A queda recente dos fundos imobiliários na bolsa não significa, necessariamente, uma deterioração dos fundamentos do setor. Para Vitor Nagashima, analista CNPI da Suno Research, o movimento está relacionado principalmente à mudança nas expectativas para os juros e à volatilidade do mercado em meio ao cenário eleitoral.
Ao longo de 2026, o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, apresentou movimentos distintos. Nos primeiros meses do ano, a expectativa de um ciclo de cortes de juros favoreceu a valorização das cotas. A partir de abril e maio, porém, as incertezas sobre a trajetória da política monetária ganharam força, limitando o desempenho do indicador.
Segundo Nagashima, o índice chegou a acumular uma queda de aproximadamente 7% em relação ao pico observado no período, por volta do fim de agosto. Após uma recuperação parcial, o mercado voltou a oscilar em meio aos acontecimentos eleitorais. Depois da valorização registrada nos primeiros dias após o resultado do primeiro turno, o IFIX passou por uma nova queda de cerca de 5% a 6%, segundo a análise do especialista.
Para o analista, no entanto, a movimentação das cotações não reflete uma mudança estrutural na qualidade dos fundos imobiliários. “Essa oscilação no IFIX, principalmente relacionada à eleição, é um movimento, uma volatilidade talvez um pouco esperada no momento, mas isso não está refletido na classe de ativos”, afirma.
Nagashima avalia que os fundamentos dos FIIs seguem sólidos, com portfólios mais diversificados, maior pulverização de inquilinos e receitas mais previsíveis. Ele também destaca a combinação entre resultados operacionais recorrentes e ganhos de capital obtidos com a reciclagem de ativos. “Em termos de fundamentos, os fundos estão possivelmente no melhor momento”, diz.
Fundos imobiliários: queda das cotas pode abrir oportunidades?
Na avaliação do analista, a desvalorização dos fundos imobiliários pode representar uma oportunidade para quem investe com foco no longo prazo, desde que a análise considere a qualidade dos ativos e a consistência dos resultados.
“Se os resultados estão consistentes, nós estamos conseguindo comprar renda pagando menos, tendo um dividend yield mais alto, sem que a gente tenha um aumento dos riscos”, afirma Nagashima.
A lógica é que, quando o preço de mercado de um fundo cai sem uma deterioração equivalente dos rendimentos distribuídos, o dividend yield tende a aumentar. Isso pode tornar a relação entre preço e renda mais atrativa, embora não elimine os riscos de mercado nem garanta a manutenção dos dividendos.
O especialista ressalta, porém, que a avaliação precisa ser feita de forma individualizada. A queda das cotas, isoladamente, não significa que todos os fundos estejam baratos ou que ofereçam uma oportunidade de compra. A análise deve considerar fatores como qualidade dos imóveis, situação dos inquilinos, vacância, capacidade de geração de caixa e nível de endividamento.
Fundos logísticos e de shopping centers entram no radar
Entre os segmentos do mercado imobiliário, Nagashima destaca os fundos de galpões logísticos. Segundo ele, o setor apresenta níveis baixos de vacância e tem registrado reajustes nos aluguéis, após um período em que os preços ficaram relativamente estáveis.
“Estamos vendo agora aluguéis subindo, aluguéis sendo reajustados, grandes players absorvendo aquilo que está sendo oferecido, principalmente ali dentro dos fundos imobiliários”, afirma.
O analista também aponta a demanda de grandes empresas de comércio eletrônico como um fator favorável para o segmento. Na avaliação dele, ainda existe espaço para a expansão da oferta de galpões logísticos de qualidade antes que o mercado alcance um possível nível de saturação.
Entre os fundos que podem ser observados nesse contexto estão o GGRC11, o BRCO11 e o CPLG11, todos ligados ao segmento logístico ou industrial. A avaliação de cada veículo, contudo, depende das características de seus portfólios, contratos de locação, inquilinos e preços de negociação.
Os fundos de shopping centers também aparecem entre as alternativas destacadas pelo especialista. Apesar de um ano marcado por oscilações nos resultados operacionais, o segmento costuma apresentar resiliência, segundo Nagashima.
O VISC11 é um exemplo de fundo desse setor que pode ser acompanhado pelos investidores. Nesse caso, é importante observar indicadores como vendas dos lojistas, fluxo de visitantes, ocupação dos empreendimentos e evolução dos aluguéis para avaliar a capacidade de geração de renda.
Fundos de papel podem se beneficiar de juros elevados
Os fundos de recebíveis imobiliários também merecem atenção, mas a dinâmica varia conforme o indexador dos títulos que compõem a carteira. Para os fundos ligados ao IPCA, a trajetória da inflação influencia os rendimentos, enquanto os veículos atrelados ao CDI tendem a refletir o comportamento das taxas de juros.
Nagashima observa que a incerteza sobre a inflação pode favorecer a manutenção de rendimentos relevantes nos fundos indexados ao IPCA, embora os pagamentos dependam das características dos títulos e dos resultados de cada carteira.
Já os fundos atrelados ao CDI podem continuar apresentando um carrego atrativo caso os juros permaneçam elevados por mais tempo do que o mercado esperava no início do ano. Isso não significa, porém, que os fundos de papel estejam livres de riscos. A qualidade do crédito, a capacidade de pagamento dos devedores, as garantias das operações e a diversificação da carteira continuam sendo fatores importantes na avaliação desses investimentos.
Queda dos juros futuros pode impulsionar recuperação dos fundos imobiliários
Para Nagashima, a principal condição para uma recuperação mais consistente dos fundos imobiliários é uma mudança nas expectativas do mercado em relação à trajetória dos juros futuros.
O analista explica que a relação inversa entre juros e preços dos FIIs é especialmente observada quando se considera a curva de juros futuros, que influencia a avaliação dos ativos e a decisão de alocação dos investidores.
“Quando a gente tiver uma maior confiança de que estamos de fato entrando em um ciclo de corte de juros, de estabilização da economia e de estabilização inflacionária, essa conjuntura como um todo precisa impactar a expectativa do mercado”, afirma.
O especialista ressalta que a decisão do Banco Central sobre a Selic não determina, sozinha, o comportamento dos juros futuros. As taxas negociadas no mercado também refletem as expectativas para a inflação, as contas públicas e a evolução da economia.
“Esses juros precisam estar numa tendência de queda, e isso deve acabar escoando o capital para os fundos imobiliários e aumentando as cotações”, conclui.
