O fundo imobiliário VISC11 ganhou espaço na carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG Pactual para outubro, em um movimento que reforça a preferência do banco pelo fundo de shopping centers. A participação do veículo foi elevada em 2 pontos percentuais, para 6%, enquanto o HGBS11 deixou a seleção e as posições em RBRY11 e BRCO11 foram reduzidas.
Segundo a tese de investimentos do BTG, a escolha pelo VISC11 está relacionada ao potencial de retorno e à capacidade de geração de renda recorrente do fundo. Na carteira recomendada, o VISC11 aparece com preço de R$ 103 por cota, P/VP de 0,89x, liquidez média de aproximadamente R$ 5,5 milhões e dividend yield anualizado de 9,8%.
A mudança ocorre em meio a um ajuste específico na exposição do portfólio ao segmento de shopping centers. O BTG afirma que o HGBS11 já possuía menor representatividade na carteira e acabou retirado diante da decisão de reduzir a quantidade de fundos do segmento.
Com isso, a instituição priorizou o VISC11, considerado mais interessante neste momento em função da combinação entre retorno potencial e geração de renda.
A tese também destaca a escala e a diversificação do VISC11. O fundo possui participação em dezenas de empreendimentos, cerca de 310 mil metros quadrados de ABL própria e ampla diversificação geográfica e entre administradoras. Para o BTG, essa combinação permite ao fundo capturar diferentes oportunidades no mercado de shopping centers e reduzir a dependência de um único ativo ou região.
Outro ponto central da estratégia é a gestão ativa do portfólio. Na visão do banco, as aquisições e a reciclagem de ativos podem gerar ganhos de capital e, ao mesmo tempo, reforçar o caixa do fundo. Essa dinâmica aumenta a flexibilidade financeira do VISC11 e pode contribuir para sustentar e elevar o patamar de rendimentos ao longo do tempo.
VISC11 ganha espaço com tese de gestão ativa
A ampliação da posição no VISC11 ocorre justamente em um momento em que a capacidade de reciclar o portfólio ganhou importância para os fundos de shopping centers.
A estratégia permite vender participações quando as condições são favoráveis e utilizar os recursos para novas aquisições ou para fortalecer a estrutura financeira do fundo.
Nesse sentido, a tese do BTG combina renda recorrente, diversificação, gestão ativa e potencial de valorização patrimonial. O fundo representa 6% da carteira recomendada, que reúne 16 FIIs e tem P/VP médio de 0,88x e dividend yield anualizado de 11,3%.
A própria movimentação da carteira mostra a preferência do banco dentro do segmento: enquanto o HGBS11 foi retirado, o VISC11 recebeu um aumento de exposição de 2 pontos percentuais. A leitura é de que, entre os veículos de shopping centers avaliados, o VISC11 oferece uma combinação mais atrativa entre renda e potencial de retorno, especialmente pela escala do portfólio e pela possibilidade de geração de valor por meio da gestão ativa.
No material, o BTG também destaca que o VISC11 possui participação em dezenas de empreendimentos e cerca de 310 mil m² de ABL própria, reforçando a tese de diversificação e escala. Para o banco, a capacidade de realizar aquisições e reciclar ativos é um dos principais mecanismos para transformar essa escala em retorno adicional para os cotistas.
A estratégia do VISC11, portanto, não depende apenas da renda corrente dos shoppings. A tese do BTG considera também a possibilidade de ganhos de capital, reforço de caixa e melhora da estrutura financeira, criando diferentes fontes de retorno para o cotista ao longo do ciclo.
Carteira do BTG
Além do VISC11, a carteira recomendada de outubro passou a contar com o KNHF11, com peso de 5%, enquanto o banco aumentou as posições em VILG11, para 5,5%, e VISC11, para 6%. Por outro lado, houve redução de 3 pontos percentuais em RBRY11 e de 2 pontos em BRCO11, além da saída do HGBS11.
O resultado é uma carteira com exposição a recebíveis, logística, lajes corporativas, shopping centers e renda urbana. Entre os maiores pesos estão KNCR11 e KNIP11, com 14% cada, além de BTLG11, com 13%. O VISC11 aparece, portanto, com uma posição relevante dentro da estratégia de diversificação do BTG.
