E-commerce movimenta R$ 2,08 bi em aluguéis; SP reúne 56% da demanda por galpões
A expansão do comércio eletrônico está deixando uma marca cada vez mais visível no mercado de galpões logísticos. Mercado Livre, Shopee, Amazon, Magalu, Shein e Via têm um gasto estimado de R$ 173,2 milhões por mês com aluguéis em condomínios logísticos no Brasil, de acordo com levantamento da SiiLA. Mantidos os espaços ocupados e os valores de locação considerados no estudo, a conta alcança aproximadamente R$ 2,08 bilhões por ano.
Os números ajudam a dimensionar a demanda de grandes plataformas de comércio eletrônico por imóveis destinados à armazenagem e distribuição. Juntas, as seis empresas ocupam cerca de 5,79 milhões de metros quadrados nos condomínios considerados pela SiiLA.
O movimento ocorre em um momento de forte procura por imóveis logísticos, especialmente em São Paulo. No primeiro semestre de 2026, o estado respondeu sozinho por 56% da absorção de galpões de alto padrão registrada nos principais mercados da América Latina, segundo o MarketBeat Industrial S1 2026, da Cushman & Wakefield. Foram 965,7 mil m² ocupados, volume 10% superior ao registrado no mesmo período de 2025.
Mercado Livre tem 54% da demanda
Entre as seis companhias analisadas pela SiiLA, o Mercado Livre aparece com larga vantagem. A empresa ocupa aproximadamente 2,99 milhões de m² e tem despesa estimada de R$ 93,35 milhões por mês com locações. Em 12 meses, esse valor alcançaria cerca de R$ 1,12 bilhão.
Isso significa que, sozinho, o Mercado Livre responde por aproximadamente 54% dos R$ 173,2 milhões mensais estimados para as seis companhias.
Na sequência aparece a Shopee, com R$ 32,49 milhões mensais. A Amazon tem uma despesa estimada de R$ 18,85 milhões por mês, enquanto o Magalu chega a R$ 14,11 milhões. Shein e Via completam o grupo, com R$ 8,7 milhões e R$ 5,73 milhões, respectivamente.
A comparação também mostra que quantidade de metros quadrados não é o único fator determinante para o custo imobiliário. A Shein ocupa cerca de 219,9 mil m², abaixo dos 236,6 mil m² utilizados pela Via, mas sua despesa estimada é maior. Segundo a SiiLA, o aluguel médio ponderado pela área chega a R$ 39,57 por m² nas ocupações da Shein, ante R$ 24,20 por m² nas da Via.
Aluguel sobe em São Paulo
A pressão da demanda aparece também nos indicadores mais amplos do mercado. Segundo a Cushman & Wakefield, São Paulo encerrou o primeiro semestre de 2026 com 15,4 milhões de m² de estoque de galpões de alto padrão e taxa de vacância de 3,9%. Em outras palavras, menos de quatro metros quadrados a cada 100 estavam disponíveis para ocupação.
Ao mesmo tempo, o preço médio pedido pelos proprietários chegou a US$ 6,25 por m² ao mês, avanço de 15,8% em relação ao primeiro semestre de 2025.
Segundo Dennys Andrade, head de Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield no Brasil, a demanda permanece consistente, mas as empresas estão mais seletivas. Localização, eficiência operacional e qualidade dos imóveis ganharam peso nas decisões de ocupação, principalmente em mercados consolidados como São Paulo.
Esse quadro é particularmente relevante para o mercado de fundos imobiliários com exposição ao segmento logístico. A combinação entre ocupação elevada, baixa disponibilidade de espaços e aumento dos valores pedidos de aluguel constitui um indicador das condições do mercado físico no qual estão inseridos os imóveis desses FIIs. Os dados das consultorias, porém, não permitem concluir isoladamente qual será o impacto sobre os rendimentos ou a cotação de fundos específicos.
São Paulo domina mercado latino
A liderança paulista ganha dimensão quando comparada ao restante da América Latina. Os principais mercados acompanhados pela Cushman & Wakefield registraram absorção positiva de 1,73 milhão de m² no primeiro semestre de 2026, crescimento de 10,7% em relação ao mesmo período de 2025. São Paulo respondeu por 965,7 mil m² desse total.
A Cidade do México registrou 345 mil m² de absorção no semestre, com crescimento anual de 27,1%. Lima e Bogotá, embora partindo de bases diferentes, tiveram avanços percentuais de 69,1% e 65,5%, respectivamente.
No conjunto dos mercados latino-americanos analisados, o preço médio pedido chegou a US$ 7,21 por m² mensais, alta de 4,7% em um ano. A taxa média de vacância, por sua vez, recuou de 5,1% para 4,7%.
O estoque regional atingiu 44,3 milhões de m² ao final do semestre, expansão de 4,3% em 12 meses. São Paulo e Cidade do México concentram juntas 67,3% desse estoque.
Mais 1,28 milhão de m² em construção
Apesar da baixa vacância, a oferta também está crescendo. A Cushman & Wakefield contabiliza 1,28 milhão de m² de novos espaços em desenvolvimento em São Paulo, o maior volume entre os mercados latino-americanos avaliados.
A própria consultoria relaciona parte da expansão recente à demanda do comércio eletrônico. Entre as movimentações identificadas estão ocupações da Shopee em Guarulhos e do Mercado Livre em Cajamar e na região do Grande ABC.
Para Andrade, a evolução do mercado dependerá não apenas da quantidade de novos galpões, mas da capacidade de os empreendimentos atenderem às necessidades específicas das empresas e oferecerem boa conexão com os principais centros de consumo e distribuição.
Os dados da SiiLA reforçam a dimensão dessa procura. Seu levantamento considera ocupações registradas no segundo trimestre de 2026 em condomínios das classes A+, A e B. Não entram no cálculo galpões isolados nem locações indiretas, como imóveis alugados por transportadoras e operadores logísticos para atender empresas de comércio eletrônico.
Isso significa que os R$ 2,08 bilhões anuais estimados para Mercado Livre, Shopee, Amazon, Magalu, Shein e Via representam apenas o recorte imobiliário contemplado pela metodologia da consultoria — e não todo o custo logístico ou imobiliário dessas companhias.
Para investidores de FIIs logísticos, os levantamentos oferecem uma fotografia do mercado físico por trás dos fundos: grandes ocupantes do comércio eletrônico utilizam milhões de metros quadrados, enquanto São Paulo combina crescimento da demanda, vacância reduzida, aumento dos preços pedidos e expansão do estoque em construção. A evolução desses indicadores será um dos pontos a acompanhar para entender as condições de ocupação dos galpões logísticos nos próximos períodos.
