Uma nova metodologia de classificação dos fundos imobiliários brasileiros identificou que 113 dos 303 FIIs analisados poderiam receber uma categoria diferente daquela associada ao seu mandato de investimento. O levantamento foi realizado pela Latin America REITs Association (Lareal), que anunciou, em outubro, um modelo de classificação baseado em informações financeiras auditadas dos FIIs.
Segundo a associação, a ausência de critérios padronizados dificulta a comparação entre fundos imobiliários e representa um obstáculo à atração de investidores estrangeiros. Atualmente, um mesmo FII pode ser identificado como logístico, híbrido ou multiestratégia, dependendo da instituição responsável pela classificação.
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A proposta surge em um momento de expansão do mercado. Conforme dados da B3 citados pela Lareal, o número de investidores em fundos imobiliários passou de aproximadamente 630 mil, no fim de 2019, para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026. As pessoas físicas detêm 72,5% das cotas.
Como funciona a nova classificação
A principal mudança está na utilização dos resultados efetivamente registrados pelos FIIs, em vez de considerar apenas seus regulamentos ou estratégias declaradas. A metodologia prioriza o resultado do exercício discriminado por origem econômica e prevê o uso da composição dos ativos quando essas informações não estiverem disponíveis.
Pela metodologia, um fundo será classificado de acordo com a atividade responsável por pelo menos 75% de seu resultado imobiliário anual. As categorias previstas são Tijolo, Papel, Fundo de Fundos e Desenvolvimento.
Caso nenhuma atividade alcance esse percentual, o veículo será enquadrado como Multiestratégia. Também haverá subdivisões para identificar características específicas das carteiras, como imóveis logísticos, escritórios, shopping centers ou investimentos em crédito imobiliário vinculados ao CDI e à inflação.
Um fundo originalmente apresentado como Multiestratégia, por exemplo, poderá ser classificado como Papel caso obtenha pelo menos 75% de seu resultado imobiliário anual com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), respeitados os demais critérios estabelecidos.
A metodologia também prevê procedimentos para situações em que as informações disponíveis sejam insuficientes, incluindo ressalvas na classificação e a possibilidade de não atribuir uma subclasse ao fundo.
O que muda para os investidores de FIIs?
A padronização pretende facilitar a identificação das principais origens do resultado imobiliário dos fundos, permitindo distinguir aqueles cujos resultados vêm predominantemente de aluguéis dos que obtêm rendimentos com operações de crédito.
Essa diferenciação também é relevante na comparação do dividend yield, indicador que relaciona os rendimentos distribuídos ao preço das cotas. Fundos com estratégias distintas podem apresentar indicadores semelhantes, embora estejam expostos a fatores de risco diferentes.
A classificação, entretanto, não elimina a necessidade de avaliar individualmente as carteiras, uma vez que fundos enquadrados na mesma categoria também podem apresentar diferenças de risco, liquidez e composição dos investimentos.
A Lareal prevê revisões anuais da classificação, com possibilidade de atualizações extraordinárias. Para evitar mudanças frequentes de categoria, um fundo somente deixará sua classificação quando permanecer abaixo de 70% de participação no resultado imobiliário correspondente à classe por dois anos consecutivos.
Entrada de capital estrangeiro
Outro objetivo da iniciativa é aproximar a classificação brasileira dos padrões utilizados internacionalmente. A metodologia estabelece correspondências entre fundos de tijolo e Equity REITs, fundos de papel e Mortgage REITs, além de fundos multiestratégia e Diversified REITs.
Essas correspondências, entretanto, não garantem a inclusão dos FIIs brasileiros em índices internacionais, que possuem exigências próprias relacionadas a patrimônio, liquidez e outros indicadores.
"Existem fundos brasileiros com tamanho e liquidez para estar nos índices globais que ficam de fora porque não são compreendidos lá fora", afirma Potyguara Camargo, presidente da Lareal. "O problema não é a qualidade do ativo, é a falta de uma leitura padronizada. E o investidor daqui ganha a mesma coisa que o de fora: saber exatamente o que tem na carteira."
A classificação já está sendo aplicada aos fundos de gestoras associadas à Lareal, entre elas Pátria, TRX, Valora, Vinci Compass, Guardian, Alianza e Zagros.
Com a iniciativa, a associação pretende estabelecer critérios verificáveis para a classificação dos fundos imobiliários, permitindo que investidores e instituições comparem carteiras a partir de informações financeiras auditadas.
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