiliário como built-to-suit. Em termos simples, trata-se de um empreendimento desenvolvido para atender às necessidades específicas de quem iria ocupá-lo.
O local abriga uma operação de call center da companhia. No fato relevante, a gestão afirma que o imóvel é estrategicamente importante para a Atento porque é utilizado na prestação de serviços aos clientes da empresa e em sua atividade operacional. Com base nisso, a gestão entende que existe interesse da locatária em permanecer no endereço.
Documentos anteriores do fundo ajudam a dimensionar o ativo dentro do portfólio. Em relatório gerencial de maio, o imóvel de Madureira representava 29% da área bruta locável do SEQR11 e estava 100% ocupado. O aluguel mensal informado naquele documento era de R$ 377 mil e o vencimento do contrato estava previsto para agosto de 2028. Naquele momento, não havia atraso ou inadimplência de aluguel registrada para o ativo.
O que acontece agora com o SEQR11?
O caso passa a envolver o andamento da ação judicial contra a Atento e o procedimento relacionado à garantia locatícia perante a seguradora.
O fundo afirma que administradora e gestora continuarão acompanhando tanto o processo de despejo e cobrança quanto a regulação do sinistro do seguro-fiança. O SEQR11 também informou que manterá os cotistas e o mercado atualizados sobre o andamento da ação e da execução da garantia locatícia.
A ação judicial não significa que a saída da Atento do imóvel já esteja definida. O próprio comunicado do fundo imobiliário afirma que o ajuizamento não reflete a intenção de encerrar a relação com a locatária. Segundo a gestão, a expectativa é de regularização dos valores em aberto e retomada do relacionamento com a empresa.
