Guarulhos já tem 4,3 milhões de m² de galpões e aluguel supera Cajamar e Barueri
A cidade de Guarulhos já reúne cerca de 4,3 milhões de metros quadrados de galpões logísticos e se destaca não apenas pelo tamanho desse mercado, mas também pelo preço cobrado para ocupar esses imóveis. Dados da Newmark apontam valor pedido de locação de R$ 37,37 por metro quadrado no município, acima de outros importantes polos logísticos paulistas.
O aluguel pedido supera os R$ 35,13 por m² do Grande ABC, os R$ 34,36 de Barueri e os R$ 32,99 de Cajamar, segundo os números apresentados pela consultoria. A diferença ganha relevância porque essas regiões disputam empresas que precisam manter centros de distribuição próximos ao maior mercado consumidor do país.
A localização ajuda a explicar o tamanho alcançado pelo mercado imobiliário logístico de Guarulhos. O município tem conexão com as rodovias Presidente Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias, além de abrigar o Aeroporto Internacional de Guarulhos e estar próximo à capital paulista.
Essa combinação é especialmente importante para operações que precisam reduzir o tempo entre a saída da mercadoria de um centro de distribuição e sua chegada ao consumidor. É o caso do chamado last mile — ou “última milha”, em tradução livre —, expressão utilizada pelo setor para designar a etapa final da entrega.
A redução da disponibilidade de grandes terrenos dentro da cidade de São Paulo também favorece municípios da região metropolitana capazes de receber condomínios logísticos de grande porte sem deixar as operações excessivamente distantes dos consumidores.
O movimento de Guarulhos acontece, além disso, em meio a um mercado paulista aquecido. No relatório referente ao segundo trimestre de 2026, a Newmark afirma que a absorção líquida manteve ritmo forte em São Paulo, reforçando a posição do Estado como principal polo logístico brasileiro. Foram entregues 188 mil m² de novo estoque no período, enquanto os preços pedidos de locação continuaram em valorização.
Na prática, absorção líquida positiva significa que a quantidade de áreas efetivamente ocupadas superou a quantidade devolvida pelos locatários no período. É um dos indicadores utilizados para medir a demanda por imóveis logísticos.
Quase 285 mil m² em construção em Guarulhos
Mesmo com uma base já extensa de galpões, a oferta de imóveis logísticos de Guarulhos ainda deve crescer. Dados citados no levantamento apontam aproximadamente 1,19 milhão de m² de galpões de alto padrão em construção no Brasil, com entregas concentradas principalmente em 2026.
O Estado de São Paulo responde por 817,6 mil m² desse volume. Somente Guarulhos concentra 284,8 mil m² em desenvolvimento, ou cerca de 35% do total paulista informado no levantamento. Entre os projetos mencionados está o GLP Guarulhos III, com 246.780 m².
A combinação chama atenção: Guarulhos já possui milhões de metros quadrados de galpões, apresenta valores pedidos de aluguel superiores aos de outros importantes polos e ainda concentra uma parcela relevante das novas construções.
A expansão também aumenta a importância das características técnicas dos imóveis. Grandes operações de distribuição dependem de fatores como acesso para caminhões, quantidade e configuração das docas, áreas de manobra, segurança e capacidade para movimentar grandes volumes de mercadorias.
O comportamento observado em outras regiões paulistas mostra que a qualidade do imóvel pode ser decisiva na escolha dos ocupantes. Em Embu das Artes, por exemplo, análise da Cushman & Wakefield aponta que empresas com operações mais sofisticadas procuram imóveis capazes de cumprir requisitos relacionados a capacidade de carga do piso, altura do pé-direito, áreas de manobra e infraestrutura para embarque e desembarque.
Mercado paulista absorve novos espaços
Os números de Guarulhos fazem parte de um movimento mais amplo. Segundo dados da Cushman & Wakefield, o Estado de São Paulo registrou 567,4 mil m² em novas locações no segundo trimestre de 2026 e absorção líquida de 453,8 mil m², maior volume trimestral desde meados de 2020. A taxa de vacância estadual encerrou o período em 3,89%, enquanto o preço médio pedido chegou a R$ 32,37 por m².
Nesse contexto, os R$ 37,37 por m² registrados em Guarulhos ajudam a dimensionar o posicionamento do município no mercado logístico paulista. Ao mesmo tempo, os 284,8 mil m² em construção mostram que a expansão da oferta ainda não terminou.
Com isso, Guarulhos entra na segunda metade de 2026 combinando três características relevantes para o setor: estoque elevado, novos empreendimentos em desenvolvimento e preços pedidos de locação acima dos observados em importantes polos concorrentes.
