CPSH11 compra fatia do Amazonas Shopping por R$ 51,8 milhões
O CPSH11 (Capitânia Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário) concluiu nesta sexta-feira (21) a aquisição de uma participação de 5% no Amazonas Shopping, em Manaus (AM), por R$ 51,8 milhões. A operação foi paga à vista, com recursos próprios do fundo, e amplia a presença geográfica do portfólio para a região Norte.
Segundo o fato relevante, a compra envolve participações imobiliárias na primeira e na segunda fases do empreendimento. Do desembolso total, R$ 31,43 milhões correspondem à participação em frações ideais de 148 unidades autônomas da primeira fase, incluindo uma loja âncora e 147 lojas satélites. Outros R$ 20,39 milhões foram destinados à segunda fase e incluem direitos relacionados ao estacionamento do shopping.
Quanto o CPSH11 pagou pelo Amazonas Shopping
A apresentação da transação divulgada pela Capitânia informa que a aquisição foi realizada a uma taxa de capitalização, ou cap rate, de 9,19% ao ano, calculada sobre o NOI dos últimos 12 meses. Em termos simples, o indicador relaciona o resultado operacional gerado pelo imóvel ao valor investido na aquisição e é uma das métricas utilizadas para comparar operações no mercado imobiliário.
O Amazonas Shopping foi inaugurado em 1991 e possui 215 lojas e 37.507 metros quadrados de área bruta locável (ABL). A participação adquirida pelo CPSH11 equivale a uma ABL própria de aproximadamente 1.875 metros quadrados. O empreendimento apresentava ocupação de 96,4%, enquanto o NOI dos últimos 12 meses era de R$ 2.538 por metro quadrado, conforme os dados apresentados pela gestão.
Com a conclusão da operação, o fundo imobiliário passou a ter direito aos resultados provenientes da exploração econômica das participações adquiridas. Ao mesmo tempo, também passou a responder, proporcionalmente, pelos investimentos, despesas, custos e encargos relacionados aos ativos.
Shopping passa a representar 5,7% da carteira
A aquisição também altera a distribuição do resultado operacional do portfólio. Antes da transação, o Midway Mall representava 25,2% do NOI próprio dos últimos 12 meses do CPSH11, seguido pelo Shopping Parque Dom Pedro, com 19,1%, e pelo Iguatemi Alphaville, com 16,3%.
Depois da entrada do Amazonas Shopping, essas participações projetadas passam para 23,7%, 18% e 15,3%, respectivamente. O novo ativo deve responder por 5,7% do NOI próprio da carteira, segundo a apresentação divulgada pelo fundo.
O movimento dá sequência à expansão recente do portfólio. Em junho, o CPSH11 havia concluído a aquisição de 10,682% do Shopping Curitiba, no Paraná, por R$ 45,2 milhões. A operação também foi paga à vista e ocorreu a um cap rate de 9,25% ao ano sobre o NOI dos 12 meses anteriores.
Naquele momento, a carteira reunia oito empreendimentos, com ocupação física média de 97%. O fundo tinha exposição, entre outros ativos, ao Midway Mall, Shopping Parque Dom Pedro, Iguatemi Alphaville, I Fashion Outlet, Shopping Iguatemi Fortaleza, Internacional Shopping de Guarulhos, Shopping Pátio Paulista e Shopping Curitiba.
Aquisição aumentará dividendos do CPSH11?
Apesar da entrada de um novo ativo gerador de receitas no portfólio, a administradora e a gestora afirmaram que ainda não é possível estimar de maneira confiável o impacto da aquisição sobre os rendimentos ou sobre o resultado por cota do FII.
Segundo o comunicado, a geração futura de caixa dependerá de fatores como vendas dos lojistas, nível de ocupação, renegociações de contratos e outras variáveis operacionais e comerciais do Amazonas Shopping. Por isso, o fundo decidiu não apresentar uma projeção para os dividendos decorrentes da operação.
O CPSH11 vinha distribuindo R$ 0,11 por cota mensalmente. O valor foi mantido entre janeiro e junho de 2026 e voltou a aparecer no pagamento de agosto, conforme o histórico disponibilizado pelo Funds Explorer.
No relatório referente a junho, o fundo informava patrimônio líquido de R$ 1,426 bilhão, 123,16 milhões de cotas e 38.251 cotistas. A cota encerrou aquele mês em R$ 9,97, diante de um valor patrimonial de R$ 11,58 por cota, equivalente a uma relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,86.
Com a aquisição concluída em agosto, o CPSH11 passa a incluir o Amazonas Shopping em sua carteira e aumenta a diversificação regional do portfólio. O efeito efetivo do novo ativo sobre o resultado e os dividendos, porém, dependerá do desempenho operacional registrado após sua integração ao fundo.
